蘇鑫：房地產調控意在去投資化

鳳凰網財經訊 2010年11月5日至6日，“首屆財新峰會：變革世界的中國策”在北京舉行。此次會議以“中國與世界”為主題。鳳凰網財經全程進行報道。高和投資董事長蘇鑫稱，普通住宅的去投資化，作為我們在這個行業里面的人，必須要看到這一點，不管你愿或者不愿意，這是不可避免的。下面是蘇鑫發言實錄：

蘇鑫：其實我們要探討的房地產市場，是兩個市場，我理解。因為房地產是兩個屬性，投資屬性和消費屬性，剛才幾位嘉賓提到了。2007年以后，其實中國出現了一個非常奇怪的現象，就是所有的房子都變成了投資品。到2008年底、2009年初，我看見謝博士寫過一篇文章，說他的保姆請假回家炒房子，這時候我趕緊把我的住宅給賣掉。為什么會出現這種變化呢？可能從2005年開始，中國的貨幣炒房是因為我們出口了以后外來的美元變成了人民幣存在中國大陸市場上。幾年的積累，再加上2008年應對危機，我們是一個極大的油門踩出去了，其實是發了過多的貨幣。這種情況下，肯定是通脹了，肯定是錢多了，錢多了以后，錢往哪兒流呢？什么能賺錢就往哪兒流。所以我們溫州也好，江浙也好，這些做實業的錢都開始炒房子了。既然房子可以賺錢，就有更多的資金進入，就形成資本屬性必然帶來泡沫，資本屬性的東西必然帶來一個波動。而現在政府采用的政策是什么呢？就是普通住宅的去投資化，作為我們在這個行業里面的人，必須要看到這一點，不管你愿或者不愿意，這是不可避免的。因為房地產有消費屬性，不能讓它完全具有投資屬性。其實從國外的經驗，我們看美國，看100年的美國房地產價格，去掉通脹因素以外，100年以來平均每一年漲了不到1%，核心是什么？土地是私有的，隨時可以供應，美國只有一個城市房價是比較快速的不斷的上漲的，就是拉斯維加斯，土地是市政府控制，這有一點像中國。中國土地的問題解決，去投資化實際受到一定的限制，我們現在看到是的如果在短期有大量的保障性住宅出現，有可能造成普通住宅去投資化，或者把普通住宅和保障性住宅有一個區間形成，但是難度很大。現在錢是不是還比較多呢？如果我們同意謝博士的觀點，明年錢相對還是緊的情況下，但是我們看到的也沒有太緊，沒有太緊，普通住宅或者一般的住宅都不讓你投資了，本來有投資屬性的14個城市住宅不讓你購買了，那么錢往哪兒流？資本只有一個屬性，就是賺錢。我就投到沒有影響的，我又比較熟悉的，房地產肯定是最好的一個投資的趨勢、一個方向。股票風險又比較大，這個時候這些錢就會涌到商業地產。

我記得去年10月份從SOHO出來的時候，我認為一點，商辦物業，首先價值被低估了，它的風險比較小，所以以后可能會有很多的機會。現在我們看到一個例子，就是今年7月份SOHO賣銀河SOHO，3個月的時候賣了100多億，均價是1.6萬塊錢一平米，寫字樓。這就是民間資本不讓投住宅，或者他判斷住宅投資屬性會減少的情況下，他就會投資到他認為投資屬性沒有改變的行業分支里面。如果讓我判斷房地產，至少明年、后年，我堅信商辦物業應該是一個機會，除非我們錢快速的收緊。在中國現在的環境下可能性非常小。

如果我們換一種思路，政府用什么思路來治理房地產？就是打壓，首先不讓你開發商融資，不讓給你貸款，預售給你監管，讓你沒有錢逼著你降價。另一方面，你想投資不讓你買，壓制需求。如果換一種思路，既然民間有很多的錢投資房地產，我們能不能變成一種疏導的方式，你原來買房炒放，現在能不能集合起來，變成供給生產房子，而不是簡單的把它樹一個籬笆。我相信，如果政府能夠看到這一點，基金可能是未來的趨勢，基金實際上是很好的把民間資本很好的結合的方法，把本來是消費的錢變成投資的錢，這樣的話，就緩解了我們以前出現的每次政策打壓需求，經濟受不了的時候就放開需求，因為預期需求少了，開發商供給就減少，變成一個惡性循環，最后再暴漲，如果我們用疏導的方式，這個問題可能得以解決。

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