●住房預售制度不健全不完善

●容易“炒樓花”制造虛假緊缺

●預售款歸開發商市場風險大

●必須建立共同分擔風險機制

住房預售制度本來是一種有利房地產市場健康穩定的融資制度，但是由于中國房地產市場剛從計劃經濟中走出來，由于房地產市場的轉軌性及這種制度選擇性的移植，從而使得中國住房預售模式不僅不利于房地產市場，也制造了市場及銀行風險。因此，早在2005年央行的房地產金融報告就指出，中國住房預售制度不健全、不完善，給整個房地產市場及銀行造成很多風險，因此建議取消住房預售制度。但是這個建議立即引起房地產界激烈的反對。當時，我撰文指出，央行從其專業的角度提出建議，為什么會引起房地產界激烈的反對？最為根本的問題就在于住房預售制度對房地產市場的重要性，就在于報告指出了房地產業問題的要害。因此，面對國內這種單邊風險承擔的住房預售制度，即使不取消也得完善與修改。

比如，從目前的情況來看，盡管住房預售制度在一定程度上推動了國內房地產市場繁榮，但是，由于住房預售制度缺陷也為房地產開發商利用其制度缺陷掠奪社會財富創造了條件。比如，房地產商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；對房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸種種行為來侵犯購房者的權益；把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”等問題?？梢?，房屋預售制度不僅妨礙國內房地產市場的健康發展，侵害了消費者利益，也給國內銀行業發展帶來了一系列的風險。

因此，對于國內住房預售制度，如何建立起一套有效的當事人共同分擔風險機制勢在必行。有效住房預售制度風險分擔機制應該貫穿于住房預售制度始終，合理分散或降低各環節的風險，它應包括嚴格的市場準入與退出機制、房地產市場信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專項管理制度、市場的懲罰機制、風險分擔機制、風險約束機制、監管機制以及保護購房者利益的救助機制等。而住房預售款專管應該是其中最為重要的一個環節。