新政能否修補“50%供求缺口”？

根據上海市統計局最新公布的1-8月份上海房地產市場數據，上海市住宅銷售面積為2185.93萬平方米，累計增長36.6%；住宅銷售額為1656.06億元，累計增長48%。

平均下來，前8個月的月平均住房銷售面積接近300萬平方米，而今年尚還有三個多月的時間，傳統的樓市“金九銀十”也僅過去一半，即使以前8月的平均銷售速度，450萬平方米商品住宅供應量顯然不夠。

理論上，除了未來新增供應量外，新商品住宅供應還有另外一大塊是已開盤樓盤中的未銷售部分。而記者從上海官方的“網上房地產”平臺獲悉，截至28日，網上登記的可售一手房普通住宅面積僅為324.13萬平方米。

“往年，這一數字都在1000萬以上。以上海每年近3000萬平方米新房銷售量看，網上可售房源1000萬平方米被認為是一個風險標線，但從今年年初這一數字跌破1000萬開始，一路下滑，目前已是歷史最低點。”薛建雄認為。

而本報記者另外了解到，324.13萬可售房源這一數字還要打上一個很大的折扣，其中的許多房源其實已經出售，只是時間、手續等方面的原因，顯示的還是可售。

9月26日，位于上海鎮寧路的“王子晶品”開盤，不過開發商上海裕昌房產發展有限公司總經理施健向本報記者透露，該盤第一批48套房源根據交易中心的有關規定已于9月18日在網上登記，正式開盤前已售出近70%的房源，買家主要是兩外人士(外地人士和外籍人士)和各類企業主。

中原地產研究報告顯示，今年上海一手商品住宅供不應求在4月份以后日益突出，成交量持續攀升，供應量跟不上節拍，6月供求比達到頂峰，為1：2.05。

不過，這些供需數據適用的是在二套房新政出臺前，即需求方統計的是投資自住和購買兩套或兩套以上房子炒家情況下得出的供需缺口。

緣起土地供應節奏失調

“新房供求嚴重失衡，很大程度上緣于最近一兩年的土地供應節奏出問題。”北孚地產研究所所長劉光東認為。

從綠城的新江灣城地塊到蘇寧環球(42.62，0.46，1.09%)的163地塊，上海土地供不應求導致的搶地風暴還在繼續，土地價格的高漲甚至超出了不少尚未涉足上海房地產的“圈外人士”的想象，這其中包括了黃光裕。

同樣是在26日，普陀長風生態商務區4號東南地塊競拍，黃光裕敗給了上海一家并不知名的企業——上海志成企業發展有限公司11.04億元、樓板價約16456元/平方米勝出，成交價則是掛牌起始價的3.5倍。

“最近三個月，上海的地價漲的非常厲害。市中心幾乎無地可供，而僅有的個別市中心地塊入市，必然會引起開發商的哄搶，價格隨之走高。”劉光東分析，這些稀有的市中心地塊恰如“星星之火可以燎原”，一個點帶動了整個區域地價的攀升。

另一方面，大量的土地囤積在各類企業手中，無法形成供應。

有知情人士透露，就在最近的兩三個月中，政府有關部門為了落實“控增逼存”，加速發放拆遷許可證，意圖盡快推動因拆遷產生的存量地塊入市，但效果尚不明顯。

一個不爭的事實是，自2004年以來，上海市中心城區至今沒有公開出讓過一幅純商品住宅用地。

上海市房地局一位部門負責人這樣告訴本報記者：“一是確實可供出讓的土地資源在日漸萎縮；二是大量存量土地囤積，地方政府面臨兩難，已經不敢也不能再大規模供應土地。”

“僅有的少量供應高價出讓，帶動了區域地價高漲，囤地的企業更有了繼續囤下去的動力。其實，這些土地，如果嚴格按照相關政策，10塊中有9塊應嚴格收回，但并沒有這樣做。”這位房地局部門負責人直言。

“1992年-1998年，上海各區地方政府沒有嚴格控制土地出讓，基本上是只要報上去的用地申請都批了，大量土地落入企業手中；1998年-2001年，開始有所控制，但每年出讓的住宅、商鋪、辦公三類經營性用地都在2000公頃左右；2002年開始意識到土地不夠用了，土地供應日漸萎縮。”上述房地局人士說。

而上海中原地產研究咨詢部經理馬冀分析，市場呈現供不應求的狀態主要有三方面原因：其一，住宅用地供地不足造成今年的上市量不足；其次，90/70政策的實施導致了開發商紛紛要修改規劃，供應放緩。

對此，劉光東認為，在很大程度上，90/70等政策的突然性打亂了市場的供應節奏，加上前兩年上海宅地供應出現“真空”，導致了2007年及今后很長一段時間內市場供求關系的嚴重失調。(21世紀經濟報道 田新杰)

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