我國商業性個人住房貸款連年高速增長的喜與憂

新華網上海10月1日專電(記者 黃庭鈞)據人民銀行最新統計，今年6月末，全國商業性個人住房貸款達到25720億元。而十年前的1997年末，我國商業性個人住房貸款不過190億元。從190億元到近2．6萬億元，我國商業性個人住房貸款在不滿十年時間里增長了135倍。

“雖然2006年以前統計

的是人民幣個人購房貸款，而此后則按本外幣個人購房貸款統計，但統計口徑的調整對房貸增速的評價影響不大。十年增長超百倍，既顯示我國住房金融的迅猛發展和人們住房消費觀念的變化，也凸顯我國房地產市場十年來從交投清淡到過度火熱的過程。”復旦大學經濟學院副教授丁純博士說。

1992年，中國建設銀行發放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其業務規模在我國快速擴大。1996年以后，我國連續降息，銀行利率一度達到歷史最低水平，大大刺激了對利率敏感的個人住房貸款的迅猛增長。因此，1998年以后，我國個人住房貸款迅速上升。2001年末比1997年末增加了5400多億元，增長了約33倍。到2002年末，金融機構個人住房貸款余額達到8258億元。

據丁純介紹，這期間還有一個重要變化，就是住房市場購買主體從集團轉為個人，個人成為購房的主力，成為推動我國住房金融市場發展的重要力量。“從此前的單位實物分房，到過渡性的貨幣化分房，再到后來的個人貸款買房，一步一個腳印，個人住房貸款的杠桿作用逐步加大，規模因此逐步擴大。”

根據上海銀監局提供的數據，2003年末，我國金融機構個人住房貸款余額達到11779億元，首次突破萬億大關，比上年增加了3521億元，增長了近43％，隨后連年增加，2004年末達到15922億元，環比增長4143億元，增長了35％。此后，2005年末達到18430億元，環比增長2508億元，增長了16％；2006年末達到22506億元，環比增長了4076億元，增長了22％。

由此可以看出，受房地產宏觀調控政策相繼出臺的影響，個人住房貸款增速在2004年和2005年出現回落；去年以來，則出現升溫跡象。特別是今年上半年，房貸伴隨著房價從升溫趨向火熱的勢頭十分明顯。統計數據顯示，截至今年6月末，全國金融機構商業性個人住房貸款余額比2006年末增加了3214億元，半年間就超過了2005年全年的環比增幅，比去年全年的環比增幅只少862億元。“換言之，今年全年個人住房商業貸款增幅超過去年已成定局。”復旦大學經濟學院副教授丁純說。

目前，國內大多數商業銀行的個人住房貸款壞賬大都控制在2％以下，從短期來看，這幾乎可以說是當前商業銀行資產類別中質量最高、盈利最有保證的貸款品種之一，也是商業銀行效益的重要增長點，其對銀行業的盈利和風險狀況將產生深刻影響。“但是，也應該看到，個人住房商業貸款的迅速膨脹，不僅使房地產業陷入嚴重依賴信貸的尷尬局面，也使銀行風險過于集中到房地產業運行中。如果房價出現波動，房地產市場風險就隨時會蔓延到金融領域。”丁純說。

銀監會研究局負責人也表示，目前，我國房地產市場正處于上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發展得非常快。從美國次貸危機的經驗來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產市場發展中的各類金融風險。同時，在房價不斷上升的環境下，銀監會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。

9月27日晚間，央行聯合銀監會出臺“房貸新政”，明確規定，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的貸款首付比例將不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1．1倍。”顯然，管理層已經開始對個人購買貸款的過度膨脹發出警示。

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