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各銀行制定二套房房貸標準重在甄別客戶還貸能力，央行放貸總額限制迫使銀行提高放貸門檻

厭倦了漫長的上下班路途，在民航結算中心工作的小張決定離開位于回龍觀的父母家，在單位所在的西壩河附近購買一套住房。最后他選定北辰地區一個樓盤，到交首付時，開發商告訴他必須交四成，小張吃了一驚，原來不是三成嗎？開發商解釋說，銀行發現他已購買一套住房，并申請了貸款，所以就將首付提高到四成。

小張還是有些迷糊，自己此前并沒有買房啊？回家后一問父母才知道，原來前些年父母買房的時候，正好當時報紙說要提高遺產稅，為免得日后麻煩，所以申請貸款和填房產證時直接就用了兒子的名字。“一下子拿出這么多錢，壓力的確有點大”，小張說。

向小張放款的銀行是北京銀行。按照規定，北京銀行二套房首付提高到四成只針對個人，不針對家庭，也不針對貸款已經還清的客戶。小張的父母買房所借的貸款早已經還清，但銀行依然要求小張支付四成首付，其原因在于，銀行考慮到他工作時間不太長，經濟實力還不強，有一定違約風險，所以提高首付到四成。

中小銀行二套房標準相對“寬松”

9月27日晚，央行和銀監會共同下發貸款購買住房又申請貸款購買第二套的，首付款比例不得低于40%的規定后，各家銀行隨之上調首付標準。但對二套房的認定，每家銀行各有自己的一套認定方法，有的以家庭為單位，有的以個人為單位，引發人們對房貸新政的憂思。

為了理清各銀行放貸政策上的混亂，10月12日，央行、銀監會召集四大國有商業銀行信貸部門負責人，就“第二套房貸”問題召開聯席會議。

會上確定：一、公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項；二、已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者；三、夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房需算作第二套住房。至于具體執行“由各銀行自己把握”。

到目前，各家銀行在二套房房貸政策上的態度已日趨明朗，國有銀行以家庭為單位界定二套房，股份制銀行和城商行以個人為單位來確定。

在首付比例上，國有銀行趨向于高于四成，股份制銀行趨向于守住四成底限。

外資銀行中，渣打、花旗10月22日也表示，第二套房貸首付四成、利率為基準利率的1.1倍已在執行中。匯豐與東亞也正在將信貸數據系統與央行征信系統進行連接測試，從其執行細則來看，與中小股份制銀行類似。

一個政策，在不同的銀行有不同的解讀方法。部分專家認為，中小銀行執行標準比國有企業松的真正目的在于搶奪國有銀行客戶資源。

但據記者調查，實際并非如此，中小銀行在盈利上對房地產業的依賴性遠遠大于國有銀行，這才是真正原因所在。

在銀行的信貸業務體系中，有兩項業務與房地產相關，一向是公司業務中針對房地產企業發放的貸款，一項是個人業務中的住房貸款。據記者統計，這兩項相加占到銀行總貸款的17.01%-36.60%。這些數字均可以在各家上市銀行今年中報中找到。

而且這兩項貸款業務在中小股份銀行所占比例遠遠大于國有銀行。因此，若采取與國有銀行相同房貸政策，對銀行的盈利有很大的影響。

世紀證券金融分析師俞沖表示，住房房貸業務比重最高的是深發展、浦發銀行和民生銀行，住房貸款均占到個人貸款的92%以上，比重最低的華夏銀行也有66.14%。

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銀行根據還款能力區別對待客戶

“在商言商”，無論是大型國有銀行、中小銀行還是外資銀行，對政策的解讀各有不同，無論二套房界定標準為家庭還是個人，首付是四成還是五成。但歸根到底，“不借錢給還不起錢的人”，是所有銀行通行的規則，對于償債能力一般的普通人來講，這些政策間的漏洞實際上并沒有任何意義。

“我們銀行也是這樣，首付比例多少主要考慮到具體個人情況，不會一刀切。”民生銀行北京房貸部門一名工作人員也這樣告訴記者。

北京其他幾家股份制銀行也表示對待第二套首付并沒有一個統一的標準，主要根據個人的償債能力，償債能力差的首付不僅僅只是四成，甚至會提高到五成、六成，乃至不批貸款。

國內最大的房貸銀行建設銀行已經宣布將北京地區的二套房房貸首付提高到五成，但據記者了解，實際上并非每個貸款客戶都按照這個比例，五成首付只是一個底限，和小的商業銀行一樣，建行也會綜合考慮個人的償債能力再決定是否發放貸款，以及首付幾成。

其他幾家大型國有銀行雖然沒有宣布將二套房首付提高到五成，實際上操作手法和別的商業銀行并沒有任何不同。記者從農行房貸部門了解到，發放二套房貸款也需要綜合考量貸款人的償債能力，二套房房貸首付最低四成。

北京銀行一名支行長表示，國有銀行雖然以“家庭”為確認單位發放二套房貸，實質上與小銀行以“個人”為確認單位差別不大。

因為，要明確確認一個人的身份，必須綜合使用民政部門的婚姻登記系統、房產部門的房產交易記錄系統和央行的征信系統三個系統，而目前這三大系統還未完全整合，因此單純依賴央行征信系統并不能完全支持以“戶”認定。

部分銀行年度房貸已近用完

央行目前已向商業銀行發出了嚴格遵循人民幣貸款15%增長目標的指示，任何超越這一限制的銀行將面臨著嚴厲的懲罰。馬上面臨年終，為了不觸到央行這條高壓線，各家銀行已經大幅減慢貸款的速度。

深圳發展銀行房貸部門一名工作人員表示，今年房貸總額度行將耗盡，該行已經在緊縮房貸，近期已上調到第二套房只貸5成，比監管層要求更嚴格。

高盛公司十月份最新研究報告也指出，央行15%的貸款增長率目標很有可能得以實現，因為超過這一限制的銀行將會面臨嚴重的后果。如果人民幣貸款總額同比增長率在12月底由9月底的17.4%下降至15%，這將意味著第四季度的信貸環比增長率將由第三季度的15.3%下降至6%。

另外，上半年各銀行放貸速度太快，許多銀行貸款配額已經用完，無款可貸。在這種形勢下，各家銀行在二套房貸款政策上普遍會采取收緊政策。一位股份制銀行人士表示，今年房貸增速太快，很多股份制銀行年中時就已完成總行要求的任務，下半年的業務都算超額了，他們也沒有很大動力繼續吸納房貸，這樣做的話明年總行下達的基數就太大了。

面對外地樓市的“退房潮”，北京地區房地產市場依然風平浪靜。通過搜房網每日更新的數據顯示，2007年10月份每日簽約總套數一直保持在579套左右，每日認購總套數也保持在238套附近。

北京市建委市場研究中心也表示，到現在為止，未聽說市場出現大規模退房現象。北京市CBD區域一些樓盤的工作人員對記者說，到目前為止，還沒有聽說過自己的樓盤和附近樓盤有退房情況。

招商銀行一名工作人員表示，提高首付政策對銀行來說主要目的是為了降低信貸風險，實際上跟調控房地產市場關系不大，因為房貸期限長，收益率又高，又有房產作為抵押而具有安全性，而炒房客又多是銀行優質客戶，與買不起房子的人相比，多10%的首付對于他們來說影響較小，甚至他們還會因為還款利率提高而增加首付比例，這樣就降低了銀行的金融風險，導致銀行更樂于貸款給炒房者。盡管該政策調高炒作的門檻，只要房地產市場有機會，他們輕易退場的機會很小。

北京天則經濟研究所理事茅于軾21日在深圳進行專題演講時也表示，目前國內居民財富迅速增加但財富分配并不均勻，高收入人群在房價上的反應并不激烈。綜合來看，二套房新政能否抑制房價上升的結果還不好確定。

從過去幾年政府控制信貸增長的情況可以看出，由于擔心央行可能會在晚些時候放緩甚至阻止其貸款擴張，商業銀行通常會在年初時積極地擴張其貸款賬戶。當前各家銀行收緊房貸標準極有可能只是暫時現象。高盛公司預測說，當前，宏觀經濟仍然強勁，商業銀行進行貸款擴張的動力仍然很強。因此，2007年第四季度貨幣和信貸增長的放緩也可能只是暫時的，銀行可能會在明年年初時再次大舉擴張貸款。

從北京最大房地產公司之一———保利地產公司獲得的信息表明，第三季度該公司開工面積達到181萬平方米，竣工面積20.83萬平方米，新開工面積增長51.46%。公司銷售狀況一直保持穩定，在9月份銷售額甚至快于銷售面積增長。宏源證券公司房地產行業分析師雷增明預測，該公司第四季度營業收入環比增幅將超過150%，公司業務重點的北京地區房價仍將維持穩中有升格局。

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