張庭賓：中國樓市坐轎者至少有六類 快把抬轎者壓垮了

——中國房地產泡沫的漲跌勢力簡析

張庭賓

房地產泡沫遭遇了當頭棒喝。

3月18日，國資委宣布78家不以房地產為主業的中央企業將退出房地產業務，22日，國資委再次嚴厲責令——這78家央企須在“15個工作日內制訂有序退出的方案”。國資委這次雷霆之動，頗出乎筆者意料，不僅講政治，也講市場，當為之喝彩。

房地產市場的此次狂性大發令人咋舌。在2010年年初進入房價觀望期后，在中央政府再三強調遏制房價過快上漲后，溫總理在“兩會”上“抑制土地價格過快上漲”言猶在耳，3月15日北京一天就誕生了三個新“地王”，始作俑者就是央企。

本來觀望的民意再次騷動了起來。筆者近日連續接到幾個電話：北京又出地王了，問房價是否還會再漲，是否應該買入。我的回復是——觀點沒有改變：

1.如果中國未來3年內不出現嚴重的通脹，房地產價格就此回調，那么，它可能在下跌30%~50%間實現軟著陸，這是最理想結果；如果房價于現在基礎上，一年內再快速上漲30%，那將是中國房地產最后的瘋狂，房價很可能將在其后下跌50%以上。

2.如果以人民幣標價，目前的房價不會是歷史高點，由于貨幣不斷貶值的必然趨勢，未來會出現更高的價格；但是如果以黃金來標價，它很可能是房價的拐點。即假如現在7~8公斤黃金可以買上海一套200萬元人民幣的房子，那么5年之內，你有機會用2公斤黃金購買它，即樓價對黃金的價格下跌75%。

如果不能有力震懾樓市泡沫的卷土重來，筆者所擔心的最糟局面大有可能發生，即房價在一年內再漲30%，中國房地產將一旦雪崩就再難翻身——就像日本在1990年后那樣。所幸的是，這一次，國務院和國資委雷霆反擊，一舉擊中在新一輪樓價反撲中的最大“抬轎者”，使得此輪樓價反撲破滅的可能性大增。

毫無疑問，從技術指標上看，現在的中國房地產價格存在嚴重的泡沫，筆者在以前的文章中已有分析，不再重復；今天，本人換一種新的方法來分析中國樓市泡沫——樓市“坐轎者”和“抬轎者”分析——以徹底讓那些錯過了10年樓市大牛市而不甘心、隨時想沖進去的潛在“抬轎者”理智起來。

這種分析方法的原理非常簡單——一頂中國特色的轎子，如果抬轎者多，坐轎者少，它還能起來；而如果坐轎者眾多，而抬轎者越來越少，抬轎者支撐不起肩上的重量，則轎子肯定要落地。轎子抬得越高，落地摔得必然越慘。

坐轎者至少有六類：1.地方政府的土地財政，現在不少城市的賣地收入已達財政收入的40%~50%，高得驚人；2.與房地產有關的稅收部門，包括房地產企業稅和交易稅；3.房地產企業的利潤；4.前期大量按揭買入房產的炒房者；5.提供住房按揭的銀行存貸差，這個存貸差在全世界是最高的，此外還有和房地產相關的各種收費；最后一個是最容易被大眾忽略的央行，由于計入CPI的不是房價而是房租價格，房價大漲而房租不漲，這樣一來，它在某種程度上掩飾了真正的通脹，央行獲得了較高的鑄幣稅。

坐轎者陣容龐大，而且這種胃口往往越來越高，這些膨脹的欲望成為構成房價成本和價格上漲的推手。那么抬轎者的力量如何呢？

抬轎者也分為六類：1.自住者，他們買房就是為了自住，即剛性需求；2.炒作者，他們買房的目的是為了炒作差價，賺取投機利潤；3.商業銀行，它以貸款比例和利潤來放大前兩者的需求；4.房地產商，他們通過制造樓市緊俏的氣氛，而刺激前兩者，尤其自住者的超前購房；5.地方政府，它們往往通過收緊地根，采取土地招拍掛制度，制造“地王”，以“面粉高過饅頭”倒逼購房者接盤；6.央行，如果貨幣超額發行，貨幣之水漲，則水上之船——房價則漲。

以上各種抬轎者中，4(房地產商)、5(財政收入)、6(央行)的抬轎者是虛抬，他們本質上是坐轎者；3(商業銀行)是抬轎者放大器，真正的抬轎者只有兩種人，一是炒作者，二是自住者。

炒作者和自住者的根本不同是，在房價上漲時，炒作者洶涌而至，很積極地抬轎子；但當他們看到轎子無法再抬高時，會悄悄地或很快地脫身，那時，所有的虛抬者和投機抬轎者都會瞬間消失，所有的重擔都會最后壓在自住者肩上。

因此，盡管分析樓市泡沫的方法很多，但歸根結底，都在于自住房抬轎者們還能不能抬得起這頂人越來越多、既得利益越來越沉重的轎子？

從這個根本點判斷，自住房的抬轎者已經竭盡全力了。道理很簡單，目前中國房價的絕對價格已達世界前列，中國房價收入比更是在全世界遙遙領先。本人的一位朋友，是上海某券商的部門經理，年收入上百萬元，前不久他向我感慨，他也買不起上海看得上眼的房子了。而對投機購房者而言，現在高達500個月租金上下的房價早已成為燙手山芋。溫州的炒房團從兩年前起就已開始撤出一線城市，而外資在去年也紛紛拋售一線城市的房產。最典型的是，摩根士丹利幾乎以市場價格的一半向潘石屹拋出了東海廣場的樓盤。

在這樣坐轎者日重，抬轎者苦苦支撐的時刻，中國房地產這頂轎子的落地是必然的，未來存在的懸念主要是兩個：

一是，會不會出現最后一輪的瘋狂？比如找來央企這樣的冤大頭，猛地把轎子最后向上一拋，再跌下來硬著陸。還是各方理性調整，合力將轎子緩慢地軟著陸。

二是，未來通脹程度會有多高？如果通脹很嚴重，轎子變成了風箏，不排除房價會被紙幣放得更高，但是那樣的話紙幣的購買力將嚴重貶值。而這個懸念的主要決定因素不在中國，在于美國和美元。如果未來5年內美元出現紙幣危機，則人民幣也會跟隨貶值，與之相對應的是，黃金、石油等大宗商品的價格將大漲。

說實在的，做不斷警示風險者并不聰明，因為在事前,主流的坐轎者并不喜歡，而在事后，失敗的抬轎者甚至會埋怨。但是公眾媒體必須對這種風險進行警示。

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