海南房地產(chǎn)泡沫令人憂慮

兩個(gè)“暫停”催動(dòng)熱錢涌入

近日，海南省決定，在全省國際旅游島規(guī)劃完成和批準(zhǔn)以前，全省暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目。決定甫一出臺(tái)，海口、三亞及瓊海等多個(gè)地方房價(jià)應(yīng)聲跳漲，甚至一日房價(jià)上漲數(shù)千元。但是，海南省省委書記衛(wèi)留成在央視談話節(jié)目《面對(duì)面》中信心十足的表示，海南不會(huì)再出現(xiàn)1993年房地產(chǎn)泡沫的情況。

至今仍有爛尾樓矗立的海南，曾釀造新中國歷史上最大的地產(chǎn)泡沫，而產(chǎn)生泡沫的原因是當(dāng)年海南被劃為特區(qū)后，在積極的宏觀環(huán)境下，引起全國淘金者的亢奮。在這個(gè)沒有工業(yè)基礎(chǔ)且人口并不多的地方，大量外來者涌入只能炒作地產(chǎn)(地皮)，依靠擊鼓傳花而不是真實(shí)需求完成了泡沫的宿命。當(dāng)淘金者撤離之后，600多棟爛尾樓留給了海南，還有無底的債務(wù)糾紛、銀行壞賬，以及蔓延十?dāng)?shù)年的蕭條。

歷史驚人的相似。作為一個(gè)旅游規(guī)劃，為海南帶來的只是游人可能的增多，而不是大規(guī)模的工業(yè)投資引進(jìn)更多新移民，從而令海南常駐人口出現(xiàn)激增，增加住宅需求。因此，海南只需在現(xiàn)有存量基礎(chǔ)上規(guī)劃和建設(shè)酒店、度假村以及其他基礎(chǔ)設(shè)施，如金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院等。任何炒作的企圖，都會(huì)像當(dāng)年缺乏真實(shí)需求導(dǎo)致崩盤一樣，不過是泡沫的循環(huán)。這將是對(duì)海南省政府的考驗(yàn)，因?yàn)楹Ｄ鲜≡缫汛_定房地產(chǎn)業(yè)在今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)都會(huì)是本地的支柱產(chǎn)業(yè)。

現(xiàn)在，海南被國務(wù)院規(guī)劃為國際旅游島后，又面臨同樣的盛況：淘金者蜂擁而入，尤其是地產(chǎn)商接踵而至，手持現(xiàn)金的購房者更害怕?lián)尣坏椒孔印榱吮苊獾禺a(chǎn)炒作和房價(jià)飆漲，海南省做出了收縮地根的決定。這一決定有利于避免連鎖性的地皮炒作，防止更多的資源卷入這場或成為泡沫的風(fēng)潮。但是，這一決定因?yàn)閷?dǎo)致了土地供應(yīng)中斷以及地皮稀缺而令存量地產(chǎn)飆漲，而作為國內(nèi)最大規(guī)模的投機(jī)團(tuán)隊(duì)，溫州人的“熱錢”提前有預(yù)謀有組織的參與炒作為海南房價(jià)煽風(fēng)點(diǎn)火。

我們認(rèn)為，收縮地根是“中止泡沫”一個(gè)暫時(shí)性的政策，可以有效地防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延。但是，政府必須面對(duì)市場合理的需求。首先，根據(jù)目前海南酒店存量需求與未來可能增加的需求，規(guī)劃新的酒店等基礎(chǔ)設(shè)施，并監(jiān)督已經(jīng)圈地的機(jī)構(gòu)限期開工，防止炒地皮；其次，加大向當(dāng)?shù)鼐用裢斗沤?jīng)濟(jì)適用房的力度，防止炒作損害當(dāng)?shù)刈宰⌒再彿空叩睦妗Ｖ劣诿耖g游資的炒作，政府應(yīng)提醒投資者風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，金融機(jī)構(gòu)更應(yīng)保持必要的警惕，上次泡沫曾導(dǎo)致近千億的壞賬。

我們需要提醒的是，投資者應(yīng)該明白，具有季節(jié)性度假周期的海南，除了本島居民之外，本身不會(huì)有太多自住需求。而且大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也可能重蹈過剩的老路，畢竟海南不是一個(gè)新的發(fā)現(xiàn)，而是一個(gè)悠久的存在。規(guī)劃后并沒有增添新的引人前赴的美景，只是多了一頂“國際旅游島”的帽子，投機(jī)者利用這頂帽子制造幻象，但是，海南仍是原來的海南，一個(gè)曾被泡沫擊傷的地方。

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