皮海洲：海南千萬別沖動 防范房地產新泡沫

上世紀90年代的地產泡沫曾經讓海南付出了十年的時間代價，前車之鑒是否可以抑制海南的再一次沖動

皮海洲

2009年12月31日，國務院公布了《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》(下稱“《意見》”)，計劃在未來10年，將海南打造成世界一流的海島休閑度假旅游目的地。歷史又一次賦予海南島發展的機遇，但接下來的一個多月，海南的沖動令人擔憂。

或成冒險家的樂園

海南再一次走進國人的視線是以國際旅游島的面孔出現的。但和上世紀九十年代的海南一樣，貼上了“國際旅游島”標簽的海南，還是讓人感受到了房地產泡沫的存在，甚至成了冒險家的樂園。

在《意見》還未發布之前，全國就有逾百家房地產開發企業攜資上千億元進駐海南“跑馬圈地”，在從海口到三亞600公里的黃金海岸線上，動輒投資數十億、上百億的旅游地產項目早已星羅棋布，其中不乏雅居樂、富力、萬科、綠地、華潤、中體等知名地產商。一線海景土地資源日益緊俏，房價飛漲。從2009年下半年以來，在全國各地都在高喊房價虛高的同時，海南房價卻異軍突起，僅僅三、四個月時間，八九千元一平方米的房價就翻了一倍多。

隨著《意見》的發布，海南房地產炒作掀起新高潮。全國各地的炒房客云集海南，以至三亞和海口的高級酒店被全部訂滿。正是這些炒房客使得海南的房價一天一漲。而炒房客這種強大的需求，又再次創造了海南房地產業的一大奇跡：僅在海南建設國際旅游島獲得國務院批準后的5天內，整個海南省商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和。

20年前的泡沫噩夢

其實，對于時下的“海南地產熱”人們都有一種似曾相識的感覺。就在這塊土地上，上世紀90年代初，就曾上演過一場至今還讓很多人心有余悸的房地產泡沫。

當時的海南頭頂著一個“經濟特區”的光環。這是改革開放以來，歷史賦予海南的第一次發展機遇。但遺憾的是，當時的海南并沒有找到經濟發展的突破口，卻把房地產開發作為海南發展的推動力量。結果全國各路資金以及臺灣、香港和東南亞外商資金一起大舉進入海南。根據統計，當年的海南有上千家房地產公司和50余萬地產炒家，通過“擊鼓傳花”方式將地皮和樓花輪番炒作，導致海南房價在1991～1993年三年間大幅上漲了4倍。而海南的這股地產熱，也由點及面，輻射到了廣西北海等沿海地帶，危及到國家宏觀經濟的安全。于是，1993年6月24日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，海南的房地產泡沫瞬間破滅，留下600多棟“爛尾樓”，共計1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。而這次地產泡沫的破滅，讓海南省付出了十余年的發展時間作為代價。

所以，面對海南的又一次房地產熱，一些關心海南發展的人們不能不表示擔心。正如率先建議建設海南國際旅游島的中國(海南)改革發展研究院院長遲福林所表示的那樣，國際旅游島做好的焦點就在于房地產業能不能穩定持續的發展，如果瘋炒一陣房地產，最后造成房地產新一輪泡沫的話，國際旅游島就要大打折扣，甚至是失敗的下場。

海南旅游需要什么

海南國際旅游島的建設將會推動海南房地產業的發展這是必然的。但這并不意味著海南國際旅游島的建設需要高價房。實際上，高價房正是妨礙海南國際旅游島建設的重要因素。

雖然海南國際旅游島的建設貼上了“國際”標簽，但海南的游客主要還是國內游客，目前國內游客占海南全部游客的95%左右。雖然海南國際旅游島建成后，國外的游客人數會增多，但海南游客以國內游客為主的海南國際旅游島的建設將會推動海南房地產業的發展這是必然的。但這并不意味著海南國際旅游島的建設需要高價房。實際上，高價房正是妨礙海南國際旅游島建設的重要因素。如果海南的房價太高，必然會導致海南的酒店賓館以及其他各方面的收費大幅提高。而國人的收入水平并不高，很難承受得起海南高價房帶來的高消費。三亞五星級酒店預訂價格已經平均達到每間每晚4300元，上漲兩倍左右，最貴的酒店一晚超過萬元。

建設海南國際旅游島需要的是什么？這個問題，海南方面還是有清醒認識的。海南省旅委副主任陳耀坦言，目前海南旅游相關行業中的外語水平與建設國際旅游島的目標存在差距。對于三亞之旅，一位英國游客甚至用“住在豪華的監獄里”來形容，因為語言不通，他除了酒店之外無處可去。可見，國外游客也不愿意“住在豪華的監獄里”。

防范房地產新泡沫

雖然海南的歷史上有過上世紀90年代房地產泡沫的教訓，但這次“海南地產熱”的到來，還是讓海南方面“始料未及”。

對于《意見》的頒布，海南的領導們顯得意氣風發。今年1月6日，在國務院新聞辦公室召開的發布會上，海南省委書記衛留成、海南省人民政府省長羅保銘在回答媒體方面提問時表示，房地產不會出現瘋漲。而1月18日，衛留成做客央視節目時再次表示，海南不會再出現1993年房地產泡沫的情況。

但實際并不象海南領導們所表述的那么樂觀。衛留成在1月19日出席海南房地產形勢座談會時就表達了他對房地產市場的憂慮。衛留成坦言，在國務院正式宣布建設海南國際旅游島近半個月以來，海南呈現出了省委、省政府始料未及的開發建設熱潮。大量熱錢涌入海南買房買地，引發了公眾對海南將重現房地產泡沫的疑慮和擔憂。而此前衛留成于1月15日在海南國際旅游島建設動員大會上表示，“最近一段時間，海南房地產市場好像有些瘋狂一樣。原來海口的海景房價格才每平方米5000多元，現在都增長了兩三倍，一天一個價，有點失去理智。”可見，盡管海南領導者不愿意把時下的“房地產熱”與90年代的房地產泡沫相提并論，但對于時下“房地產熱”所表現出來的泡沫化傾向，海南的領導者們還是很擔心的。

也正是基于這種擔心，海南方面不僅從1月15日開始暫停土地出讓和審批新土地開發項目，而且海南省國土環境資源廳還出臺了調控房地產市場的七項措施，此舉堪稱是海南房地產業史上最嚴厲的懲罰手段。但這些措施效果如何，國人正拭目以待。

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