趙曉 北京科技大學經濟管理學院教授

“六年磨一劍”

從2003年中央首次提出在條件具備的時候對不動產開征統一規范的物業稅開始，到2009年5月國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中提出要“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，“物業稅”的提出和醞釀已6年有余。在“空轉”的這些年中，公眾始終沒有一睹過征收體系的“廬山真面目”。可以說，劍鋒并未磨利！然而，延緩已久的中國第二代房地產改革已經啟程。

在被套上“降低房價”的光環前，物業稅從未受到公眾如此的關注。老百姓夢想著物業稅能夠切實把房價打壓下來，政府也夢想著物業稅可以遏制投機風潮，使樓市回歸理性。于是，物業稅被急切推向前臺。然而，不論于法、于理、于情，物業稅的出臺并非如此簡單，可以說面臨著重重阻礙，從現在的情況看，如果匆匆推出，結局也許是傷心的亦未可知。

于法，我國《憲法》明確規定了土地公有制度，城市土地為國家所有、農村土地為集體所有，這一條正是中國房地產與世界上其他土地私有制國家的最大區別。正是由于土地制度的不同，給我國開征物業稅制造了法律障礙。物業稅是對完整包括土地與地面建筑在內的物業征收的財產稅，而在中國，購房者實際上支付給政府的不是購地款，而只是70年的土地使用租金，并不包括土地的產權，因此物業稅與《憲法》存在著部分的抵觸。

于理，首先，中國房地產稅收復雜且繁重，若不取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產稅等與物業稅存在重合的稅費，讓房地產征稅體系合理化、簡單化，則物業稅的征收實際上屬于重復征稅。這就像是買東西，店家硬要收消費者兩回錢，這當然是毫無道理的。反之，如果承認物業稅已包含土地出讓金，實際上相當于把土地出讓金分攤在每年的物業稅中，因而物業稅推出的同時，政府應放棄收取土地出讓金，由此地方政府收入將大大下降。因此可預料，物業稅的出臺必將受到地方政府以及既得利益集團的阻礙。其次，作為向市場經濟轉型的國家，對于任何征稅應該永遠抱有警惕甚至反對的態度，原因在于動稅就是動產權，是政府向老百姓的口袋伸手。當前，中國的房地產稅收已多如牛毛而且不盡合理。當全世界幾乎所有國家都以盡可能地降低交易稅費、減免個人所得稅的方式鼓勵消費者自行解決居住問題，我國是世界上極少數的購房不沖減個人所得稅的國家。如果國家再以物業稅為新的征稅點，則無異于向老百姓伸手要更多的錢。最后，房地產市場總體和長期內供不應求的“賣方市場”狀況是有目共睹的，在不改變供不應求狀態的情況下，可以想象最終所加稅費都將轉移到消費者的頭上，到時恐怕不僅房價無法平抑，負擔日益加重的老百姓還會傷心地眼睜睜看著房價更加一路向上。

于情，這里說的是國情，一方面，從宏觀經濟來看，由于今年世界經濟和中國經濟復蘇形勢并不穩固，因此我國房地產穩定經濟的功能仍不容動搖，而物業稅的推出可能會對房地產造成較大波動，進而阻礙宏觀經濟向好的趨勢。另一方面，開征物業稅需要地方政府做到財政透明、公開，這在我國當前只有極少數城市能夠做到，大部分的城市條件并不具備。還需注意到的是，在我國，物業稅的相關配套設施和政策也都很不完善，由此在技術上也是一個很大的障礙。物業稅的征收是采取從價計征的原則，也就是根據城市家庭擁有的房產價值作為依據。這就牽扯到房產評估的問題，因此需要大量專業、公正的房產評估機構。而據我愛我家房地產經紀公司的估算，如果要征收物業稅，僅北京就需要至少10萬房地產評估師。此外，開征物業稅還需要稅務、房地產主管部門信息的互通，而目前兩個主管部門并沒有這樣的信息共享。

分級收、分步走

物業稅的官方方案征集目前正在緊鑼密鼓的制定中，大體思路應該為“分級收、分步走”。不過公眾熱情似乎更加高漲，在網上已經能見到不少“民間版本”，有些版本中對于征收方案已經細化到公式的推導甚至征收稅率的基點，但顯然整體上公眾對于目前物業稅的征收方法仍然是疑竇叢生。

財政部官員稱，目前稅務部門基本確定了按照面積征稅的思路，也就是說，給出一個最低基點，在基點以內的免收，在基點以外的開始征收。

分級標準可能為：最普通的業主，即只擁有一套自住房的業主，并且這套物業的面積小于一定標準，將會免予收取物業稅；業主只擁有一套物業，但面積大于一定標準(普遍預測此標準可能為144平方米，我國臺灣地區物業稅征收標準即為144平方米以上的房源，每年收取的稅費是房屋價格總和的0.8%-1.5%/年)，將按一定比例收取物業稅；擁有兩套和兩套以上物業的，將全額征收物業稅。

分步走即是將物業稅的推廣分為四個步驟。首先是向商業地產征收。上世紀80年代中國就有了商業地產交房產稅和土地使用稅的規定，因此實施起來最為便捷，只需要將這些稅種合并變成物業稅即可。第二，從小產權房開征。小產權房屋開征物業稅可以補回原來的土地出讓金，引導其走向合法化，從而與國有土地享有同樣平等的權利。第三是高檔房和豪宅。最后則是普通商品房。

在征收稅率上，目前較為流行的看法是從1%左右起征。但是對于稅率要區別對待，不同的收入水平，不同的房型，可以采取不同的稅率標準。稅率應該遵循兩個標準，即國際標準(1%-3%)和優惠稅率(對于保障性和第一套住房應有稅率的優惠和政府的補貼)。

合理的征收標準有可能使得物業稅發揮出效果，但效果有沒有公眾期望的那樣大呢？特別是物業稅的推出真的一定是導致降價的效應而不是相反嗎？這些問題值得考慮。

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