黃小鵬：物業稅能否終結土地財政

文/黃小鵬

用物業稅取代土地出讓金，是稅制的一種根本性轉換和實質性改良，最能從制度上終結土地財政

物業稅擴大空轉試點的消息，再度掀起了一股征收物業稅的大討論。由于未得到立法機構和政府的最后認定，擬議中的物業稅功能和定位一片模糊，更談不上確定采取什么模式了。不過，從爭論的各種論點來看，大致上有幾種主要觀點。

一是物業稅作為新稅種，實行普征模式。這種模式的主要出發點是為政府增加新稅源。保留原有土地出讓金不變，另行開征物業稅，通過增加全體房產所有人特別是大量物業的人的持有成本，間接達到抑制投機的目的。二是以物業稅替代土地出讓金模式。改變政府一次性收取70年土地收益制度，借此抑制地方政府的賣地動機。這種模式理論上保持居民持有住房的土地成本總體不變，可以認為是將地租(一次性的土地出讓金事實上是地租的資本化)轉化成稅收，并且讓居民向政府交納的資金流量在時間分布上更均衡。三是新增稅種，但實行差別性征收模式。此種模式的出發點主要是抑制投機，政府稅收來源也可附帶地增加。

對于目前持續上漲的高房價，要從制度上徹底解決，就必須終結土地財政。今天，土地已不再是一些地方政府財源可有可無的一個補充，而成了頭號依靠。在這種情況下，地方政府會想盡一切辦法不擇手段化解中央調控政策。可以說，維護高房價已成為地方政府的最大利益，最近杭州和南京出臺購房補貼計劃，就是一個明證。

那么，物業稅推出能否成為土地財政終結者呢？這取決于采取何種物業稅模式。在第一種模式下，物業稅對土地財政的影響是一把雙刃劍，但總體影響有限。一方面，物業稅是根據住房評估價格來征收，房價越高，稅收越大，政府依然存在推高房價的動機。另一方面，物業稅可以在一定程度上抑制住房需求和房價，進而影響到土地價格。地方政府推高房價的努力可能遇到市場力量的化解。但由于物業稅稅率不會太高，以西方國家的標準，平均才1%左右，在房價上漲預期強烈的情況下，很難起到抑制的作用。所以，在這種模式下，物業稅要終結地方政府借地生財的扭曲性行為，效果不大。

第三種模式和第一種模式相類似，區別在于程度。由于不對基本自住房征稅，稅收直接指向投資投機型購房者，政府仍然有極強的動機推高房價，當然，如果將稅率提到足夠高，足夠抑制投機的話，地方政府推高房價的動機自然會隨之下降，但是，稅率的確定首先就會受到地方政府的極力阻撓。

最能從制度上終結土地財政的應該是第二種模式。用物業稅取代土地出讓金，是稅制的一種根本性轉換和實質性改良，它的著眼點不再是擴大稅源或抑制房價這種短期性目標。現行的土地財政事實上是“吃祖宗飯、斷子孫路”，把70年的土地使用權一次性出讓后得到的巨額資金用于政績工程和揮霍，維系大政府。一個城市的土地總量是有限的，特別是政府掌握的可賣地就更有限，一旦賣完，后續的財政開支就得不到融資，就只能在老百姓頭上打主意，開辟其他的財路了。現在我們已經看到一些地方由于無地可賣，就開始想著法子來圈地，制造了大量的社會矛盾。

如果取消土地出讓金，改行征收物業稅，土地給政府帶來的收益就會平均分布在各個年度，地方政府就沒有了一次性巨額賣地收入，與之相伴生的政績工程、奢侈浪費的大政府現象也就會隨之減少。政府要獲得更多的物業稅，就必須建立在市民物業不斷增值的基礎上，而物業增值，又主要來自于政府對交通、環境、治安、教育的投入上。只要稅率和征收合理，這種稅制就可以徹底終結土地財政及其一系列嚴重弊端，進入良性循環的軌道。當然，這種模式涉及到稅制的整體轉換，難度也是最大的，也是最容易遭到現有利益集團的抵制的。

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