房地產行業：基本面未惡化 三季度業績值得期待

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供需關系轉變,7月份商品房銷售價漲量縮。由于上半年樓市熱銷帶來供需關系的轉變,供給偏緊帶來價格上漲預期,開發商捂盤不賣,7月份各城市出現價漲量跌的格局,我們認為對于開發商來說是將手里剩余的樓盤價值最大化的一個過程,對開發商業績的提升是好事。當然也不排除價格上漲以后對部分購買者的擠出效應造成銷量下降,但如果這種需求的下降是主要原因,房地產市場應該呈現量價齊縮的一個格局。參照搜房網公布的數據,截至2009年7月26日,上海、南京、蘇州、杭州、重慶等城市已進入買方市場,去庫存化時間在6個月以內。北京、深圳、青島等城市去庫存化時間也降到了8個月以內。雖然6月份全國商品房新開工面積同比增長11.9%,但前六個月新開工面積同比下降10.4%,而商品房銷售面積同比增長31.7%,由于房屋的建設周期較長,下半年增加的新供應預計到2010年才有可能進入市場,2009年下半年供應將維持偏緊的格局。由于CPI下半年較難超過4%,貨幣政策不出現大的調整的可能性比較大,充裕的流動性將繼續推高各類資產的價格,我們預計下半年房地產市場將維持七月份量縮價漲的格局。

估值過高,給予中性評級。截至2009年7月29日,房地產行業指數一個月漲幅達11.15%,高出上證綜指漲幅(9.77%)1.38個點。房地產行業整體PE達52.31倍,PB達5.26倍,分別排各行業第六和第五位。同歷史估值水平相比,已經快達到2007年最高水平。我們認為房地產行業估值已經基本反映了2009年銷售業績,給予中性評級。

投資建議。由于房地產企業大多采取預售方式,銷售收入一般在商品房完工通過驗收合格后才能夠確認,各房地產企業上半年的熱銷在三季度的業績中將會有所體現。另外,貨幣政策不出現大的調整的可能性比較大,充裕的流動性將繼續推高各類資產的價格,我們建議投資者逢低吸納業績增長快,土地儲備多的房地產企業。

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