房地產行業：雖基本已到底部 但很難明顯修復

2011年06月29日 18:06
來源：邁博匯金 作者：華創證券

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1. 信貸和限購政策將使房地產銷售額負增長8.91%：

a) 信貸政策的影響：在目前利率水平和實際GDP增長9%假設下，按揭政策將使商品房銷售額減少7.73%，貨幣供應趨緊將使商品房銷售額減少1.02%，綜合考慮信貸趨緊將使商品房銷售額減少4.38%，信貸政策將由10年的促進需求釋放轉向為抑制需求釋放。

b) 限購政策的影響：限購政策實施后約10.38%的投資投機性需求將被徹底壓制，首次置業和改善性需求將因為不符合購買資格減少4.15%，限購政策總計將使商品房銷售額減少14.53%。

c) 綜合考慮人均收入增長和城市化率提升對于商品房的正常需求增長以及政策對于需求的影響，我們認為11年商品房銷售額將負增長8.91%。

2. 房地產新開工、投資額與房價走勢出現背離：

a) 11年統計口徑商品房新開工面積將同比增長9.7%，達到17.97億平米。考慮11年保障房中扣除經濟適用房和兩限房的新開工面積約4億平米，11年整體房屋新開工面積約為21.97億平米，相比10年增長17.49%。

b) 11年統計口徑的房地產投資額將同比增長23.3%，包含所有保障性住房后的實際房地產投資額將同比增長29.6%，對于下游建筑建材行業有很大的拉動作用。

c) 我們測算11年全國范圍房價漲幅將大概率微幅上漲0.21%。

3. 12年EPS下行將阻礙估值修復

a) 以某地產公司為例，發現調控下該地產企業11年經營現金流將相比不調控下減少約25.8%，12年EPS將相比目前盈利預期減少27.97%，EPS下行也將阻礙估值的修復。

b) 下半年房地產類股票估值被信貸政策和限購政策壓制，雖基本已到底部但很難明顯修復，將隨政策的松緊波動。而股價的變化由估值變動和EPS變動情況決定，大概率為區間震蕩。