房地產行業：8只個股下半年有望爆發

2011年06月30日 10:01
來源：湘財證券 作者：湘財證券

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【房地產行業研究報告內容摘要】

基本觀點：

從目前的情況看，供應量更加依存于政策收緊效應，特別是貨幣有針對性的對房地產行業的生產部門收緊，最終造成供應量提振的減緩。這也驗證了一直以來的觀點：所謂的針對開發商的收緊政策將無助于改變并促使中國房地產行業走上一個正確的均衡，相反會造成供應壓縮的局面。

隨著貨幣政策的逐步收緊，需求受到一定程度的壓制。從利率角度說，加息的影響遠遠低于優惠利率取消的影響。但是，由于通脹帶來的加息預期產生的累積效應，加息已經開始實質性地影響購房者的購房需求。由于貨幣政策的數量化工具，三四線城市銀行的貸款資源不足，很可能出現貸款不能夠支持三四線城市房地產發展的情況。

以目前政策壓力水平，投資性需求集中釋放的可能性不大，市場主要靠所謂的“常態成交量”，市場常態成交量我們目前采取的是2007 年和2008 年成交量的均值，這是一個經驗性均值。大部分城市的成交量還處于常態成交量以下，我們認為市場還存在一個自行修復的可能性。如果從時間點上來判斷，金九銀十可能會是市場小幅反彈的時間窗口。

從目前的情況看，一些原本供給緊張的城市的供給量已經恢復至2008 年的高位，但由于這些城市原本需求就比較穩定，因此所帶來的影響不大。而一部分正處于上升期的市場，供給雖然有所緩解，但是尚未恢復至對市場形成壓力的水平，供給量恢復遠低于預期。但我們認為，在短期內需求發生井噴的可能性較少，供給量的累積是逐步提升的過程。

由于房地產公司的單件小批量推盤、大量存貨和產品品牌的弱差異性，造成購房者的議價能力很低，因此行業的大規模降價的可能性很小。同時，目前通脹高位運行，貨幣政策還存在進一步收緊的可能，會造成實際房價下降，但另一方面也面臨利率升高所帶來的貨幣政策壓力。

從時間時點上看，成交反彈最有可能發生在 9 月份。一方面9 月是傳統的銷售旺季，有助于需求的釋放；另一方面，從供給角度判斷，供給累積和開發企業意愿都將推動供給在9 月有顯著增加。

從目前的政策壓力水平和累積的效果看，房地產政策的壓力水平已經足以避免行業發生井噴式上漲，沒有必要進一步收縮政策，來壓低行業景氣程度。

現在政策真空期已經超過了三個月的政策出臺頻率。這主要和目前市場狀況并沒有觸動政策底線有關。從目前情況看，政策變動的可能性不大。

上市公司可以延遲推案，但延遲時間不會超過半年至一年。雖然在上半年銷售不盡如人意的公司，在全年推案量壓力下，下半年可能會助于公司的銷售業績處于比較好的狀態。

維持行業平均估值水平在 10 倍PE 左右的判斷，長時間在8 倍PE 以下運行的可能性不大。此外，在業績和政策雙重壓力下，估值水平修復的水平不會達到很高，很難達到15 倍PE 水平以上。

推薦的標的包括：藍籌地產股推薦招商地產、萬科和保利地產；地方龍頭公司首開股份和陽光城；資源型多業務公司推薦中天城投、福星股份和黑牡丹。