房地產行業：政策維穩 地產行情全在銷量

2011年06月30日 10:12
來源：愛建證券 作者：愛建證券

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●上市房企現狀。(1)存貨有一定壓力，但短期仍可承受；(2)資金壓力略有顯現；(3)預收帳款占比高，今年業績保障高；(4)行業集中度提高，龍頭實力凸現，無論是資金實力還是業績保障系數，四大龍頭的情況均好于行業平均。

●銷售和投資。(1)投資增速依然高位運行；(2)新開工有回落，但保障房全面開工背景下，全年新開工增速仍有保障；(3)銷售量和價格仍在增長，但價格增幅明顯回落。

●估值分析。無論縱向還是橫向、動態還是靜態，目前房地產板塊的估值優勢非常明顯。

●政策分析。今年以來，大大小小的調控政策層出不窮。其中，最嚴厲的當屬1月份出臺的國八條。同時，伴隨著上調存款準備金率、加息等貨幣政策，行業始終處在調控的陰影下。在房價漲幅趨緩、投資增速依然維持高位的情況下，預計下半年政策維持現狀的概率極大。

●投資策略。我們推斷，政策年內仍不會放松，加碼可能性亦不大。

或許，調控的目標已經達到——價格緩慢增長，既不影響經濟增速，又用時間換取了空間，年內維持政策現狀的可能性極大。那么，在政策基本保持現狀的情況下，銷量將成為決定地產股走勢的決定性因素。而以房地產企業目前的財務狀況，出現大幅度降價的概率較低，樓市成交量不溫不火的可能性較大，因而難以出現銷量大幅回升刺激地產股大幅上漲的情形。由于行業較好的基本面、較低的估值，地產股出現階段性反彈行情的概率較大。維持行業“中性”評級。個股方面，根據我們前文對上市房企的分析，龍頭企業各項財務指標均好于行業平均，在行業集中度提升的過程中，強者恒強將日益明顯，基于此，我們首推行業龍頭，重點推薦保利地產；其次，我們繼續推薦業績保障度高的濱江集團和商業地產龍頭世茂股份。

●風險提示：資金風險；政策風險。