2010年06月01日 00:5021世紀經濟報道【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

孫小林 伏昕

迪斯尼樂園是商業項目還是公益項目？這在眼下成了大問題。

這個位于浦東川沙、投資達244億元的項目，前期土地拆遷被冠以“公共利益”名義進行。但這片土地上一部分面臨拆遷的居民則認為這是商業項目拆遷。爭執由此而生。

5月29日，本報記者在未來迪斯尼核心區的趙行村現場看到，仍有10戶左右居民沒有搬遷，當中包括部分已經簽了拆遷合同，而現在“后悔了”的人。

“我們認為迪斯尼是典型的商業拆遷，補償標準不應過低。”趙行村的住戶王鈺琛說，這是他們拒絕搬遷的理由。

而浦東新區法制辦負責人5月19日下午在和王鈺琛進行溝通時給出了這樣的解釋：“迪斯尼是公益項目拆遷。”5月29日，是迪斯尼項目動遷安置房基地正式開工建設的日子，開工儀式上傳來了消息，迪斯尼項目已完成99%的動遷量，有望在6月底前提前交地。

這可能意味著剩余的住戶必須在一個月之內搬遷，事實上，按照原計劃，迪斯尼所在的地塊是計劃7月份交地，而現在提前到6月底。

5月31日，本報記者為此向浦東新區建交委求證該地塊征地性質，建交委方面表示，“我們將向法制辦等部門溝通了解后，再給予答復。”

至發稿時，本報記者尚未得到回復。

關于迪斯尼項目性質的爭議讓這場拆遷變得復雜。一邊是居民按商業拆遷賠付的訴求，一邊是地方政府按公益項目征地的旗號，橫亙在這巨大分歧中間的，是現有土地儲備制度的模糊地帶。

迪斯尼拆遷是公益拆遷？

迪斯尼拆遷從2009年下半年就已開始。

本報獲得的浦東新區土地資源儲備中心出具的《川沙新政A-1地塊土地儲備(趙行村B塊)動遷基地概括》顯示，到2010年1月25日，已簽約105戶，占76%，剩余戶數34戶，至今報裁1戶。

在拆遷中，浦東方面還特別要求“裁決、強拆戶數不超過5%”。

王鈺琛“不幸”地屬于這5%的行列，也是趙行村唯一一個被報裁的住戶，其家擁有一棟三層的小洋樓，面積為247.4平方米。如今即將面臨被強拆的命運。

目前，和趙行村住戶們談判的是浦東新區建交委下屬土地儲備公司委托的上海浦東房地產集團房屋動遷有限公司。他們提出的拆遷補償方案有兩個：1，提供川沙新鎮兩套房子，合計建筑面積208.78平方米，總價值780832.80元，但被拆遷戶要補差價42343.8元；2，江暉路436弄三套房，合計面積247.96平方米，總價值738222.03元，被拆遷人應補差價266.97元。

王鈺琛對這兩個方案都不接受，認為補償標準低了。他的要求是，兩個方案中提供的新房，都不應該讓他出錢補差價，就連新房裝修的錢也應該補貼給他，“因為我以前的小洋樓裝修得很好”。

他拿來比照的例子是同樣位于川沙的浦東華夏東路機場北通道的拆遷，“人家是拆一還二，我們這里連拆一還一都沒有。按這方案置換新房之后，不求賺錢也罷了，自己還得再掏部分錢買這個新房”。

更重要的是，王鈺琛認為迪斯尼地塊拆遷是“商業拆遷”，并以此作為拆遷。

補償的比照標準。他要求應該由開發商，比如迪斯尼的合資公司來和他談判，談出他能接受的價位。

爭執之下，5月19日，浦東新區法制辦邀請王鈺琛前往浦東新區政府信訪辦公室陳述拒不搬遷的理由。

王鈺琛提供給本報的錄音記錄了這次對話的全過程。

接待他的法制辦負責人在對話中表示，“商業動遷就全部是商業動遷，就沒有公共利益了？不好這么理解。我們認為(迪斯尼拆遷)是公共利益。”

這位負責人表示，他將為認定迪斯尼拆遷是公共利益這一觀點負責任，“公共利益是為大多數的利益，就叫公共利益”。他解釋說。

對此，王當時表示，“只有當為了公共利益的需要，方可按照規定征收。這趟迪斯尼拆遷不是基于公共利益拆遷。”

與王有共同看法的被拆遷戶不一個，位于川沙鎮學橋村的被拆遷戶唐少峰在今年2月就迪斯尼項目地塊拆遷補償爭議起訴浦東相關部門時，也提出了類似的觀點。

“為什么不將迪斯尼公司作為拆遷人？就算是迪斯尼也是純粹的商業項目。”唐少峰2月26日在法庭辯論時提出這樣的質疑。

易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭5月31日分析說，“迪斯尼是政府牽頭的大型項目，(公益還是商業拆遷)不是太好確定。”

佑威樓市通研究中心主任陸麒麟表示，“至少對普通老百姓而言，迪斯尼是與公共利益有關的，但因為公益用地一般是指公園、綠地、橋梁這樣的，所以很難界定。

無法達成一致的拆遷爭議拖延了拆遷進度。浦東新區建設和交通委員會的房屋拆遷許可證(拆許字(2009)第0037號)顯示，拆遷期限是2009年11月20日到2010年3月31日。

但后來，浦東新區土地資源儲備中心向浦東新區建交委提出申請，延長拆遷期限到2010年11月19日，理由是“在核定拆遷期限內未拆遷完畢”。

雙方仍在僵持著。

1.4億，雙軌間的巨大差價

現行的《城市房屋拆遷管理條例》沒有區分為社會公共利益目的的拆遷和純商業目的的拆遷，對拆遷補償也尚未引入市場規則。但在實際操作中，由地方政府主導的公益名義的拆遷和商業動遷對于被拆遷戶賠償不處于一個級別，兩種名義之間，有著巨大的利益價差。

據了解，迪斯尼地塊屬于浦東D類土地，最低補償價格為1350元/m2，而若按照商業地產來補償的話，當地村民表示“最少也有2000元/m2”，因為川沙鎮上門的商品房價格已經漲到1.5萬/m2到2萬元/m2之間。

而該地區動遷的居民數量巨大。滬浦發改投(2009)79號《關于浦東新區川沙新鎮A地塊土地儲備項目的批復》顯示，動遷居民約2155戶，動遷企業約87家。

按此計算，由于地處農村，房子面積普遍較大，一般都有150平方米以上，假設每戶有100平方米，2155戶的動遷總面積便達215500平方米，則按照上述1350元/m2的最低補償價格，政府拆遷費用將需要支付2.9億元。

而如果是商業拆遷，按照當地房地產行情的2000元/m2計算，則至少要支付4.3億元。

如此一來，政府的拿地成本將可節省約為1.4億元。據了解，整個迪斯尼地區拆遷總投資約為44.2億元，資金來源為浦東新區財政安排。

以上計算僅以房屋建筑面積拆遷補償而論，不包含裝修補貼等因素。

北京市盛廷律師事務所律師張興奎認為，將項目定性為公益項目拆遷，不僅可壓縮拿地成本，還可將低價拿到的土地可以高價賣給作為土地使用方的迪斯尼合資公司，或作價給中方公司入股迪斯尼，這樣中方公司可以少拿現金入股。

土地儲備制度的模糊地帶

2009年11月4日，上海市政府新聞辦宣布迪斯尼項目啟動，而早在之前的9月4日，浦東方面就發布了征收土地方案公告，顯示這塊被征收的土地將用于“布宜諾項目”。上海市規劃和國土資源管理局一份名為滬規土資劃(2009)138號《關于川沙新政A-1土地儲備項目的復函》也指出該地塊是用于“布宜諾項目”。

其時，迪斯尼項目尚未正式獲得國家批準，有人士分析，叫布宜諾是因為迪斯尼總部位于布宜諾大街。

這表明當時已經確定該地塊的用途，再進行有目的的拆遷。

“這顯然有違土地儲備的本意。”熟悉土地儲備制度的陸麒麟認為，原則上，土地儲備的時候一般不確定該地塊的用途，只能確定土地的用地規劃方向。土地儲備征收是為儲備土地繼而進行拍賣、出讓，并不涉及建設項目、建設單位。

目前，迪斯尼的拆遷正在由浦東土地儲備中心實施之中。在王鈺琛看來，拆遷公司和浦東相關部門一直回避提及迪斯尼地塊拆遷，而以“A1地塊拆遷”來指代，雖然沒有人否認該被動遷地塊將被用于建設迪斯尼項目。

這一切似乎是為了規避有關土地儲備的上述原則。

陸麒麟認為，在實際操作中，地方往往已經明確了這塊地塊的目的，如果是商業用途，甚至已經明確了出讓對象，然后再以土地儲備的名義進行拆遷征收。這種征收很多時候是以“為了市政整體規劃“這類公共利益的名義進行。

由于《土地儲備管理辦法》對這方面缺乏具體規定，這就留住了較大的操作空間。

“出于儲備目的而進行的土地征收，一方面，由于對征收目的也就是土地用途無法確定，使得征收行為有違反憲法的嫌疑。”(《憲法》第十條第二款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。)張興奎說，”另一方面，如果征收時已經確定了土地用途的公共利益性質，那么儲備制度的建立就顯得多此一舉，何必早早的征而不用儲備起來？”

張近期向全國人大常務委員會提出《對土地儲備制度和土地儲備管理辦法》進行違憲審查的建議，引起了外界關注。

此外，到底如何界定何為公益項目何為商業項目，由誰來裁決和界定，《土地儲備管理辦法》亦無具體規定。

但《土地儲備管理辦法》規定了該法的實施主體是各市、縣人民政府或國土資源管理部門，因此，在實際操作過程中，往往拆遷的性質皆由地方政府來確定。

觀察人士評價說，鑒于地方政府在土地儲備中有著巨大的逐利沖動，由政府來界定拆遷的性質并不合適。

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