2010年01月28日 07:26證券日報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

50.5億元“地王門”事件不但成為國內地產界的標桿事件，也成為考驗政府相關地產政策的“試金石”。

□ 本報記者 白寶玉 王 崢

1月27日晚，大龍地產(600159)披露了2009年報。截至2009年底，大龍地產總資產為30億元，歸屬于母公司所有者權益合計15.62億元，完成營業收入17.48億元，實現凈利潤3.39億元，每股收益0.82元。

相比雙料“地王”天竺地塊50.5億的拍賣總價款，大龍地產的總資產、凈資產、收入都是難以企及的。據有關媒體了解，上述地價款的20%已經交清，剩余的80%應在180天內交清。這意味著2010年5月20日前，大龍地產需交清40.4億元。

總資產僅有30億元的大龍地產如何吞下50.5億元的雙料“地王”，這不但成為地產界的標桿事件，也成為考驗政府地產政策的“試金石”。

成立孫公司曲線自救？

一周前的1月20日，北京市國土局剛剛發布了對北京市大龍房地產開發有限公司(以下簡稱“北京大龍“)的處罰公告，因欠繳“地王”土地價款，暫時停止了其在北京地區的拿地資格。

2009年11月20日，北京大龍一舉擊敗龍湖地產、遠洋地產、保利地產等全國大型知名房企，以50.5億元總價拍得位于北京市順義中央別墅區的天竺開發區22號住宅用地(下稱“天竺地塊”)，折合樓面價近3萬元/平方米，創造了當年北京市土地成交總價和樓面地價雙料“地王”。

北京大龍是上市公司大龍地產絕對控股的子公司，那么北京大龍和大龍地產真的擔心付不起“地王”錢而暫停其拿地資格嗎？

1月26日晚，作為北京大龍大股東——上市公司大龍地產(600159)終于給出了答案。當日大龍地產發布公告稱，控股子公司北京大龍于近日獨資成立了北京市諳盈房地產開發有限公司(以下簡稱“北京諳盈”)，并辦理了工商登記手續。新成立的公司注冊資本3000萬元，經營范圍為房地產開發、銷售自行開發的商品房。

與政府相關部門過招 上市公司早有準備？

正當資本市場為北京大龍受到警告而擔心時，這家受罰的公司卻在短短7天內就宣布成立一家全資子公司北京諳盈，成功的完成了對自己的曲線“救贖”，拿地資格迅速失而復得。而就在一些人感嘆大龍的“高明手段”時，也不禁讓公眾產生了另一個疑問：那就是政府的“警示”手段到底有沒有作用！

北京諳盈的名字就頗值得揣測。諳字有“熟悉，精通”的意思，似乎暗示著這個公司在房地產開發與銷售方面“精通盈利”。

北京聯達四方房地產公司總經理楊少鋒對《證券日報》記者表示：“大龍這么做的確是給政府出了一個不小的難題，剛剛做出的處罰如此輕易的被公司化解掉，而且還為此特別發布公告，顯然是沒有真正意識到自身的問題。雖然政府這次處罰的目的主要是警告一些違規房企今后做事要注意，但大龍的這個行動也不可避免的將有關部門放到了一個尷尬的境地，自己剛剛做出的處罰效果如此微弱，顯然政府也要考慮是不是應該出臺更嚴厲的措施進行處罰?！?/p>

況且成立一家有完全開發資質的房地產企業，中間的用時至少有一個月的時間，這就說明大龍地產的這家新公司成立是早就計劃好的，可能在12月底的時候，公司就預知自己無法繳清地款，從而提前設計規避處罰。業內人士如此分析。

雙料“地王”如何解套？

雖然成立了新公司，但是大龍地產此前在收到“警告”后的公告卻表示公司近期沒有在北京拿地的計劃，而作為一家上市公司既然做出如此表示，一般情況下是不會違背自己的公開表態。這也就是說，在讓新公司擁有拿地資格的背后，顯然還有一個更大的計劃。

楊少鋒分析說：“北京大龍能如此快的成立一家新公司，顯然不止為能重新擁有拿地資格。其更可信的目的應該是為順義地王的土地款融資。而這種拿地后以土地本身進行融資的行為在地產界可以說很普遍。而且從大龍地產現在的情況看，4個月內靠自身根本無法籌集40億元現金，尋求與其他房企的合作是他的唯一出路，否則就很可能受到退地罰沒保證金的處罰?！?/p>

他進一步分析說：“大龍地產很可能要將順義地王的土地注入到這家凈殼的房地產公司，然后以這家公司的股權來進行融資，畢竟北京大龍旗下不止順義地王一個項目，而一家受罰公司也會增加融資的難度。”

也就是說，新公司很可能就是為了裝入順義地王而特別設立的，如此一來，這家只有后沙峪22號地一塊土地的公司資產就十分清晰，方便與一些大的房企或投資公司接洽融資事宜。

“解套”還得看政府態度？

一家中外合資開發商的高管1月27日向《證券日報》記者透露，“地王”解套的方式有很多種，比如像現在成立一個孫公司北京諳盈，由后者引入投資者來解套，或者大龍地產的大股東給其輸血，或者承擔一定的損失向政府退地等等。

雖然大龍地產在為順義“地王”的土地款竭盡全力，但是高達近3萬元/平方米的樓面價卻讓很多企業望而卻步，如果其不能給予未來的合作伙伴以極大好處的話，大龍地產想要融資也絕非易事，而一旦大龍地產做出重大讓步，那么地王能給其帶來的利潤也將大幅縮水，甚至可能是倒貼。

“現在政府部門只是給予輕微的‘警告’處罰，如果最后北京大龍付不起錢而采取罰沒保證金的方式，那北京大龍及上市公司會損失慘重的，而且這種嚴厲處罰的結果事實上很難施行。但如果采取‘地王’項目公司部分股權轉讓或增資擴股，還是向政府退地等比較特殊的方式，其中至關重要的前提是得到相關政府部門的認可。這個時候，‘地王’能否解套就完全取決于政府的態度了”，上述地產人士如是分析。

同時，上述開發商提醒記者，其中解決問題的關鍵是看拍地合同是如何約定的。但遺憾的是，據2009年度報告披露，截至2009年12月31日，大龍地產尚未與北京市土地整理儲備中心簽訂相關合同。

另有一位上海地產人士向記者表示，一般情況下，拍地成功后會很快簽訂相關合同，但奇怪的是大龍地產為何在拍地成功1個多月而未簽訂合同呢？

昨日記者多次致電大龍地產董秘辦，但電話始終無人接聽。

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