從新能源到地產：皇明蔚來城模式“曲高和寡”

2012年07月25日 03:16
來源：每日經濟新聞 作者：夏雨

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從新能源轉向地產行業，皇明集團一把手黃鳴的理想，并沒能照進現實。

當12年前萬科的“苛刻”條件迫使黃鳴放棄與之合作，并發誓一定要做自己的新能源樓盤時，黃鳴便有了 “沒有一流房地產企業的合作，那么就由自己來創造”的決定，于是就有了蔚來城。

然而，曾經的光熱先驅者并未贏得地產項目的成功，“投資性房地產”非但沒有給皇明貢獻利潤，還讓皇明在房地產市場上的拓展飽受爭議，公司旗下當前唯一的房地產項目——德州蔚來城也正遭遇著冰雪之境。

尷尬的“亮燈率”

7月21日，周六，晚8:30左右，原本是亮燈率最高的時段，蔚來城卻略顯“荒涼”。

《每日經濟新聞》記者大略數了一下，亮燈的住戶僅約30戶，這與皇明在2011年宣稱的蔚來城一期已經“售罄”以及近來蔚來城售樓處的“一期基本售罄，唯余個別數套戶型，二期也售出大半”的說法似有偏差。

另據公開資料顯示，來“蔚來城”購房的大多是德州本地的老板，以及祖籍為德州如今在北京等一線城市工作的高端人士。

“本地的普通人買不起，外地人購買也就是為了周末來此度假。”當地的一位出租車司機告訴記者，蔚來城當前的人氣并不旺。

當記者以外地購房者的身份來到蔚來城售樓處時，先后觀看了建筑模型、相關節能型產品的介紹、樣板間。在交流過程中，銷售人員透露稱，蔚來城一期出售的住宅有240套，當前還有約30套未售出。

在一期和二期高層住宅中間，還有兩棟類似“聯排別墅”的建筑。盡管上述銷售人員稱該戶型幾乎都已賣完，但記者發現，晚上“聯排別墅”無一亮燈，且白天見到的多個房間并未進行內部裝修，鮮有人入住的痕跡。

定價、物業配套成掣肘

事實上，銷售不暢能從皇明公布的相關信息中有所窺探。此外，黃鳴最近也坦言，蔚來城銷售遇冷是與當前的房地產調控有關。另據上述銷售人員介紹，除了一期還有約30套未售出外，二期的銷售也不理想。

在受訪的當地人士看來，蔚來城的銷售不暢與定價和周邊配套有直接的關系。

截至2012年7月5日，德州住宅的成交均價4299.06元/平方米，非住宅成交均價5295.41元/平方米，這比蔚來城低出一大截。早在2009年蔚來城一期開售時，其6500元/平方米的報價大大高于周邊住宅2500元/平方米的單價。

上述類似于聯排別墅的項目，價格更是明顯高于普通住宅，總價約為600萬元至上千萬元不等，車位的價格也超過20萬/個，達到了一線城市的水平。

除了成本較高外，蔚來城周邊的商業配套也不夠完善。據悉，蔚來城在德州三八路東首、長河公園附近，這被德州市民認為此前是城郊結合部，算不上最佳地段。上述銷售人員也說，周邊的商業配套確實沒做起來，距離最近的一個商業街也有3公里左右。

另據了解，蔚來城三期中涉及商業開發，在蔚來城的沙盤上已經有了三期的模型。記者在現場看到，“浙江建工”的工程隊正在進行三期地基的施工。三期除了住宅外，還包括一個公寓式酒店及商業項目。

“旁邊沒有合適的商業項目，皇明就打算自己做。”上述銷售人員透露。

節能概念“曲高和寡”

在黃鳴看來，蔚來城是其太陽能設備在房地產上應用的樣本。“應用37項可再生科技成果、130種高科技產品”一直在蔚來城的銷售中被重點提及。

蔚來城銷售中心的相關人員對《每日經濟新聞》記者介紹，蔚來城應用到了太陽能光伏光熱系統、溫屏節能玻璃，以及土壤源熱泵中央空調系統等節能技術。

諸多新技術、新產品，進一步拉高了皇明開發蔚來城的成本。公開資料顯示，“一期的綜合拿地、建筑安裝等成本約每平方米3500元，太陽能設備的成本也為4000元/平方米。”

不過，這里的住戶并未感受如此多的節能體驗。一位蔚來城一期的住戶表示，該樓盤能看到的只有太陽能熱水器、中央空調和直飲水。另有住戶質疑，蔚來城并不像宣傳的那樣好。

盡管黃鳴聲稱蔚來城是全球第一個微排社區，但這里的許多產品和技術并非皇明所有。記者在蔚來城的展示中心了解到，防塵、隔音的門窗，其材料和技術來自德國。

模式復制或遇阻

黃鳴堅持打造蔚來城，是希望將該模式在全國范圍內進行推廣。

2011年下半年，黃鳴接受媒體采訪時透露，下一個在德州以外的蔚來城將于3~4年內面世。“我們計劃每個城市只開發一個蔚來城。”在他看來，一方面是蔚來城的盈利，更主要的目的是推廣蔚來城的模式。

然而現實卻是，在第三次IPO未成功的情況下，蔚來城模式也無法給皇明的發展提供足夠的資金支持。節能建筑本身的定價趨高，這或將成為蔚來城模式復制推廣的阻礙。

公開財務數據顯示，2011年1～9月，皇明控股的主業光熱產品、光電產品、溫屏玻璃收入占比達到90%以上，而皇明控股旗下3家核心地產子公司悉數虧損。其中，皇明太陽能房地產有限公司在2010年度虧損778萬元，2011年1~9月因費用成本支出原因，當期又虧損912萬元。

類似于蔚來城這樣的項目，資金需求量并不小。公開資料顯示，蔚來城二期計劃投資額即達5.1億元，截至2011年9月末已完成投資9317萬元，尚有超過4億元資金需要籌措。

根據皇明旗下子公司的成立記錄，皇明一度想在外地拓展地產業務。2009年7月，皇明成立了杭州蔚來置業有限公司，但該公司成立后一直未開展實際經營業務，無營業收入，目前已經注銷。

更值得注意的是，皇明太陽能置業（北京）有限公司成立于2003年，成立之初曾拿到了北京北土城附近一個地塊。《每日經濟新聞》記者查閱相關資料發現，該公司當時成立的目標是“在所開發的建筑項目中，以太陽能光熱和光電技術的應用為核心內容，在太陽能與建筑結構的一體化、高層建筑太陽能應用、建筑太陽能采暖和制冷等多方面進行積極的探索”，以“完成太陽能技術與建筑的完美結合”。這更像是最初的蔚來城。

但該公司尚未開展實際經營業務，無經營收入。截至2011年9月30日，該公司總資產2497萬元，總負債16萬元，當期營業收入為零，凈利潤為負。有業內人士分析，正是在北京的該項目未能進展，才有了現在的德州蔚來城。

“皇明想在外地復制蔚來城，難度不小。”中國家電營銷委員會副理事長洪仕斌認為，“實際上項目不具備可復制性。”一是造價成本過高，如果沒有政府補助，當地房地產商不可能冒此風險。二是這種看似節能環保的概念房地產，普通消費群體接受度也較難。

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