2012年房地產行業投資策略：質優股和超跌股

2011年12月19日 10:10
來源：大眾證券報 作者：健聞

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新年即將到來。2012年是房地產業調控最為關鍵一年。目前，樓市成交量大幅萎縮，庫存增加，房價下滑。證券市場地產股持續走低，市盈率普遍在10倍左右，成了名目其實的“地板價”。

房地產業健康發展與否始終牽動著中央、地方政府、開發商、消費者各方利益的神經。2012年房地產市場走勢到底如何？投資者如何投資，是買房還是買地產股？

對于目前房地產市場復雜態勢，各路專家看法大相徑庭。有的專家認為：中國房地產已提前通脹，2012年中國樓市泡沫終將破滅，樓市崩盤。有的則認為，說2012年中國樓市崩盤為時尚早,中國樓市未來繁榮至少還有20年。

筆者以為，中國樓市下半場仍處黃金期。兩大理由：一是人口紅利將加速城市化建設的進程，二是隨著保障房制度建立，“雙軌制”形成，房地產市場將向著平穩健康方向發展，未來5年行業投資平均增速為10%到15%。

至于明年的投資機會？筆者認為，2012年投資機會：買房的在于核心地段抗跌的房子和同一地段最低價格的品牌樓盤。買股票的在于質優股和超跌股。為什么這么說？明年，房地產業是否健康發展取決于樓市調控政策和貨幣政策。從調控政策上講，2012年宏觀調控政策明顯轉向的可能性不大，調控主基調不會改變。

從目前的貨幣政策上看，貨幣政策與地產信貸政策走勢將出現方向性分離，目前信貸投放也在進行結構性微調。海通證券認為，地產板塊將受益流動性放松。通過將2012年經濟走勢與2005年對比，不難發現以上兩個時段均具備緊縮過后又開始適度寬松的宏觀背景。在利率走穩、存款準備金率持平，貨幣增速上升的2005年，受到政策調控的地產板塊仍在3個季度具備超額收益。目前央行已經“降準”，2012年宏觀流動性定向放松成為趨勢。行業當前宏觀政策基本面正在轉好。

對此，東北證券認為，2012年繼續給予房地產行業同步大勢的投資評級。投資機會在于選股策略，2012年，涉礦概念股和重組股的投資吸引力將會大幅減小，投資者的眼光還是要重點放在股價超跌的優質地產股上來。重點關注住宅開發類公司，一旦行業開始重新向好，住宅類公司的漲幅將會遠遠大于商業地產股和園區開發類公司。具有品牌優勢、資金優勢和持續開發能力較強的一線地產股仍然是投資的首選。同時，一旦行業轉好得到確定，那些跌幅最深，市凈率最低的公司往往也能獲得最大的股價漲幅。

投資建議：建議投資者趁每次震蕩的時機低位吸納；等待行業一季度政策和基本面預期的反轉時點的到來。首推保利地產、萬科A、中南建設、榮盛發展、陽光城、招商地產、金地集團。

主要風險因素：由于外圍市場復蘇遲緩，加上歐元區國家主權債務危機進一步加深。這將導致國內經濟發展大幅波動的風險。