房地產(chǎn)行業(yè)：2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略會(huì)紀(jì)要

2011年12月20日 14:40
來源：廣發(fā)證券研發(fā)中心 作者：趙強(qiáng);徐軍平;沈愛卿

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評(píng)級(jí)變動(dòng)：維持(首次)評(píng)級(jí)

12月l3日，ar廣y發(fā)證券在深圳舉行了2012年年度策略會(huì)，在房地產(chǎn)行業(yè)的分會(huì)中，萬(wàn)科和金地的領(lǐng)導(dǎo)分別就行業(yè)觀點(diǎn)和公司情況做了詳細(xì)介紹。以下，我們摘錄了萬(wàn)科和金地集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)在演講中的部分重要觀點(diǎn)，供投資者參考！

樓市現(xiàn)狀及預(yù)判

(1)銷售方面：從14個(gè)主要城市數(shù)據(jù)來看，樓市未見起色，9至11月月均成交環(huán)比6至8月下降5%；9月批售比降至0.45，接近08年最差的0.44。

(2)存貨及去化周期：11月末，14個(gè)城市庫(kù)存超1億平，較年初增58%，創(chuàng)歷史新高；去化周期接近15個(gè)月，到明年二季度將超08年的17個(gè)月。

(3)投資及土地市場(chǎng)：盡管目前投資保持在30%以上，但數(shù)據(jù)滯后銷售6至9個(gè)月，未來將下滑；11月土地流拍率比三季度的14%大幅上升至39%。

(4)樓市及土地市場(chǎng)預(yù)判：庫(kù)存將累積，企業(yè)資金鏈緊張，部分城市房?jī)r(jià)有調(diào)整需求；企業(yè)投資、新開工和拿地意愿下降，土地市場(chǎng)將更糟，未來2年樓市存在供給不足風(fēng)險(xiǎn)；銷售在明年下半年會(huì)有所恢復(fù)。

萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)及對(duì)策

(1)銷售方面：自10月開始，萬(wàn)科銷售優(yōu)勢(shì)消失，原因在于9月之后限貸和按揭難度加大，萬(wàn)科客戶多為自住需求，更依賴于信貸。

(2)盈利能力：由于樓市調(diào)整，項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率下降較快，根據(jù)結(jié)算之后2年左右，預(yù)計(jì)2014年萬(wàn)科結(jié)算的毛利潤(rùn)率會(huì)有比較大的下降幅度。

(3)應(yīng)對(duì)策略：確保經(jīng)營(yíng)安全，努力保持增長(zhǎng)；現(xiàn)金為王，積極銷售；快速開發(fā)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保產(chǎn)品適銷對(duì)路；謹(jǐn)慎投資，拓寬融資渠道。

金地經(jīng)營(yíng)及對(duì)策

(1)經(jīng)營(yíng)介紹：全年供貨前低后高，下半年供貨充足，銷售從5月下旬好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2012年的供貨將會(huì)較為均衡。全年產(chǎn)品偏高端，銷售受影響。

(2)盈利能力：2011年結(jié)算毛利率將略有上升；短期資金壓力小。

(3)應(yīng)對(duì)策略：調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以銷定產(chǎn)，優(yōu)先推出符合需求的中小戶型；把握開發(fā)節(jié)奏，慎拿地；拓寬融資渠道，現(xiàn)金為王。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)

(具體內(nèi)容請(qǐng)見附件)