萬科靚麗業(yè)績難掩行業(yè)整體頹勢

2011年08月10日 11:19
來源：新聞晨報

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晨報記者 林勁榆

一個業(yè)績大增，一個資金鏈穩(wěn)健，盡管地產(chǎn)行業(yè)處于宏觀調(diào)控的風口浪尖，但昨天萬科、招商地產(chǎn)仍然交出了不錯的半年報。萬科還高調(diào)宣布，上半年市場占有率上升0.8個百分點。受這一利好消息的刺激，昨天股市表現(xiàn)整體低迷的情況下，招商地產(chǎn)大漲4.81%，萬科A上漲2.98%。

龍頭企業(yè)的靚麗表現(xiàn)或許只是暫時掩蓋了地產(chǎn)企業(yè)今年來普遍頹勢。根據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類統(tǒng)計，截至8月9日，滬深兩市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有24家公布了中報，其中2家虧損、7家業(yè)績下滑，15家企業(yè)資產(chǎn)負債率上升。由于還有大批地產(chǎn)企業(yè)尚未公布半年報，從預告看，今年上半年地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績普遍下滑，超過半數(shù)企業(yè)或虧損、或預減。

兩龍頭企業(yè)業(yè)績靚麗

招商地產(chǎn)半年報顯示，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入80.91億元，同比增長15.90%，凈利潤14.69億元，同比增長39.84%，基本每股收益0.86元。上半年認購面積60.73萬平方米，認購金額120.47億元，銷售面積41.58萬平方米，簽約銷售金額68.35億元，同比分別增長45%和62%。

與招商地產(chǎn)頗為出色的業(yè)績相比，萬科上半年經(jīng)營顯得更為穩(wěn)健，業(yè)績保持小幅增長。萬科上半年營業(yè)收入199.89億元，同比增長19.22%，凈利潤29.78億元，同比增長5.88%，基本每股收益0.27元。上半年實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%。半年報還透露，今年上半年萬科整體稅金支出約105億，成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)第一家半年納稅超百億的企業(yè)。

上半年大型房企的業(yè)績不減反增，但不少中小企業(yè)業(yè)績堪憂。已披露的半年報顯示，濱江集團凈利潤下降40.16%；廣宇集團下降45.68%；渝開發(fā)下降45.68%；去年同期凈利潤達到4.53億元的嘉凱城，今年中期業(yè)績僅728.9萬元，降幅98.39%。之前的統(tǒng)計甚至顯示，今年上半年有10家房企預告凈利潤下降100%以上，其中5家預告下降超過200%，超過半數(shù)企業(yè)或虧損、或預減。面對中小房企業(yè)績普遍下滑，萬科高調(diào)宣布，上半年銷售金額占全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

負債率上升

今年以來，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率明顯上升。根據(jù)巨靈財經(jīng)的統(tǒng)計，今年上半年已公布半年報的24家地產(chǎn)企業(yè)中，15家企業(yè)資產(chǎn)負債率不同程度上升，其中濱江集團、萊茵置業(yè)的資產(chǎn)負債率已接近80%的警戒線。

從半年報看，萬科、招商地產(chǎn)等大型地產(chǎn)企業(yè)負債問題并不嚴重，但也小幅上升。截至6月末，萬科持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款230.4億元，剔除預收賬款后的各項負債占總資產(chǎn)的比例為36.8%，凈負債率20.8%。但是，較2010年末萬科17.5%的凈負債率，2011年萬科凈負債率仍上升。

招商地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流下降和負債增加更明顯。上半年其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從上年度期末的-20億元進一步降至-30億元；同時負債由年初的387億增加至430億元。截至6月末，招商地產(chǎn)的存貨余額已從年初的387億元上升至445億元。招商地產(chǎn)半年報透露，當前房地產(chǎn)企業(yè)均面臨了較大壓力，融資環(huán)境日益緊張，多數(shù)企業(yè)放緩了擴張步伐。存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負債率攀升成為房企的普遍現(xiàn)象。

瞄準土地抄底機會

一線城市紛紛實施限購政策，開發(fā)商加快對二、三線城市的布局，緩解政策風險。半年報顯示，萬科新進入了蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，目前萬科已經(jīng)進入了50個城市市場，戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢進一步得到鞏固和強化。而招商地產(chǎn)今年上半年加大了向三四線城市拓展力度，已進入17個城市。“上半年萬科在拿地方面比較謹慎，未來可能會有更好的拿地機會。”萬科董秘譚華杰表示，上半年全國主要城市的土地供應有較大程度的萎縮，雖然土地出讓的溢價率已經(jīng)開始下降，但底價的調(diào)整還不明顯。根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)，上半年住房用地供應只完成了全年計劃的26%，按照慣例，3、4季度會是土地的供應高峰；同時，隨著房屋市場調(diào)整的持續(xù)，土地市場的調(diào)整預計也會更加深入。由于銷售回款順暢，而在投資方面保持了謹慎，盡管行業(yè)資金面整體收緊，萬科卻保持了良好的資金狀況，這為公司抓住土地市場未來可能出現(xiàn)的機會提供了基礎。