新鴻基再續豪門恩怨：郭炳湘疑謀重掌大局(3)

2012年04月05日 04:46
來源：時代周報 作者：黃蒂娟

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近年內地攻略趨保守

一向以齊心形象示人的新鴻基，在爭產風波兄弟失和后，企業品牌形象一度受損。上位后的郭氏兩兄弟，也在不斷修正郭炳湘執掌時作出的業務決策。

郭炳湘曾在遞給法院的入稟狀中表示不滿， 稱三兄弟在新鴻基業務以及改善新鴻基企業管治方面出現分歧，兩位弟弟經常反對他的意見。

而這兩位弟弟則稱郭炳湘所作的投資決策不理智，一些項目和投資，未與董事局商榷便做出商業決策，引起董事會成員的不滿，同時對公司管治造成負面影響。

郭氏兄弟之間，在經營理念上是保守與激進之爭。市場多認為，郭炳湘在公司的業務決斷上多為激進，而郭炳江和郭炳聯則相對保守穩健。

由此可見，經營理念不一致，是郭炳江和郭炳聯聯手將大哥郭炳湘踢出局的內在誘因。近兩年來，上位后的郭氏兄弟，也在不斷糾正老大郭炳湘作出的業務決策，尤其是在內地業務的決策上。

2008年郭氏家族爭產風波之后，新鴻基撤出深圳龍崗舊改項目、廣州西塔項目，更出讓成都項目。但隨即新鴻基轉戰廣州林和村改造及佛山瀾石片區兩個舊改項目。其中，資料顯示，佛山舊改項目總建筑面積超過280萬平方米，是迄今新鴻基在內地投資規模最大的單個項目。

在內地業務上，郭氏兄弟表現得更為謹慎進取。新鴻基在2009年以前，內地的土地儲備增長水平偏低。2007-2009年，內地土地儲備分別為4580萬平方呎、5060萬平方呎、5530萬平方呎。但近兩年，新鴻基在內地的土地儲備則出現大幅增長。截至2011年底，新鴻基在內地擁有的土地儲備達到8610萬平方呎。

新鴻基的內地物業，主要集中在上海、廣州及珠三角區域。其中，上海的物業絕大多數用于出租，銷售物業多處在廣州及珠三角區域。新鴻基的物業品質在業界一直有口皆碑，在內地的項目，其中超過75%為高端物業。受內地調控影響，新鴻基眼下面臨巨大的預售壓力。

3月23日，新鴻基的價值200億元的濱江凱旋門項目的開盤引起市場高度關注。該項目開盤均價為16萬元，而個別頂層復式單位的單價超過26萬元/平方米，開啟上海豪宅價格的新時代。

新鴻基中國公司董事長鄧維聰表示，“以這個項目可售總量和預期銷售價格計算，順利銷售回籠資金量巨大，對新鴻基很重要。”

但有分析人士指出，盡管高端物業策略使得新鴻基的資金回籠時間較長，但高端物業的毛利潤遠遠高于普通住宅。此外，國內調控主要針對中低端市場，對于豪宅的銷售影響較小。

此外，“新鴻基在內地租賃業務貢獻比例逐漸加大，同時實現租售并舉的策略，是保證其財務穩健的重要舉措”。這位人士說道，此次涉貪案件對在建在售業務影響不大，但對于買地、并購等重大新投資決策，則會因為管理層的動蕩受到阻滯。