新鴻基再續(xù)豪門恩怨：郭炳湘疑謀重掌大局(3)

2012年04月05日 04:46
來源：時(shí)代周報(bào) 作者：黃蒂娟

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近年內(nèi)地攻略趨保守

一向以齊心形象示人的新鴻基，在爭(zhēng)產(chǎn)風(fēng)波兄弟失和后，企業(yè)品牌形象一度受損。上位后的郭氏兩兄弟，也在不斷修正郭炳湘執(zhí)掌時(shí)作出的業(yè)務(wù)決策。

郭炳湘曾在遞給法院的入稟狀中表示不滿， 稱三兄弟在新鴻基業(yè)務(wù)以及改善新鴻基企業(yè)管治方面出現(xiàn)分歧，兩位弟弟經(jīng)常反對(duì)他的意見。

而這兩位弟弟則稱郭炳湘所作的投資決策不理智，一些項(xiàng)目和投資，未與董事局商榷便做出商業(yè)決策，引起董事會(huì)成員的不滿，同時(shí)對(duì)公司管治造成負(fù)面影響。

郭氏兄弟之間，在經(jīng)營(yíng)理念上是保守與激進(jìn)之爭(zhēng)。市場(chǎng)多認(rèn)為，郭炳湘在公司的業(yè)務(wù)決斷上多為激進(jìn)，而郭炳江和郭炳聯(lián)則相對(duì)保守穩(wěn)健。

由此可見，經(jīng)營(yíng)理念不一致，是郭炳江和郭炳聯(lián)聯(lián)手將大哥郭炳湘踢出局的內(nèi)在誘因。近兩年來，上位后的郭氏兄弟，也在不斷糾正老大郭炳湘作出的業(yè)務(wù)決策，尤其是在內(nèi)地業(yè)務(wù)的決策上。

2008年郭氏家族爭(zhēng)產(chǎn)風(fēng)波之后，新鴻基撤出深圳龍崗舊改項(xiàng)目、廣州西塔項(xiàng)目，更出讓成都項(xiàng)目。但隨即新鴻基轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州林和村改造及佛山瀾石片區(qū)兩個(gè)舊改項(xiàng)目。其中，資料顯示，佛山舊改項(xiàng)目總建筑面積超過280萬平方米，是迄今新鴻基在內(nèi)地投資規(guī)模最大的單個(gè)項(xiàng)目。

在內(nèi)地業(yè)務(wù)上，郭氏兄弟表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎進(jìn)取。新鴻基在2009年以前，內(nèi)地的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)水平偏低。2007-2009年，內(nèi)地土地儲(chǔ)備分別為4580萬平方呎、5060萬平方呎、5530萬平方呎。但近兩年，新鴻基在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備則出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。截至2011年底，新鴻基在內(nèi)地?fù)碛械耐恋貎?chǔ)備達(dá)到8610萬平方呎。

新鴻基的內(nèi)地物業(yè)，主要集中在上海、廣州及珠三角區(qū)域。其中，上海的物業(yè)絕大多數(shù)用于出租，銷售物業(yè)多處在廣州及珠三角區(qū)域。新鴻基的物業(yè)品質(zhì)在業(yè)界一直有口皆碑，在內(nèi)地的項(xiàng)目，其中超過75%為高端物業(yè)。受內(nèi)地調(diào)控影響，新鴻基眼下面臨巨大的預(yù)售壓力。

3月23日，新鴻基的價(jià)值200億元的濱江凱旋門項(xiàng)目的開盤引起市場(chǎng)高度關(guān)注。該項(xiàng)目開盤均價(jià)為16萬元，而個(gè)別頂層復(fù)式單位的單價(jià)超過26萬元/平方米，開啟上海豪宅價(jià)格的新時(shí)代。

新鴻基中國(guó)公司董事長(zhǎng)鄧維聰表示，“以這個(gè)項(xiàng)目可售總量和預(yù)期銷售價(jià)格計(jì)算，順利銷售回籠資金量巨大，對(duì)新鴻基很重要。”

但有分析人士指出，盡管高端物業(yè)策略使得新鴻基的資金回籠時(shí)間較長(zhǎng)，但高端物業(yè)的毛利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅。此外，國(guó)內(nèi)調(diào)控主要針對(duì)中低端市場(chǎng)，對(duì)于豪宅的銷售影響較小。

此外，“新鴻基在內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)比例逐漸加大，同時(shí)實(shí)現(xiàn)租售并舉的策略，是保證其財(cái)務(wù)穩(wěn)健的重要舉措”。這位人士說道，此次涉貪案件對(duì)在建在售業(yè)務(wù)影響不大，但對(duì)于買地、并購等重大新投資決策，則會(huì)因?yàn)楣芾韺拥膭?dòng)蕩受到阻滯。