楊勇
“這個公司能過會，有點出乎意料。”一位分析人士聽聞上海姚記撲克股份有限公司(下稱“姚記撲克”)過會后這樣對《第一財經日報》記者感嘆。
在姚記撲克上會之時，本報曾指出該公司在崇明島購置大量土地，上市融資或另有目的。而在姚記撲克的招股說明書中，只有“姚記房地產與姚記南通擬從事房地產開發經營，截至目前尚未開展相關業務”這樣一句話對其房地產業務的描述。
姚記撲克的撲克牌主業與房地產之間到底有何聯系？設立房地產公司但遲遲“尚未開展相關業務”，是資金尚未到位還是另有隱情？之前曾有業內人士對記者表示過，姚記撲克上市融資和房地產業務成規模開展之間似乎存在時間上的某種巧合。為探明究竟，近日，記者趕赴位于崇明島的啟東市啟隆鄉姚記(南通)有限公司地塊一探究竟，試圖還原姚記的地產路線圖。
啟隆“地主”
記者5月7日下午來到了啟隆鄉，這里是一個大工地，路上飄滿灰塵，路邊不時有挖土機在翻土。
當地政府一位人士告訴記者，啟隆鄉正在申報國家生態鎮，再有一個多月國家環保和建設部門將來驗收。現在在拓寬馬路，而就在去年，啟隆生態科技產業園掛牌，正是為了推進當地項目。
“我們今年的目標是要大干，所有的地產和生態項目全部要開工。”該人士表示。
在鄉政府以東的永興壩北側，有一片樹林。當地司機指著這邊樹林告訴記者“這些都是姚記的地，大概有1500畝。”
走進工地的大門，迎面就是醒目的“姚記撲克御江灣”的工程規劃圖，整個地塊呈不規則的梯形結構。規劃圖對面就是工地的兩層簡易辦公樓，施工人員正從樓前停著的卡車上搬運建材。
“酒店是去年才開工的，別墅正在打樁，工程進度比較慢。”一位工程人員告訴記者。
他所說的酒店就在不遠處，名稱為“姚記法式農莊酒店主樓工程”，目前已經完成主體的施工，不少施工人員正在忙碌。
“由于地拿得比較早，老板不急著動工，畢竟造房子要大量的資金。”上述工程人員表示。“上面的工作組來過好幾次，督促要開工，但是進展比較慢。”
2009年9月國土資源部發布《關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地利用的通知》(下稱《通知》)強調，對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。《通知》要求，對在建在售的以新農村建設、村莊改造、農民新居建設和設施農業、觀光農業等名義占用農村集體土地興建商品住宅，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴肅查處。
上述當地政府人士對記者表示，前幾年在拆遷等問題上與當地百姓沒有達成一致意見，且企業主觀上也不想過早動工，所以一直拖著，直到去年才開始動工興建酒店主樓工程。
“這些企業很早就拿了地，成本很低，但是，他們就是不開工，等著土地升值，據說姚記的土地都升值了至少十幾倍了。”上述當地政府人士表示。
“囤地的好處當然是等著土地升值，土地升值的邏輯是當地經濟發展，房價上漲，地價跟著上漲。”佑威房產研究中心主任薛建雄對記者表示。
根據姚記御江灣項目的建筑設計方廣東省建科建筑設計院的資料，姚記項目規劃用地東西長1400米,南北寬900米，總用地面積為103.2公頃。
據記者從江蘇土地市場網查詢獲得的公開數據，2005年至2007年，姚記(南通)實業有限公司通過掛牌受讓三宗土地，總面積757164平方米(1135.74畝)，土地性質為商住，三宗土地的受讓均價分別為4萬元/畝、3萬元/畝、4萬元/畝。
而在2009年12月31日掛牌轉讓的同樣位于啟隆鄉的商住用地的均價為750.16元/平方米，即72.64萬元/畝。三年之間，姚記(南通)實業有限公司的土地增值了18倍。
根據公開資料，姚記(南通)實業有限公司取得三個地塊的總成本為3965萬元，不過，知情人士透露，當時實際獲取的成本要低得多，因為一部分土地是通過掛牌受讓獲得，另一部分則是通過建設堤壩將沙地圍起來，成本低廉。
姚記房地產圖譜
根據當時的商務部網站江蘇啟東之窗的資料，姚記將在啟隆鄉投資1.2億美元，建設一個占地1500畝的主題公園。除撲克印刷中心外，還包括歷史文化展覽中心、才藝表演中心、競技中心、交易中心、游樂中心等。
而這只是姚記興隆城的一部分，該公司的計劃是在啟隆鄉投資興建一個以旅游、休閑為主體的姚記興隆城，主要功能設置分為觀光工業園、撲克主題公園等9個部分，總投資約40億元人民幣。
“當時他們正在拿地，主要是想把撲克產業鏈相關的東西做好。”一位參與過姚記興隆城初步規劃的人士告訴記者。
記者獲得的御江灣一期主要規劃指標顯示，一期規劃主要規劃用地為14.14萬平方米，A、B區共13個型號52棟別墅。上述工程人員告訴記者，御江灣共有兩期，目前一期的別墅正在打樁，法式農莊酒店已經完成主體工程。
“他們主要是做房地產，但是除了房地產之外還會做一些生態項目，總投資沒有40億那么多。”當地政府主管經濟發展的一位負責人告訴記者。
招股資料顯示，啟東姚記房地產開發有限公司(下稱“姚記房地產”)注冊地為啟東市啟隆鄉，注冊資本為5000萬元，法人代表為邱金蘭，注冊時間為2005年12月14日。姚朔斌、姚曉麗、姚碩榆分別持有姚記房地產48%、40%及12%的股權。
姚記南通為姚記房地產的全資子公司。注冊時間為2005年5月13日，注冊資本為1.02億元，地址為江蘇省啟東市啟隆鄉永興花苑3幢301室，法人代表為邱金蘭。截至2010年12月31日，該公司總資產為2.33億元，凈資產為1.02億元，2010年度營業收入0萬元，凈利潤-5.5萬元。
資金投向懸疑
“如果他們是要把錢投進房地產，根據當前的形勢，肯定是過不了會的；至于上市之后把錢投進房地產，則屬于把錢投進非主業，那就是違規了。”本文開篇的分析人士告訴記者。
根據姚記撲克的招股書，上市擬募集資金36263萬元全部用于年產 6億副撲克牌生產基地建設項目。從資金募集的角度看，根據相關規定，從上會、路演到申購發行最晚不得超過半年，也就意味著首發募集的36263萬元最晚6個月內即可到賬。
有業內人士表示，崇啟大橋通車時間也大致就在這段時間內。崇啟大橋有望在今年12月份全線實現基本通車，屆時啟東和上海將真正實現50分鐘互通，薛建雄指出，大橋的通車對當地房地產業絕對是一大利好。
而從房地產項目開工的角度看，薛建雄告訴記者，從開工至銷售最快半年即可完成，而且雖然首批有52套別墅，但是如果分批開工的話，可以很快收回成本，可以邊售邊造。
據記者了解，目前啟隆鄉已開盤的別墅樓盤的均價為1.5萬元/平方米，而薛建雄告知記者，目前上海的高端樓盤的建造成本(除土地之外)為5000元/平方米，若加上姚記南通拿地的平均60元/平方米計算，對于姚記來說，這絕對是一筆劃算的買賣。
“據我了解，姚記是真想要把撲克做到13億的規模，至于房地產的資金需求，募集資金3億元肯定是不夠的，或許它會依靠潮汕商會的力量。”上述知情人士告訴記者，姚記撲克實際控制人姚文琛的另外一個身份是上海潮汕商會會長，姚記或許能從潮商中獲取幫助。
5月9日下午，記者撥打姚記撲克董秘姚曉麗的電話，但是電話始終無法接通。
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