房?jī)r(jià)越調(diào)漲得越快

在一波緊似一波的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是怪象難解，有人稱，房?jī)r(jià)越調(diào)漲得越快，投資越管越像搞比賽。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委報(bào)告分析，全國(guó)70個(gè)大中城市一季度房?jī)r(jià)平均漲幅為6%，而中心城市則保持更高速度。

北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)4月24日公布數(shù)據(jù)顯示，一季度，商品房銷售面積減少，住宅降幅明顯。而房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109%，漲幅比去年同期提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中，3月份為109.3%。

一度被認(rèn)為調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效的上海市場(chǎng)，則在3月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，有人擔(dān)心上海樓市有可能進(jìn)入新一輪上升通道。

供求關(guān)系在房?jī)r(jià)上不體現(xiàn)有很深背景

上海和北京，作為中國(guó)兩大的翹首城市，其房?jī)r(jià)走勢(shì)尤其吸引廣大民眾的注意。社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪麗娜在接受鳳凰新媒體財(cái)經(jīng)頻道采訪時(shí)認(rèn)為：北京和上海一樣都面臨供需關(guān)系的問(wèn)題，北京上海不是一個(gè)簡(jiǎn)單的區(qū)域性的市場(chǎng)，是全國(guó)性、乃至全球性的市場(chǎng)，影響兩地房?jī)r(jià)的因素是多種的。上海房?jī)r(jià)漲幅得到控制，絕對(duì)價(jià)格是上漲趨勢(shì)，但現(xiàn)在的上漲應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)合理的上漲。

易憲容表示，房?jī)r(jià)太高本身就會(huì)引起一系列幕后交易，房?jī)r(jià)上升有很深的背景在那里。比如北京一季度的數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)上漲，銷售量下降。房?jī)r(jià)應(yīng)該是供求關(guān)系變化引起的，買的人越多價(jià)格越高。但是現(xiàn)在的情況是房?jī)r(jià)上升，銷售量下降，供求關(guān)系在這里沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，為什么呢？房子不賣，價(jià)格還在上升，這肯定是有人在操作價(jià)格，囤積居奇。房?jī)r(jià)高會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格上升，一部分已經(jīng)獲得土地的人在開(kāi)發(fā)新樓盤時(shí)會(huì)拖延時(shí)間，原本一年交房的，拖延到幾年后竣工，獲得暴利。有土地有房子的都捂在手中不建房或不賣房。房?jī)r(jià)虛高下各個(gè)環(huán)節(jié)都容易產(chǎn)生腐敗或隱含犯罪，高檢今天表示要嚴(yán)查低價(jià)出讓土地，稱房?jī)r(jià)虛高可能隱藏犯罪，這說(shuō)明他們已經(jīng)看到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，但是在實(shí)施過(guò)程中會(huì)有各種阻力，很多問(wèn)題難以調(diào)查出來(lái)，很多財(cái)產(chǎn)都是不明來(lái)源，從帳目、報(bào)表都查不出來(lái)往來(lái)，他們?cè)缇陀幸?guī)避調(diào)查的手段。

北京跟著上海走or上海跟著北京走？

汪麗娜介紹道，2004年上海房?jī)r(jià)上漲時(shí)，北京房?jī)r(jià)就沒(méi)有漲，那是因?yàn)楣┐笥谇螅瑥匿N售量上占竣工面積的比重可以看出來(lái)，這兩年發(fā)生了很大變化，銷售量與竣工面積的比重大大超過(guò)了1：1，說(shuō)明需求旺盛，房?jī)r(jià)在漲，需求也在漲。

那是什么人在北京買房呢？根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)果，高檔的是外來(lái)力量買的多，這里面包括有官員來(lái)買別墅的，有賺了錢的礦主來(lái)炒房的，有為子女入學(xué)買房的，北京上海不是一個(gè)簡(jiǎn)單的區(qū)域性的市場(chǎng)，是全國(guó)性、乃至全球性的市場(chǎng)，大家把熱點(diǎn)都放在有潛力的城市，所以需求比較旺，比如北京高校畢業(yè)生也是大的需求。

由于我們國(guó)家結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，比如限制五年內(nèi)的房子入市，打擊了投機(jī)同時(shí)也限制了房屋正常的流動(dòng)，二手房市場(chǎng)不發(fā)展，租賃房也不發(fā)展，那肯定造成新建房需求旺盛。當(dāng)需求在短期內(nèi)向一個(gè)市場(chǎng)集中，肯定會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，興建經(jīng)濟(jì)適用房也好，廉租房也好，也要一兩年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)長(zhǎng)期的周期，上海從2004年后漲幅下來(lái)了，但是絕對(duì)價(jià)格沒(méi)有跌，現(xiàn)在和北京深圳的房?jī)r(jià)是差不多的。

汪麗娜稱，有學(xué)者指出北京房?jī)r(jià)目前一直在上升，是在走上海的老路子，跟著上海走，可能面臨升到高點(diǎn)時(shí)受到上海一樣的遭遇——強(qiáng)烈的宏觀調(diào)控。但是我不這么認(rèn)為，我認(rèn)為是上海跟著北京走。北京2002年左右房產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)一輪，那時(shí)北京房?jī)r(jià)是全國(guó)最高的。市場(chǎng)相互之間有個(gè)調(diào)整的問(wèn)題，就像開(kāi)發(fā)商為什么從北京轉(zhuǎn)移到二線城市，當(dāng)投資環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)就會(huì)調(diào)整方向，現(xiàn)在出臺(tái)的許多政策，比如緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱來(lái)說(shuō)是個(gè)利好，但是無(wú)形中也增加了開(kāi)發(fā)成本。

供需雙方的變化市場(chǎng)自己會(huì)作出選擇，以前開(kāi)發(fā)商覺(jué)得北京利潤(rùn)大就來(lái)北京，上海近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，外資總部在上海，于是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)陣上海，政府盯著上海很緊的時(shí)候，他就向二線城市轉(zhuǎn)移。這些人都是理性的，讓企業(yè)建廉租房是不可能的，他們是要有利可圖的。市場(chǎng)供大于求，結(jié)構(gòu)又有問(wèn)題，需要政府做的是，一方面應(yīng)該跟市場(chǎng)化分好界限，該你政府做的廉租房，低于市場(chǎng)價(jià)位的房子是應(yīng)該政府做的事情，這幾年走的招拍掛方式，可以在商業(yè)用房中能獲得更高的收益，所以廉租房的用地都轉(zhuǎn)到商業(yè)用房上去了。

腐敗只是房?jī)r(jià)上漲原因之一

政府該做的就是市場(chǎng)缺什么，就該補(bǔ)什么，應(yīng)該給開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造一種環(huán)境，讓他們誠(chéng)信、守法，為老百姓造房要保證質(zhì)量保證品質(zhì)，給老百姓一個(gè)實(shí)惠的房子，社會(huì)保障這一塊就是政府該做的。這就是政府和市場(chǎng)的界限。開(kāi)發(fā)商有它獨(dú)立的一面，政府這么多年基礎(chǔ)設(shè)施的錢是哪里來(lái)的？建大樓的錢是哪來(lái)的？政府應(yīng)該反思反思，你在這個(gè)市場(chǎng)上做了些什么？每年財(cái)政收入都在增加，你可以收土地增值稅，收稅是為老百姓服務(wù)的，而不是去腐敗，建大樓，那就是為自己服務(wù)。住房不是純商品但也不是公共品，咱們也不可能學(xué)新加坡，人家360萬(wàn)人口。用多種住房政策，可以減息，如果退休工人用利率政策，低收入買小戶型的人可以享受補(bǔ)貼，保的就是那些低收入者，其他收入相當(dāng)?shù)囊克绞袌?chǎng)去買房子。不是市場(chǎng)化過(guò)分了，而是土地政策沒(méi)有市場(chǎng)化，除了商品房是招拍掛，其他都是非市場(chǎng)的。非市場(chǎng)用地占了80%左右，都劃撥的。

針對(duì)一些貪官污吏用采用事先規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段來(lái)處置非正規(guī)收入來(lái)源的情況，易憲容表示可以借鑒《陽(yáng)光法》的做法，將各級(jí)官員、公務(wù)員的資產(chǎn)情況規(guī)定定期公示出來(lái)，讓社會(huì)來(lái)監(jiān)督。

易憲容認(rèn)為，政府要真正去做，市場(chǎng)會(huì)有很好的調(diào)整，但是會(huì)遇到各種阻力。靠一些條例、文件來(lái)糾正比較困難，一個(gè)人、兩個(gè)人是很難調(diào)整局面。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的部門、面比較寬，現(xiàn)在制度不健全，很多時(shí)候需要一批有魄力、公道的官員來(lái)解決，相當(dāng)不容易。上海相對(duì)其他城市腐敗查的力度要好，但是還是比較表層。任重而道遠(yuǎn)。關(guān)鍵政府要真正去做，貪官污吏會(huì)很害怕。

易憲容指出，房?jī)r(jià)上漲和腐敗不能完全聯(lián)系起來(lái)，腐敗只是價(jià)格上漲原因之一。價(jià)格上漲有很多因素。各自上海和北京具有區(qū)域性特點(diǎn)的兩個(gè)個(gè)案，沒(méi)有多少關(guān)聯(lián)。如果真的有一批像包拯那樣敢冒著丟烏紗帽的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)秉公執(zhí)法的官員來(lái)治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，再有相關(guān)制度來(lái)保證，那房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)調(diào)整的很好。

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