房價越調漲得越快

在一波緊似一波的宏觀調控下，房地產市場卻是怪象難解，有人稱，房價越調漲得越快，投資越管越像搞比賽。

據國家發改委報告分析，全國70個大中城市一季度房價平均漲幅為6%，而中心城市則保持更高速度。

北京市統計局和國家統計局北京調查總隊4月24日公布數據顯示，一季度，商品房銷售面積減少，住宅降幅明顯。而房屋銷售價格指數累計為109%，漲幅比去年同期提高1.9個百分點，其中，3月份為109.3%。

一度被認為調控已經見效的上海市場，則在3月份出現量價齊升的局面，有人擔心上海樓市有可能進入新一輪上升通道。

供求關系在房價上不體現有很深背景

上海和北京，作為中國兩大的翹首城市，其房價走勢尤其吸引廣大民眾的注意。社科院經濟研究所研究員汪麗娜在接受鳳凰新媒體財經頻道采訪時認為：北京和上海一樣都面臨供需關系的問題，北京上海不是一個簡單的區域性的市場，是全國性、乃至全球性的市場，影響兩地房價的因素是多種的。上海房價漲幅得到控制，絕對價格是上漲趨勢，但現在的上漲應該是一個相對合理的上漲。

易憲容表示，房價太高本身就會引起一系列幕后交易，房價上升有很深的背景在那里。比如北京一季度的數據顯示房價上漲，銷售量下降。房價應該是供求關系變化引起的，買的人越多價格越高。但是現在的情況是房價上升，銷售量下降，供求關系在這里沒有體現出來，為什么呢？房子不賣，價格還在上升，這肯定是有人在操作價格，囤積居奇。房價高會導致土地價格上升，一部分已經獲得土地的人在開發新樓盤時會拖延時間，原本一年交房的，拖延到幾年后竣工，獲得暴利。有土地有房子的都捂在手中不建房或不賣房。房價虛高下各個環節都容易產生腐敗或隱含犯罪，高檢今天表示要嚴查低價出讓土地，稱房價虛高可能隱藏犯罪，這說明他們已經看到了問題的嚴重性，但是在實施過程中會有各種阻力，很多問題難以調查出來，很多財產都是不明來源，從帳目、報表都查不出來往來，他們早就有規避調查的手段。

北京跟著上海走or上海跟著北京走？

汪麗娜介紹道，2004年上海房價上漲時，北京房價就沒有漲，那是因為供大于求，從銷售量上占竣工面積的比重可以看出來，這兩年發生了很大變化，銷售量與竣工面積的比重大大超過了1：1，說明需求旺盛，房價在漲，需求也在漲。

那是什么人在北京買房呢？根據我們的調查結果，高檔的是外來力量買的多，這里面包括有官員來買別墅的，有賺了錢的礦主來炒房的，有為子女入學買房的，北京上海不是一個簡單的區域性的市場，是全國性、乃至全球性的市場，大家把熱點都放在有潛力的城市，所以需求比較旺，比如北京高校畢業生也是大的需求。

由于我們國家結構性的問題，比如限制五年內的房子入市，打擊了投機同時也限制了房屋正常的流動，二手房市場不發展，租賃房也不發展，那肯定造成新建房需求旺盛。當需求在短期內向一個市場集中，肯定會導致市場供不應求，興建經濟適用房也好，廉租房也好，也要一兩年以后，房地產市場是一個長期的周期，上海從2004年后漲幅下來了，但是絕對價格沒有跌，現在和北京深圳的房價是差不多的。

汪麗娜稱，有學者指出北京房價目前一直在上升，是在走上海的老路子，跟著上海走，可能面臨升到高點時受到上海一樣的遭遇——強烈的宏觀調控。但是我不這么認為，我認為是上海跟著北京走。北京2002年左右房產價格上漲過一輪，那時北京房價是全國最高的。市場相互之間有個調整的問題，就像開發商為什么從北京轉移到二線城市，當投資環境、風險較大時就會調整方向，現在出臺的許多政策，比如緊縮銀根對房地產過熱來說是個利好，但是無形中也增加了開發成本。

供需雙方的變化市場自己會作出選擇，以前開發商覺得北京利潤大就來北京，上海近幾年產業結構調整，外資總部在上海，于是開發商轉陣上海，政府盯著上海很緊的時候，他就向二線城市轉移。這些人都是理性的，讓企業建廉租房是不可能的，他們是要有利可圖的。市場供大于求，結構又有問題，需要政府做的是，一方面應該跟市場化分好界限，該你政府做的廉租房，低于市場價位的房子是應該政府做的事情，這幾年走的招拍掛方式，可以在商業用房中能獲得更高的收益，所以廉租房的用地都轉到商業用房上去了。

腐敗只是房價上漲原因之一

政府該做的就是市場缺什么，就該補什么，應該給開發企業創造一種環境，讓他們誠信、守法，為老百姓造房要保證質量保證品質，給老百姓一個實惠的房子，社會保障這一塊就是政府該做的。這就是政府和市場的界限。開發商有它獨立的一面，政府這么多年基礎設施的錢是哪里來的？建大樓的錢是哪來的？政府應該反思反思，你在這個市場上做了些什么？每年財政收入都在增加，你可以收土地增值稅，收稅是為老百姓服務的，而不是去腐敗，建大樓，那就是為自己服務。住房不是純商品但也不是公共品，咱們也不可能學新加坡，人家360萬人口。用多種住房政策，可以減息，如果退休工人用利率政策，低收入買小戶型的人可以享受補貼，保的就是那些低收入者，其他收入相當的要靠他到市場去買房子。不是市場化過分了，而是土地政策沒有市場化，除了商品房是招拍掛，其他都是非市場的。非市場用地占了80%左右，都劃撥的。

針對一些貪官污吏用采用事先規避風險的手段來處置非正規收入來源的情況，易憲容表示可以借鑒《陽光法》的做法，將各級官員、公務員的資產情況規定定期公示出來，讓社會來監督。

易憲容認為，政府要真正去做，市場會有很好的調整，但是會遇到各種阻力。靠一些條例、文件來糾正比較困難，一個人、兩個人是很難調整局面。房地產設計的部門、面比較寬，現在制度不健全，很多時候需要一批有魄力、公道的官員來解決，相當不容易。上海相對其他城市腐敗查的力度要好，但是還是比較表層。任重而道遠。關鍵政府要真正去做，貪官污吏會很害怕。

易憲容指出，房價上漲和腐敗不能完全聯系起來，腐敗只是價格上漲原因之一。價格上漲有很多因素。各自上海和北京具有區域性特點的兩個個案，沒有多少關聯。如果真的有一批像包拯那樣敢冒著丟烏紗帽的風險來秉公執法的官員來治理房地產市場，再有相關制度來保證，那房地產市場會調整的很好。

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