央行和銀監(jiān)會日前對購買第二套住房及開發(fā)商貸款作出新規(guī)，此前不久，國土資源部已展開全國經(jīng)營性土地清理整頓。與中央部委調(diào)控同步，上海、廣州開始加大土地供應(yīng)，南京對住房公積金“限貸一次”、監(jiān)管開發(fā)企業(yè)賬戶……

業(yè)內(nèi)人士認為，近期中央和地方房產(chǎn)調(diào)控密集，幾乎涵蓋產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)，高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)極有可能被逼入低速運行軌道。

中產(chǎn)階層投資性需求可能受到抑制

業(yè)內(nèi)人士分析，新政規(guī)定，利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。新政對消費需求“有保有壓”，受影響最大的應(yīng)該是中產(chǎn)階層的投資性需求。“我愛我家”經(jīng)理舒莉莉給記者算了一筆賬，以總房價100萬元、貸款15年為例。原貸款七成70萬，利率按照基準利率下浮15%即6.6555%計算，執(zhí)行新政后，買第二套房不僅首付一次性要多付出10萬元，貸款利息總額也多支付了6萬多元。

舒莉莉介紹，從“我愛我家”的消費者結(jié)構(gòu)來分析，購買第二套住房的主要是中產(chǎn)階層。他們手中有一定積蓄，如果按老政策購買第二套住房，能夠付清首付款，并負擔起商業(yè)貸款或公積金貸款。而新政實施后，購買第二套住房的首付和還貸壓力將陡增，這很可能會減少中產(chǎn)階層的投資行為。對于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來說，新政可能使其中一部分資金本來就比較緊張的人打消購房念頭或推遲購房計劃。

新政在“打壓”第二套以上住房需求的同時，鼓勵自住性需求，尤其是中小戶型自住消費。新政對初次購90平方米以下的購房者實行了“保護”，有助于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

“地王”頻出現(xiàn)象有望得到遏制

今年以來，長三角地區(qū)不斷涌現(xiàn)新地王。上海近日拍出6萬元/平方米的地價，南京最高地價也達到3萬元/平方米。長發(fā)地產(chǎn)副總經(jīng)理周力(周力博客,周力新聞,周力說吧)明認為，央行新政要求開發(fā)商購地自有資金不少于35%，貸款本身不能超過地價的70%。這種對開發(fā)商貸款作出嚴厲約束的政策，是對最近不斷出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象的回應(yīng)，有望在一定程度上減小開發(fā)商不理性的購地行為。

南京市國土局副局長丁和庚說，前段時間南京房產(chǎn)、物價、國土等部門已對開發(fā)商囤房、囤地行為作出規(guī)范，要求開發(fā)商將項目開工、進度、竣工時間都寫進土地出讓合同。央行新政規(guī)定，土地貸款期限不得超過2年，囤積3年以上的商品房不得抵押貸款，這為相關(guān)部門清理經(jīng)營性用地提供了金融方面的依據(jù)，將有利促進市場供給，減少開發(fā)企業(yè)囤積土地坐等房價上漲的行為。

房地產(chǎn)可能進入低速運行軌道

南京網(wǎng)尚研究機構(gòu)負責人胡光輝分析，一些統(tǒng)計表明，流動性過剩促使今年以來南京投資性購房比例大幅上升。在一些地段較好的樓盤投資性購房的比例已經(jīng)達到了六成。

房貸新政執(zhí)行后，投資性需求有可能會大幅下降。今后一段時期，新房開盤就被搶光的現(xiàn)象可能不會再有。

一手房銷售速度減慢后，一些中小開發(fā)商有可能會調(diào)整銷售策略，比如加大優(yōu)惠幅度刺激消費，減緩價格上調(diào)頻率等。一手房銷售速度放慢將對二手房市場產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)。由于二手房買賣此前已經(jīng)加征了超過10%的稅收，一手房需求減少又會增加二手房交易成本，最終兩者相互影響可能讓房價穩(wěn)定。

不過業(yè)內(nèi)專家仍然分析指出，造成當前房價過快上漲的原因主要來自兩個方面，一是流動性過剩刺激投資性需求猛增；二是城市化高速發(fā)展帶來的剛性需求越來越大。因此，如果要有力抑制房價的進一步上漲，緩和供求關(guān)系依然是當務(wù)之急。

來源：?????????????楚天金報??

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