民企為何不再做地王論壇實錄

2009年12月05日 20:15
來源：鳳凰網財經

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主持人：首創的劉總對地產研究非常精深，您怎么看待這個話題?

劉曉光：他們講的我都同意，志強講的，從統計制度角度來看，我講三個觀點。第一，大家想拿土地，都想拿，誰不知道地好，誰去拿，但是這里一個是到底賺不賺錢，市場到底怎么樣，風險多大，這個肯定都要考慮。有的企業有很多地，有的沒有地，這種土地的供應制度，局部地區的土地緊張，造成了這種地王的現象。第二，結構問題，剛才志強講了大部分地王產生在少部分地區，基本上是沿海往里延伸一百公里，二百公里左右，很多城市沒有地王，我們在全國15個城市做調查，很多地沒有地王，房價也很便宜，4000多一點。第三，央企拿地王也無可非議，市場經濟，通過市場競標拿到的地王，我覺得無可非議，他們在今年拿得多一點，因為他們2007，2008年沒有拿多少，特別是2008年這一年基本上沒有拿什么地。很多公司上市融資量很大，不做地產，沒有快錢，從收益角度就有問題了，因為很多央企做貿易，收益也是有差距。另外，剛才志強講從國企角度，資金的背景比民企要強，很多國企，我們確實也有錢，還能動用100多億，能動用200億現金是可能的，這個和民營企業的情況也不一樣。我想說還是要從土地制度來分析，這是對的，可能要改革要變革，都是價高者得，肯定價格越炒越高。能不能毛利也可以招標，能不能采取一些其他的方式改革這個制度，這是下一步要談的。

我最后的觀點，國企或者央企拿地王也無可非議，英雄不問出身，主要看他的競爭實力，他可能有一塊兩塊地王，他還是有很多別的地，背還是能背得過來的。

凌克：金地每一次都從來沒有想去拿地王，只是每次拍賣的時候都想把這個地拿下來，不是非要舉一個地王出來，沒有辦法。金地公司屬于一個什么性質的公司，我們國有股10%左右，90%都是各種各樣不同色彩的其他股東，所以說金地公司是國有企業，還是民營企業，都不好定，是股份制的上市公司。金地公司今年投資能力還是比較強，我們今年投了150億人民幣。確實也得投，你不投，你就是吃這碗飯的，就得做這個事，每塊地都得參加，都要去爭取。說到關于國企和民企地王的問題，或者大家的投資觀念問題，似乎有一點點小的差別，因為國有企業它考慮得比較多的是怎么把這個公司做大，民企往往考慮我這個公司不要破產，因為公司一破產，老板就破產了，國有企業，這個公司破產了，無非就是失去這個職務而已，所以大家在這樣的一個經營理念上，可能會有一點差別。

今年國有企業或者上市公司他們投資能力比較強，主要的原因還是他們的資金，錢太多了，確實錢太多。現在你說一個大的公司，銀行天天都求著你來貸款，你本來想貸10個億，他說給你貸15個億，塞錢給你。另外，股票市場不錯，大家都做了融資，融資的情況下，大家也要去做投資。民營企業相對來說，少一些，剛才大家講競爭太激烈，是不是把民營企業也要保護保護，這個保護的觀點我倒不同意，這就是市場化的經濟，你要知道在今天這一刻拿到地到底是好還是壞，誰也不知道。

主持人：不知道，就去拿地，這不是有問題嗎?

凌克：所以你沒有拿到地，你心里也不要覺得委屈，福兮禍兮也是說不清楚，我們的能夠控制在每次投標的時候把我們對未來的估計控制在一個合理的水平，也只能是這樣。有的時候會進取一些，有的時候就要適當的保守一些。對未來幾年一線城市的房價長得比較快，我們就更進取一些。對二線城市，漲幅就會小一些，只能這樣去控制。

大家談到地王是誰創造的，地王確實也不是發展商創造的，是整個利益群體，政府也在創造地王。這個市場在開始轉暖的時候，政府也把這個地都捂著，不要拿出來，這個市場一火爆，地就拿出來，一拍當然就是地王。歸結到底，地王的問題還是我們的土地供應政策，如果用我們現在的土地供應政策往下走，地王就會不斷涌現，還是要在我們的土地供應商去多想辦法。我們說土地供應的政策今后能不能更加多元化，我們城鎮建設用地，我們農村的集體建設用地，以及我們土地的供應主體是不是也可以多元化，在這種情況下，我覺得還要再做一些改變，否則地王就會不斷出現。我們今天談這個地王已經沒有什么意義了，因為每拍一塊地下來基本都是地王了。

主持人：大企業說話和中小企業絕對是不一樣，閉著眼睛隨便拿，趕上市場形勢好了，就OK了，我給臺上嘉賓每人一分鐘，地王頻現，大家對未來的房地產市場看，經過了低迷過后，達到了快速恢復的階段，其恢復的根基是否穩固，你們怎么看待這個問題，認為目前的房地產會不會出現新的房地產泡沫?

趙長甲：我的看法只要是經濟形勢好了，地產形勢就一定好。

凌克：中國的房價今后就不會便宜，全國人民，包括我們在座這些沒買房子，你們對這個問題都應該有一個清醒的認識，中國擁有前世界23%的人口，但是我們只有全世界11%的居住用地，今后中國的房價絕對不會便宜。我們看到北京、上海的房價，說上海的房價和紐約城市差不多，過兩天你再去看看二線的城市，再去看看南京的房價，也會很高的。從現在來看，中國老百姓也挺有錢，開發商也挺有錢，開發商的錢不斷的去拿地，把地價推高了，老百姓的錢很多，沒有什么好投資的，用它去買房子，把房價買高了，所以房價也跌不下來。我們的宏觀經濟面，全世界都不算太高，我們中國稍微好一點，我們能不能把今天來之不易的大好形勢損失掉，破壞掉，所以也不會。所以從這些方面來看，房價真的低不下來，但是任何東西都有一個客觀的規律，物極必反，房價如果漲得太快的時候，它在哪一個時刻出現調整，這是誰都說不清楚的。作為一個企業，或者房子的消費者、購買者，最難把握的就是這個時機。

任志強：中國不是一個完全市場化的國家，不能完全用規律學去考慮市場運行的規律。中國是政策史，政策讓它上去就上去，政策不讓它上去，它就下來，你說它是泡沫嗎，如果中國是政府管得越來越少，市場化程度未來越高，那時候你可以從經濟，從人口，很難去判斷它。這些東西都擺在這了，長期來看，人口結構問題，中國要想富起來，總得讓農民減少，城市人口增加，否則農民老拖后腿，大前提擺在這，我們還有一個很長的增長的高速房地產發展過程。我們知道在美國、日本、德國、法國等等這些發達國家，二次戰爭之后，連續二十年，三十年高速發展期，大部分周期，最長的是八年上升，兩年下降，最長的下降期不超過三年，如果按歷史上發生過的情況來看，房子還是能抗風險的，最多熬三年，住了三年以后，房子又漲回去了。

從這幾次周期情況看，每一次漲的情況都會大于跌的幅度，你想找到跌的時候去買房子，永遠找不著，像撈底的人，在股市上很難有，在房市上也一樣。第二次再漲上來的時候，一定比跌下去的時候房價要高，這永遠是歷史的規律，謝謝。

劉曉光：我是這么看，如果從房地產長期15年、20年來看，我們處在山根或者半山腰，如果從兩年看，我們在峰頂，峰值的邊上，我隱隱約約感覺到可能會出現這個，剛才志強講得很對，突然一些大的政策出臺，意識形態難以承受的時候，房價會降下來。

主持人：目前的形勢，你認為在不久的將來，會不會出臺一些對房地產高房價，最近有一個電視劇很火，叫《蝸居》，大家都探討高房價扼殺了中國人的幸福感，這個問題上升到了一個政治意識的層面問題，在這種情況下，你站在一個企業家自身的角度，您認為會不會出臺一些新的政策，對這個市場進行一些調整?

劉曉光：從經濟學的規律來講，來之不易的理性的刺激，使中國經濟慢慢走上來了，但是從另外一個角度，消費者成熟的心理，社會輿論的壓力，特別輿論導向問題，我隱約感覺到是會的。

曾偉：我覺得在中國探討，我同意剛才劉總的觀點，你猛一看，北京上海，增幅來說，以及從全世界來看，北京、上海和一些全世界一流的城市來比，可能會有變化。中國是特殊的城市，不像美國，美國經濟是分散的，華爾街、好萊塢、硅谷，中國從封建社會過渡，里面還有一些灰色經濟。再加上中國目前的經濟政策，少年期或者青年時期，美國三十年大蕭條之后的這段時期，我認為很難說從長期來看的房價，拿北京來說，既是中國的華爾街、好萊塢，硅谷，都集于一體，很多在這里進行，形成了很多非經濟的因素。

從現在來看，香港來看，香港將近600多萬人，三分之一的人口住在安居房里面，政府的兩限房里面。這個社會相對來說和諧相處，山頂有70萬億平米的房子，全世界富人最密集的地方，也是全世界窮人相對密集的地方，這就考驗政府的能力，怎么合理分配，這是政府的問題，而不是發展商的問題。政府已經意識到了這個問題，過去70，90，堅決不能超過多少錢，現在和他探討問題，你的房價多少，是商品經濟，我不管，我只管稅收，加大我的社會保障力度，房地產就是一個商品，既有夏利，也有奔馳，也有勞斯萊斯，不能非得都要和奔馳看齊，我們要各得其所。可能在房子這個問題上，一個是買房和租房的關系，第二是隨著你大學畢業，有一個遮風避雨的地方。我們都有租地下室一步步成長的經歷，還是社會的輿論來跳動這個心理，非得要平均財富，這是最可怕的。