民企為何不再做地王論壇實錄

2009年12月05日 20:15
來源：鳳凰網財經

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主持人：政府在關注高房價的同時也在加大對住房保障方面大量的投入。

趙勇：我覺得說房價高，看哪部分人說，一般有錢人買貴價房子的人不會說高，說值不值，說值就買了，這些買貴房子的人不會嚷嚷說你的房子太貴了，真正嚷嚷的是中低下階層，這個措施通過改革，包括租賃房，這些人不一定都買房子，如果把這些理論調整國家，不一定每個人都要買房子，只要能有房子住，其實你租房子很便宜，把這個糾正過來，房地產高價的問題就解決了。

田明：我可能要說意見不太一樣的觀點。第一點，我覺得大國企不應該大舉進軍房地產，為什么呢?不是歧視，因為大國企是全民所有，我們希望它做那些高精尖的科研，宇航，教育，社會公共問題，我們有一些弱勢的群體沒有房子住，國企應該去做這些事情。

主持人：難的事情國企去做，賺錢的事情，民企去干，你覺得有這樣的市場經濟游戲規則嗎?

田明：你要看國企是什么性質，國企是全民所有，它不應當與民爭地，人民在充分競爭的市場，人民競爭得很好，就可以了，你為什么要參與其中，你應該干市場不干的事情。

第二，對房地產未來的走勢，按正常情況判斷，從中國的經濟增長，從中國平均的經濟條件，從城市化的進程，從人口等等方面來探討，中國房地產至少有15年到20年的增長期，這是一個大的判斷，也是一個正常的判斷，但是我們不肯定未來會在正常的軌道上運轉。我記得看過一個資料，日本在八十年代，大概1985年的時候，日本東京有一千萬人口，日本東京房地產的市值大于美國全國的市值。美國有三億人口，當時的GDP是日本一倍，東京只有一千萬人口，當時沒有經濟學家，分析師跑出來說不對，我們看到現在日本東京的房地產市場大幅度縮水，縮到二三成。所以在不正常的情況下，也有可能我們會面對一場我們不想看到，誰都不想看到的大的調整。這個房地產的調整會拖累金融，會拖累整個經濟，也會讓居民的資產縮水，更會有大量的房地產企業倒閉。

主持人：你覺得這種情況在中國會出現嗎?

田明：我不希望它出現，但是也不能保證它不會出現，因為現在大量的資金在追逐資產，包括股票，包括房產，特別在重點城市的房地產價格急劇攀升，我們其他方面沒有能跟國際一流的都市比，但是房價在迅速高漲。

對于眼下的房地產，最近兩三年里，唯一確定的就是未來很不確定。

張曉明：我可能是在座幾位嘉賓當中最年輕的一個，我非常尊重幾位前輩的觀點，但是我也挺想講一講我自己的理解。因為我在國外很多年，雖然沒有看到這些發達國家的房地產，幾十年，甚至上百年它們的發展過程，但是我在那幾年看到了它們的結果。在發達國家，無論是房地產市場，還是客戶的消費市場，他們都是非常理性的，在國外沒有地王，一個地區應該是一個什么價格就是什么價格，大家也不分什么國企，不分什么民企，都是比較公平的競爭，誰可以做就可以做。談到發展商的利潤這一塊，也都是非常透明，非常公開的，應該是建造的成本，一些費用，合理的利潤，實際上國外非常規范，包括客戶去買這個房子的時候，他也是非常理性的，應該是多少錢，發展商應該賺到多少錢，他們非常平穩，非常健康的發展，但是我覺得現在在我們國家，大概可能就有一二十年房地產發展的歷史，還不是很完善，也不是很到位。我覺得從政府這一塊，我也是在琢磨，你說政府不干涉，也不行，干涉了，還不行，比較矛盾，希望能夠有一個比較合理的，比較科學的方法。

比如說什么地段的房價應該賣什么錢，建筑的標準，裝修的標準，方方面面配套等等，已經做到很高水平了，它的房價就應該是這個錢，但是同樣在同一地段建的房子，但是方方面面標準沒有到那個位，就不能拿旁邊這個項目賣多少錢，這個就賣這個多少錢。

主持人：你是一個美好的理想主義者，國內的土地制度和國外完全不一樣，有的時候沒有可比性。

張曉明：是不一樣，但是我覺得因為咱們畢竟是發展中國家，勢必還是要走到讓房地產能夠健康發展的這樣一個道路上來。

主持人：談了這么多問題，剛才臺上很多嘉賓都在講，很多國企，大的上市公司頻頻去拿一下大的地塊，勢必對市場份額進行再分配，中小房地產企業的生存空間到底在哪里?

任志強：我沒覺得中小企業生存就一定有問題，因為再反過來看看，這次我們一共拍賣了19塊土地，看到的是我們中間拿了一些地，中遠拿了一些地，無非就是有錢的撿肥肉吃，再小的有湯喝，誰讓你小，市場經濟沒有人讓你小，你小就和大的搶，也沒有道理。經濟學從來都是這樣，你小你不具備競爭能力，什么能力都不夠，你換，轉行，別干房地產，我老實說我買不起48億的地，我沒有那么多現金流，所以就去拿20億的地，超過20億的投標我根本就不去，因為我投不起，這個道理很簡單，一線城市活不下去，就上二線城市活。我們只有當地的大學生，非得從三線城市往一線城市跑，夠不著那個房價，就說房價高。我們找地便宜的，就是這個簡單道理，這個邏輯其實在任何一個地方都是一樣的，偏偏有些人不信邪，我就信二線，三線，四線的，小開發商有什么不能去，有什么可丟臉的呢，我覺得他們去了三線城市，可能是大的，三個億在北京不算錢，到了縣城，三個億，你就是爺爺，你發財比北京發得還多，有什么不好的。我們覺得中小企業和大企業相比，實際上看你有沒有行政壟斷，讓你進不進這個行業，房地產沒有。

資金信貸上，是不是能給中小企業一些資金信貸，如果你去了中小城市，你的資本金必須能保證，你的資金余量又可以充分保證，銀行為什么不給你貸款，我就不相信你到中小城市去的時候，銀行不給你貸款，因為你是爺爺了，這是市場競爭的結果。有些行業要抱怨，確實比如說煤礦行業的小礦主就抱怨，大礦主給你收了，壟斷性限制，我們這個行業好像沒有發現壟斷性限制，美國最小的開發商一年就蓋兩棟房子，他們活得很好，這一年活得很好，你要小，又像大企業一樣，恨不得一蓋蓋100萬平方米，沒有金剛鉆，別攬瓷器活。

曾偉：大、小開發商，各有各的作用，因為大小有一個時間概念，世界著名的企業也是從小的創業開始變成大企業，大的企業怎么做到基業長青。每一個企業，對低價如此爭執的情況下，我們怎么在規劃設計，怎么在產品上做文章，提高土地的附加值上做文章，可能這是小企業的生存之道。說實在，這些大國企它可能從管理機制，人才體制上，沒法機械化去發展。小企業，我看到很多香港的，美國的企業，做產品，小企業做產品上更有優勢，如果你連續做幾個，任總說小開發商做幾個機械化的產品，逐步它的附加值提高了，它的知名度也提高了，房地產就是一個邊緣經濟學，用你的社會美譽度，逐步這樣的發展，我覺得生存之道不同，不是小企業就沒有生存空間。整個來說，我們的房地產經營還是粗放經營階段，小企業要轉型，這是我的觀點。

劉曉光：我覺得是這樣的，第一，志強說得對，殺向二三線城市，二線、三線、四線城市，可能五年之后價格會增加兩倍以上。第二，做一些差異性的東西，因為我最近一直在想一個問題，網絡時代以后，這些城市形態的發展變化，過去寫字樓、酒店、住宅、辦公分得很清楚，現在很可能是復合，差異性的，將來很多中小企業可以在產品上下功夫，誰迎合了這個潮流，誰就贏了，這有一個創新的問題。潘石屹說，在上海虹橋那一帶，蘇州人到這30分鐘，到上海市區里面50分鐘，這個地帶就火起來了。重慶官園橋讓我很感觸，商場、住宅攪和在一塊，中心，非常活躍。

主持人：中小企業應該在產品的品質和打造，開發的形態上多下功夫。北京金寶街在北京是有名的地段，都是趙總公司開發的。

趙勇：我不太同意任總的觀點，任總也是我的觀點。小開發商都到農村去，這個觀點不對，中企業開發商到農村去，這不像農村包圍城市的概念，打不過就打農村去，我覺得小的房地產公司有它的特色，有它的差異化，也有它的品牌，也有它做精細，做酒店，公寓，也有很多的優勢。我覺得中小企業在大城市還得干，不是不去小城市，我不同意去農村，中小企業和國有企業是不同的，國有企業的模式，政府支持他，包括你干項目上政府都支持，包括市政，很多貸款上都支持。中小企業現在還是被設置了很多的門檻，不是在平等競爭上做這件事，你說地王做很多的項目，我也不建議中小企業去，因為他沒有那么多錢，而且也是高風險，中小企業做它比較優勢，差異化的。政府也應該保護，市場競爭不叫保護，應該說培養這批人，這些人可能十年二十年以后，他也成為大的開發商，他也成為一方面的領軍人物，現在你給他擠出市場，這些人的積極性沒有了，這也不行，以后該上的時候就沒了。

主持人：如果說中小企業是蝌蚪，要把蝌蚪培養成青蛙。下一個問題問凌總，金地，我們都知道在地產行業有一個外號叫工科大師，意思就是做產品做得非常好。在地王頻現的狀況下，留給我們開發商獲得拿地王的企業的地價空間就比較小，能不能刺激提高這種高開發的水平?

凌克：千萬不要把地王和金地公司扯在一起，金地公司每次投資的時候都是按照我們非常嚴格的投資程序。對投資項目的初審，最后的審議，做得都是非常好。我非常贊成這種土地拍賣的制度，不管是招標、出讓，還是拍賣，都是非常好的制度，公開的制度是好制度。但是，確實在每一次拍賣的過程中，確實拍賣的價格都讓我們的出價者感到非常的困難，感覺到壓力非常大，所以也可以應了單總說的那句話，在房地產市場特別好的時候，拍賣的制度對地產公司的產品能力是一個考驗，確實是如此。

我們一般會有兩種方法來對這個產品進行打造，對拍賣進行定價。在那些特大型城市，我們對房價增長預期比較高的這些特大型城市，我們產品差異化更強，我們一開始對產品進行定位的時候，一定努力去爭取，要比旁邊其他的這些開發商，在定位上，在定價上，就要高出來20%到30%，你只有有這種能力的時候，你才能在拍賣的時候取勝，只有脫離了紅海的競爭，把他們放到一邊，你自己才能進入藍海的競爭。我的價就能比他賣的高出20%、30%，說起來比較容易，做起來比較難，這對你自己的創新能力是非常大的挑戰，金地公司在這方面做得還是非常好，我們在產品研發方面投入很大，產品創新性很好，這方面應該來說都取得了不錯的業績，投資收益回報都不錯，但是也覺得錢確實越來越難賺，我們都在覺得錢難賺的時候，因為金地公司資產已經接近500個億了，確實我想象到如果一個公司的資產是5億的話，確實他的錢更難賺。這一點，我覺得今天這樣一個現實還沒有擺在我們面前，但是再過幾年，這種現實一定擺在我們這幾萬家開發商的面前。因為地產是一個資金密集型的行業，所以你如果沒有一個很好的融資渠道，你遲早是要退出這個市場，這是一方面。

第二，地產是跨區域發展的這樣一個產業，如果你僅僅集中在某一個城市發展，遲早是生存不下去的。所以今天大家做地產要做好，還得上市，還得要跨區域發展，所以一個小的公司，在今后這幾年，不要說多了，就是再過五年之后，它的生存環境都會發生非常大的變化，這個變化就是我們在十年前我們經營地產的感覺和今天經營地產的感覺完全不一樣。所以我非常同意單總剛才講的地產行業今后大企業怎么賺錢，小企業怎么賺錢，大家有什么困難，最后也一定是會有很多的企業會退出地產行業。

主持人：兩年前和任總探討過一個問題，任總去看了目迪拜所謂的轟動全球的建筑，當時我記得任總寫過一篇博客，說迪拜的建設景象挺震撼的。最近大家看新聞也都知道迪拜由于經濟危機的原因，樓市帶來了巨大的危機，對整個經濟產生了非常震撼的作用。我想問一下任總，迪拜的現象在我們中國的熱點城市會不會發生這樣的狀況，有沒有這種可能性出現?比如說房價突然之間急劇增長，會不會在我們的某些城市出現這樣的狀況?

任志強：在座我不知道有多少人去過迪拜，迪拜這個國家是聯合酋長國的一個小國，七個王國組成，它自己的人口非常少，總的人口大概130萬，本國人口30萬，100萬人口是外國的。這樣的國家發展地產，發展任何的時候，一定依賴于對外來人口的吸引能力，如果它具備這樣一個吸引能力，包括經濟，各種原因的吸引能力，它就具備繼續增長的條件。一旦當它不具備這個吸引能力的時候，靠本國人去生孩子，再怎么生也不能滿足這些需求，所以它房子本來就不是給本國人蓋的。再看看它的危機，說它房子跌了，但是本國人生活一點不受影響，因為這都不是他們的，沒有關系。迪拜的經驗我們應該學習，迪拜的主街一半房子全起來了，一半房子還沒蓋，蓋的時候也會同時起來，就是把土地變成了每一個樓座的土地，你可以買100個樓座，你也可以買一個樓座，但是一個樓座也要求你哪天開工，哪天完工，十個樓座也是一樣，所以在迪拜你看不到捂地的現象，一群樓哪怕是100家人蓋，也會一個時間竣工。

迪拜的一個公司出了問題，不等于迪拜其他的公司都出了問題。我覺得它的經濟總量增長你還是比不大，短期之內你以為迪拜可能受到了一些損失和影響，它的最好的辦法就是把所有樓都賣給外國人，你愿意虧就虧，它沒有本國人的安危問題，沒有本國解決不了的住房問題。迪拜的人結婚的時候，國王給錢，你去其他七個酋長國任何一個國家去看病，都不用花錢，本地人的工資要比外地人的工資高一倍，住房子，新大學生，我給你劃一塊地，和本國人的生活沒有任何關系，這種房地產愛跌不跌，任何一個國家絕不能拿迪拜去比喻你的國家是否會出現泡沫，完全不同，你們真正了解迪拜才能知道迪拜是怎么回事。如果中國政府，你結婚給你拿一張婚禮券，你去商場里隨便挑家具，你會擔心房價跌不跌嗎，所有的是白給的，迪拜人非常富裕，根本不用操心，任何一個國家和它都沒得比。