地王夢工場：誰把美夢變噩夢

2010年01月27日 05:20
來源：中國證券報－中證網

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CFP圖片制圖/王力

經歷了2009年的地王頻出之后，近期有開發商因欠繳地王地價款被叫停拿地資格，有開發商調整建筑規劃。地王造成的連鎖反應令業內人士心憂

經歷了2009年的地王頻出之后，高價地所帶來的隱患說來就來。近日，大龍地產因欠繳位于北京天竺開發區的地王地價款，被北京市國土局叫停拿地資格。此前，北京市廣渠路15號地和安立路西側居住用地這兩個大小地王都申請調整建筑規劃。而地王帶動房價飆升的問題早已路人皆知。

　不過這一切并沒有妨礙地王家族的繼續高歌猛進。1月21日，中海地產以59.7億元刷新了北京拿地的成交總價紀錄。

　在去年經濟企穩時期，土地價格的回暖被解讀為市場信心恢復的信號。在房價已經大幅上漲、泡沫擔憂不斷升級的今天，地王造成的連鎖反應令業內人士不安。

本報記者于萍王錦

開發商資金鏈緊繃

　從去年11月20日成為北京市“雙料”地王，到今年1月22日由于欠繳地價款而被叫停拿地資格，大龍地產的經歷可謂大起大伏，大喜大悲。不過自成為地王的第一天起，質疑之聲就不絕于耳。問題的關鍵在于，一家凈資產不足15億元、期末現金及現金等價物尚未過億元、積十幾年凈利潤都還不清地價款的企業，如何能承受50.5億元的高額地價之重。

　“大龍地產的事件不只是個案，”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，2009年很多高價地塊目前都存在欠繳土地款的情況?！耙恍╅_發商在拿地的時候并沒有足夠的實力支付地價款，只是寄希望于用土地融資從而籌齊資金，高估了自身的融資能力。尤其當信貸資金開始收緊時，高價地對開發商的負面影響就開始逐漸顯現。

　實際上，除了大龍地產外，2009年的北京地王們已經出現了不少新情況。此前，廣渠路15號地和安立路西側居住用地均申請調整規劃，上調建筑控制高度。業內人士表示，拖欠地價款、土地批而未用、修改建筑規劃已經成為地王們的“潛規則”

　2009年樓市迅速回暖、地王不斷涌現，大量信貸資金的涌入成為不容忽視的原因之一。根據國家統計局的數據，2009年房地產開發企業資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%；在其他資金中，個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。不難看出，國內貸款和個人按揭貸款的增速遠遠超過了其余資金來源，成為拉動房地產開發企業資金增長的主要動力。而在這條資金鏈中，信貸資金接近2萬億，占全部資金來源的34.48%，顯露出明顯的資金推動型樓市特征。

　伴隨著國家宏觀政策調控及二套房貸收緊，銀行對于房地產企業的貸款趨于謹慎，個人按揭貸款也面臨著下降的趨勢。中國證券報記者從中國建設銀行內部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發的文件中就明確要求“對地王項目不得予以支持”

　“2010年房地產開發企業的國內貸款將逐步收緊?！甭摵献C券分析師魚晉華指出，如果按照市場普遍預期的2010年信貸投放額7.5萬億元估算，今年房企國內貸款將在8900億元左右。再加上“國11條”里提出嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款，預計全年房企國內貸款將同比下降25%左右。

　中銀國際研究員田世欣表示，如果未來寬松貨幣政策逐步退出，加息周期早于預期，對房地產行業的供需將產生較大的打擊。再加上A股再融資放緩、銀行業開發貸款也有結構性收緊的趨勢，開發商大規模出現資金鏈風險的情形可能再現。