地王夢工場：誰把美夢變噩夢(3)

2010年01月27日 05:20
來源：中國證券報(bào)－中證網(wǎng)

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政府效力待提升

　在地王風(fēng)起云涌、開發(fā)商違約、普通消費(fèi)者“望房興嘆”的背后，暴露出的問題是地方調(diào)控政策執(zhí)行力的不到位。

　“高價(jià)地已經(jīng)綁架了政府和金融。中中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東坦言，開發(fā)商通過銀行信貸的方式將原本屬于自身的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移到銀行身上，同時(shí)拖欠土地出讓金，使得政府、銀行和開發(fā)商的利益捆綁到一起，迫使政府降低首付款比例或者改變土地規(guī)劃。“政府不僅僅是土地市場的組織者，更要規(guī)范市場發(fā)展。土地拍賣出去并不意味著供地結(jié)束，還要看土地價(jià)格是否合理，最終能否形成有效供應(yīng)。這才是進(jìn)行土地交易的目的。

　湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理表示：“更改土地規(guī)劃、分期繳納土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行為，應(yīng)該堅(jiān)決抵制。部分房企哄抬地價(jià)，給市場傳達(dá)了不好的信息，使得區(qū)域周邊房價(jià)出現(xiàn)上漲，增加了購房人的壓力。同時(shí)，拿地房企拖欠地價(jià)款，也使企業(yè)背后的政府形象受到了損害。地王欠款，遲遲不能開工，政府的土地供應(yīng)沒有有效實(shí)現(xiàn)，是一種資源的浪費(fèi)。”他認(rèn)為，政府應(yīng)該加強(qiáng)政策的執(zhí)行力，確定供地計(jì)劃，緩和供需矛盾，對拿地不按時(shí)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)嚴(yán)厲打擊。

“地王”底氣從何而來

　□本報(bào)記者 孟堅(jiān) 　

　自去年下半年全國樓市轉(zhuǎn)暖以來，有關(guān)“地王”的報(bào)道頻頻見諸各地媒體新聞。當(dāng)開發(fā)商的拿地成本(樓面價(jià))高過周邊項(xiàng)目現(xiàn)樓價(jià)格時(shí)，人們會普遍感到不可思議。那么，開發(fā)商們?nèi)绱顺鍪珠熅b地高調(diào)拿地，他們的底氣從何而來？細(xì)一琢磨也許大致有三個(gè)原因。

　第一，2008年樓市經(jīng)歷了一次市道蕭條的洗禮，絕大多數(shù)開發(fā)商采取了加速推盤回籠資金的策略，因此手頭資金較為充裕。2009年政府刺激經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)措施出臺，銀行放貸力度加大，開發(fā)商們的財(cái)務(wù)杠桿有所放大。拿地時(shí)無疑會表現(xiàn)得財(cái)大氣粗。此外，去年各商業(yè)銀行9萬多億的信貸總量中，有5萬多億左右貸給了各地方政府，使得原來倚重賣地為生的地方財(cái)政一時(shí)間變得“不差錢”，土地供應(yīng)量減少了約20%。在這一加一減中，錢多地少使得土地一級市場供需失衡。地王的產(chǎn)生便成了大概率事件。

　第二，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場越來越與證券市場有幾分相似。市場越牛”“熊”風(fēng)格的轉(zhuǎn)換加快。08年下半年，樓市的溫度降至冰點(diǎn)，一些開發(fā)商以近乎成本價(jià)推盤的現(xiàn)象并不鮮見。然而，個(gè)別開發(fā)商在市況極其蕭條的態(tài)勢下逆勢拿地卻成了最大的贏家。俗話說，榜樣的力量是無窮的。事實(shí)上，開發(fā)商們的市場心態(tài)從某種程度上與股市投資者差不多，熊市時(shí)恐懼牛市時(shí)貪婪。屢見“地王”背后的投資邏輯是，在牛市中的地價(jià)沒有最高只有更高，一切皆有可能。盡管此時(shí)稍具理性的開發(fā)商會覺得市場風(fēng)險(xiǎn)盡顯，隨時(shí)都有“變盤”的可能，但也會有開發(fā)商從“基本面”進(jìn)行分析——目前我國不到50%的城市化率(發(fā)達(dá)國家城市化率約為70%)，以及貨幣供應(yīng)量年復(fù)合20%的增長足以支撐中國大多數(shù)城市的房價(jià)繼續(xù)走高。即使是市場回調(diào)也將是小跌大漲的格局。因此，不少開發(fā)商預(yù)判，目前樓市或仍處于“牛市時(shí)的下半場。正是在這種貪婪的預(yù)期下，新地王才得以不斷涌現(xiàn)。

　第三，土地賣個(gè)好價(jià)錢應(yīng)該是地方政府樂見其成的好事。據(jù)一開發(fā)商私下向中國證券報(bào)記者透露，一些地王的產(chǎn)生，不排除是開發(fā)商與政府事先“勾兌”的成果。其操作路徑大致是這樣，某開發(fā)商喊出一個(gè)天價(jià)，政府將地賣給他，然后再通過其他途徑返還部分利益。例如，通過修改容積率，變相降低土地成本；將樓層控規(guī)高度由60米提高到80米，容積率提高30%，相應(yīng)的樓面價(jià)也就降低了30%。由此，雙方可以達(dá)成雙贏。站在地方政府的角度，新地王樹立了一個(gè)標(biāo)桿式的價(jià)格，可總體上提高區(qū)域土地價(jià)格，政府得了大頭。從開發(fā)商的利益考量，排除了競爭對手，在政府進(jìn)行利益返還后仍有一定的利率空間，何樂而不為？

　客觀地說，在通常情況下土地成本的推高必然會促使房價(jià)的上漲。但從另一角度看，自從2003年那場被稱之為“土地革命”的規(guī)則刷新后，取消了土地協(xié)議出讓，代之以掛牌、招標(biāo)和拍賣的土地轉(zhuǎn)讓方式，這樣更透明、更公開，無疑是一個(gè)巨大進(jìn)步。政府將土地出讓這一最受詬病的燙手山芋交給了市場，減少了暗箱操作。今后政府所面臨的課題是，如何在市場化的前提下進(jìn)行適度調(diào)控，畢竟土地資源既是一種特殊商品也是一種公眾資源。

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