地王夢工場：誰把美夢變噩夢(3)

2010年01月27日 05:20
來源：中國證券報－中證網

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政府效力待提升

　在地王風起云涌、開發商違約、普通消費者“望房興嘆”的背后，暴露出的問題是地方調控政策執行力的不到位。

　“高價地已經綁架了政府和金融。中中國人民大學土地管理系副教授曲衛東坦言，開發商通過銀行信貸的方式將原本屬于自身的開發風險部分轉移到銀行身上，同時拖欠土地出讓金，使得政府、銀行和開發商的利益捆綁到一起，迫使政府降低首付款比例或者改變土地規劃。“政府不僅僅是土地市場的組織者，更要規范市場發展。土地拍賣出去并不意味著供地結束，還要看土地價格是否合理，最終能否形成有效供應。這才是進行土地交易的目的。

　湘江偉業(北京)投資有限公司董事長方明理表示：“更改土地規劃、分期繳納土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行為，應該堅決抵制。部分房企哄抬地價，給市場傳達了不好的信息，使得區域周邊房價出現上漲，增加了購房人的壓力。同時，拿地房企拖欠地價款，也使企業背后的政府形象受到了損害。地王欠款，遲遲不能開工，政府的土地供應沒有有效實現，是一種資源的浪費。”他認為，政府應該加強政策的執行力，確定供地計劃，緩和供需矛盾，對拿地不按時開發的企業應嚴厲打擊。

“地王”底氣從何而來

　□本報記者孟堅　

　自去年下半年全國樓市轉暖以來，有關“地王”的報道頻頻見諸各地媒體新聞。當開發商的拿地成本(樓面價)高過周邊項目現樓價格時，人們會普遍感到不可思議。那么，開發商們如此出手闊綽地高調拿地，他們的底氣從何而來？細一琢磨也許大致有三個原因。

　第一，2008年樓市經歷了一次市道蕭條的洗禮，絕大多數開發商采取了加速推盤回籠資金的策略，因此手頭資金較為充裕。2009年政府刺激經濟的各項措施出臺，銀行放貸力度加大，開發商們的財務杠桿有所放大。拿地時無疑會表現得財大氣粗。此外，去年各商業銀行9萬多億的信貸總量中，有5萬多億左右貸給了各地方政府，使得原來倚重賣地為生的地方財政一時間變得“不差錢”，土地供應量減少了約20%。在這一加一減中，錢多地少使得土地一級市場供需失衡。地王的產生便成了大概率事件。

　第二，現在的房地產市場越來越與證券市場有幾分相似。市場越牛”“熊”風格的轉換加快。08年下半年，樓市的溫度降至冰點，一些開發商以近乎成本價推盤的現象并不鮮見。然而，個別開發商在市況極其蕭條的態勢下逆勢拿地卻成了最大的贏家。俗話說，榜樣的力量是無窮的。事實上，開發商們的市場心態從某種程度上與股市投資者差不多，熊市時恐懼牛市時貪婪。屢見“地王”背后的投資邏輯是，在牛市中的地價沒有最高只有更高，一切皆有可能。盡管此時稍具理性的開發商會覺得市場風險盡顯，隨時都有“變盤”的可能，但也會有開發商從“基本面”進行分析——目前我國不到50%的城市化率(發達國家城市化率約為70%)，以及貨幣供應量年復合20%的增長足以支撐中國大多數城市的房價繼續走高。即使是市場回調也將是小跌大漲的格局。因此，不少開發商預判，目前樓市或仍處于“牛市時的下半場。正是在這種貪婪的預期下，新地王才得以不斷涌現。

　第三，土地賣個好價錢應該是地方政府樂見其成的好事。據一開發商私下向中國證券報記者透露，一些地王的產生，不排除是開發商與政府事先“勾兌”的成果。其操作路徑大致是這樣，某開發商喊出一個天價，政府將地賣給他，然后再通過其他途徑返還部分利益。例如，通過修改容積率，變相降低土地成本；將樓層控規高度由60米提高到80米，容積率提高30%，相應的樓面價也就降低了30%。由此，雙方可以達成雙贏。站在地方政府的角度，新地王樹立了一個標桿式的價格，可總體上提高區域土地價格，政府得了大頭。從開發商的利益考量，排除了競爭對手，在政府進行利益返還后仍有一定的利率空間，何樂而不為？

　客觀地說，在通常情況下土地成本的推高必然會促使房價的上漲。但從另一角度看，自從2003年那場被稱之為“土地革命”的規則刷新后，取消了土地協議出讓，代之以掛牌、招標和拍賣的土地轉讓方式，這樣更透明、更公開，無疑是一個巨大進步。政府將土地出讓這一最受詬病的燙手山芋交給了市場，減少了暗箱操作。今后政府所面臨的課題是，如何在市場化的前提下進行適度調控，畢竟土地資源既是一種特殊商品也是一種公眾資源。