人民幣升值預期漸增五大板塊有喜有憂

2010年03月13日 03:12
來源：證券日報

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隨著人民幣升值預期漸增，與其密切相關的行業開始受到投資者關注。有市場人士表示，若人民幣漸進式升值，市場可能先漲后跌；若一次性升值到位，市場可能隨即迎來一波調整。但也有專家認為，升值可能引發一輪漲勢。

經《證券日報》市場研究中心分析發現，人民幣升值對房地產、航空、紡織、造紙及黃金五大行業板塊影響較大，且各有伯仲，投資機會也隱含其間。

- 本報記者趙子強趙學毅張穎

房地產：物業儲備豐厚的公司受益最大

種種跡象表明，我國經濟已經進入人民幣升值周期內，人民幣升值對房地產將構成長期利好。由于人民幣逐步升值將吸引更多的資金進入房地產市場，因此房地產市場將面臨新的機遇，日元的升值進程就給予了充分的證明。

房地產行業在人民幣升值的同時，將享受到地產估價增加和由于貨幣供應量增加(外匯占款帶來的貨幣供應量增加)刺激投資需求下的房地產需求增加的雙重好處。業內不少房地產行業的分析師均對此發表不同的看法。

上海證券宏觀分析師李劍峰表示，在人民幣升值預期下，一方面資產價格要面臨重估，另一方面升值預期下，國際資本流入對資產價格例如房地產具有推高利好作用。中信建投首席宏觀經濟研究員魏鳳春也表示，由于大量的外資流入中國市場并換成人民幣，對于房地產市場，在供給不變的情況下，需求的上升自然引起價格的上漲。長城證券首席房地產行業分析師黃清林則表示，房地產市場作為外資進入中國市場后轉換成人民幣資產的天然媒介，成為外資追捧的對象，外資通過持有房產享受房價上漲和匯率上升的雙重收益。外資投資房地產，就算價格不漲，人民幣匯率上漲也能實現資本保值升值的目的。

中信證券研究表明，升值對房地產行業的影響既有利好的方面，也有利空的方面。

利好方面：第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期卻會導致外資的涌外，并大量投資到房地產上，從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的；第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。升值導致物價變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導致需求增加。

　利空方面：貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)、外資需要下降，從而使房地產需求下降，并會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利空方

　中信證券表示，利空與利好影響相迭加形成升值對房地產的最終影響。因此，人民幣升值的最終影響取決于升值后宏觀經濟的走向，如果經濟仍然能保持較高的增長，則升值對房地產是利好；如果經濟出現嚴重衰退，則房地產亦將受損。中信證券表示

值得注意的是，據日本、韓國經驗統計，匯率的變動大體上是和房地產價格成正相關關系的。在升值初期，經濟形勢良好，需求增加，特別是外資投資需求增加，導致房價上漲；升值過程中，房價在不斷上漲，泡沫形成，但支持房價的宏觀經濟卻受到越來越大的負面影響；最后，幣值升至最高時，房價到了最高點，但出口受到重大影響、外資撤退，宏觀經濟開始走向衰退，這就到了房價下降的時候了。

在二級市場中，人民幣升值可提振房地產上市公司股價，總市值也隨著匯改的進行水漲船高，在匯改前期(2005年7月25日至2006年6月21日)，相關房地產上市公司著實“火”了一把。據《證券日報》市場研究中心最新統計，在2005年末，房地產上市公司平均總市值為17.08億元，2006年末這一平均總市值達到42.34億元，2007年末更是增至119.4億元，從個股來看，蘇寧環球在2005年匯改時上漲最快，2005年7月25日至2006年6月21日累計上漲373%；世紀星源、泛海建設兩只股票漲幅緊隨其后，匯改前期股價分別上漲229.51%、223.68%；津濱發展、中炬高新、廣宇發展、萬通地產等11只股票在匯改前期漲幅均超過150%。

萬科A：股價強勢源自土地儲備

在受益人民幣升值概念的A股當中，萬科低成本獲取大量的土地儲備將是支持公司穩步發展的基礎。作為國內最大的房地產企業上市公司，該股幾年來一直走出凌厲的上攻走勢，其市場的賺錢效應讓人嘆為觀止。

　從2月月報看，2月萬科斥資24.6億元，三度競得上海項目，分別是迪士尼概念地塊的上海浦東新機場C4項目、上海重固鎮趙重公路東側地塊、與招商首次聯手以17.16億元拿下的上海松江區廣富林2-4號地塊。萬科加快掘金二三線城市的戰略也在2月得到體現。月報顯示，萬科進軍昆明塵埃落定，以3.2億元拿下昆明北京路延長線項目。此外，萬科在無錫、西安、福州、武漢、長沙等地均增加了土地儲備，其中福州增加了兩個項目。

2009年報披露，萬科每股收益0.48元，每股凈資產3.4元，凈資產收益率15.37%；主營收入同比增長19.25%，凈利潤同比增長32.15%。2009年銷售額首次突破600億元，實現銷售面積663.6萬平方米，銷售金額634.2億元，分別比2008年增長19.1%和32.5%，實現結算面積605.2萬平方米，結算收入483.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%。

中投證券最新研究表示，受2月春節因素以及去年萬科A在1季度大力促銷影響，今年2月銷售面積下滑明顯，但新盤銷售進度仍處正常水平。近期各商業銀行均調高首套和二套房首付比，降低貸款利率折讓優惠，對公司上半年的銷售將會有一定的壓力。預計2010-2011年每股收益分別為0.66元、0179元和0.99元，凈利潤復合增長率為27%，維持“推薦”評級。

蘇寧環球：拿地能力突出

匯改前期(2005年7月25日至2006年6月21日)累計漲跌幅373%，相對大盤區間漲跌幅320.26%；區間日均成交1914.53萬元。

公司作為南京市最大的房地產企業之一，目前主要項目集中在江北地區。江北規化中的過江通道已從原十三條增加至十七條，而南京過江地鐵3號線也將在2010年年初開工建設。預計通過5年左右的時間，江北將雕琢成南京的江畔明珠，公司項目威尼斯水城、南京天潤城、天華硅谷、天華綠谷、浦東大廈均位于江北核心地段。其中威尼斯水城、南京天潤城、天華硅谷分別位于地鐵三號線的過江前三站。

土地儲備方面，2009年12月，公司全資子公司無錫蘇寧環球房地產開發有限公司獲得了江蘇省無錫宜興市出讓土地面積為384260.5平方米，用地性質為住宅，容積率1.7，建筑面積約701491.06平方米，成交金額為28.3億元。同月，以5.35億元獲得無錫北塘區58120.5平方米土地，用地性質為商業、商務辦公和居住，容積率2.38建筑面積約133677.15平方米。

此外，2009年8月27日，上海蘇寧環球實業有限公司通過掛牌出讓的方式獲得了上海市長風地區5B地塊的國有建設用地使用權，出讓面積為39507.3平方米，容積率2.5B出讓價格為97300萬元。該地塊為凈地出讓，為商業金融、商業辦公、文化娛樂用地。

業內人士樂觀估計，兩會后政策的明朗、四月份房屋成交回升以及人民幣升值預期，勢必會帶來地產板塊的持續反彈。

國信證券認為，蘇寧環球拿地能力突出、銷售勢頭良好，調高公司未來業績預期。良好的銷售業績使蘇寧環球1H09期末預收款同比增長了169%，比2008年末增長了22%，達到22.86億元，占國信證券對公司2009年全年收入預測值的63%，業績保障性強。另外，蘇寧環球將受益于南京“擁抱長江”城市規劃。南京市政府提出“一城三區”的城市建設規劃，“以江為軸、跨江發展、呼應上海、輻射周邊”的發展戰略。江北定位于南京“一城三區”中的“三區”之一，是南京重要的和重點發展的新城區，更是“跨江發展、和重沿江大開發”等長期發展戰略的主力戰場。