土地儲備貸款真相(3)

2010年04月16日 22:57
來源：21世紀經濟報道 作者：史進峰

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據一位地產界人士介紹，1000億土地儲備貸款計劃中，下分到各個區的情況稍有不同，2009年在市政府“城南計劃”推動下，崇文、宣武、豐臺、大興以及房市等區占據先機，去年分到豐臺和大興的土地儲備貸款均超過100億。

據民生銀行北京分行一位人士介紹，商業銀行或獨立授信或組成銀團貸款形式參與上述項目，但貸款流向無法做到有效跟蹤；因為土地一級開發任務最終落實到當地區政府成立的平臺公司身上。

平臺公司通過前期土地開發，將生地變為熟地，達到國家相關“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”要求的建設條件(熟地)，便可以通過公開“招、拍、掛”方式進入市場；但拍賣所得收入既不歸在區政府專門成立的平臺公司、也不歸區政府，而是直屬市財政。

李偉介紹，“最終由市財政按照一定比例分配土地出讓金，這是土地儲備貸款的還款來源和保障。

以2009年9月火爆一時的房山區長陽鎮為例，據李偉介紹，1000億元土地儲備貸款計劃具體落實到房山區的是117億元，而長陽鎮項目便高達70多億。

在土地市場及整個房地產市場牛市大背景下，市區級政府難掩飾賣地沖動，而在財政收入高增長、高土地出讓金的背后，土地儲備貸款風險一時被掩蓋了。

以房山區為例，光長陽鎮三塊地最終賣地所得便高達70億元，其整個區110億的土地儲備貸款根本不值一提；同時，在土地財政推動之下，2009年全區財政收入完成52億元，為預算的265.7%，增長139.2%其中，土地收益收入27.6億元，比上年增長4.7倍。

3. 土地儲備貸款演變

2009年，信貸投放猶如脫韁野馬的商業銀行，成堆扎往政府融資平臺貸款以及房地產貸款領域。由于貸款對象具有其強烈的政府色彩，土地儲備貸款往往被歸為政府平臺貸款一類。

建行北京分行人士認為，“與政府平臺貸款一樣，土地儲備貸款對象說白了就是政府，其擔保方式和最終還款源均依賴地方財政收入的實際情況。

與前幾年商業銀行謹慎態度相比，2009年多數商業銀行都對土地儲備貸款表示出熱烈歡迎之態。民生銀行負責房貸業務人士分析，相比其他政府融資平臺項目，土地儲備貸款未來有土地出讓金做保障，抵押物也是實實在在的，在房地產市場走勢向好的大背景下，沒有哪家銀行愿意舍棄這塊肥肉。

同時，上述人士指出，與前些年相比，“土地儲備”本身的性質業已發生了很大的改變。“原先土地儲備只是單純的房地產開發性質；現在政府主導的土地儲備已經演化成政府市政建設和城市改造的配套工作，比如CBD東擴、金融街西擴、城南行動，帶有強烈的政府推動色彩。

“在中國現有投資拉動增長的模式之下，土地儲備項目貸款基本可以等同于基礎設施項目貸款，是銀行最為青睞的業務。”上述人士分析。

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