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土地儲備貸款真相(4)

2010年04月16日 22:57
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者:史進(jìn)峰

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實(shí)際上,以2007年年底《土地儲備管理辦法》為分水嶺,北京乃至全國土地儲備模式發(fā)生了重大改變。

《土地儲備管理辦法》出臺之前,土地一級開發(fā)主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。政府主導(dǎo)模式,即完全由政府建立的土地儲備中心或國有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā);企業(yè)主導(dǎo)模式,即政府通過招投標(biāo)的方式從多家企業(yè)中擇優(yōu)進(jìn)行土地一級開發(fā)。

據(jù)李偉介紹,2008年之前,北京市土地儲備呈現(xiàn)政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級開發(fā)模式并存的局面,但北京的土地儲備機(jī)構(gòu)即土地儲備中心參與的一級開發(fā)項(xiàng)目僅占很小比例,且多為小項(xiàng)目。

當(dāng)時,北京流行的是企業(yè)主導(dǎo)型模式,即通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā),由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤,利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后,土地儲備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。

“然而8%的利潤,對于企業(yè)來說吸引力太小,”一位地產(chǎn)界人士介紹,“而多數(shù)企業(yè)參與一級開發(fā)的目的,不過是希望通過介入土地一級開發(fā)而成功競得土地從而曲線拿地。

當(dāng)時背景下,央行與銀監(jiān)會曾三令五申,要求商業(yè)銀行審慎進(jìn)入土地儲備貸款領(lǐng)域。

2004年,銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》,提示部分銀行在發(fā)放此類貸款時,對相關(guān)擔(dān)保主體、承貸主體,以及相關(guān)抵押權(quán)益可能形成現(xiàn)金流的評估和把握缺少經(jīng)驗(yàn),致使部分銀行貸款面臨較大法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。

2007年,房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策出臺之時,土地儲備貸款成為被打壓對象。當(dāng)年9月,央行頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號),明令禁止商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款;同時,要求對政府土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放,且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%,貸款期限最長不得超過2年。

但2007年底《土地儲備管理辦法》出臺后,統(tǒng)一規(guī)定土地儲備將由政府下屬事業(yè)單位完成,并能夠獲得銀行的金融支持,各地土地儲備中心被授予向銀行貸款的權(quán)力,貸款時需要向銀行抵押土地使用權(quán)證。

上述建行人士分析,“由于貸款對象發(fā)生了改變,儲備部門能夠直接獲得資金來源,土地儲備貸款前后也不可同日而語。

4. 潛藏隱憂

土地儲備制度變遷以及背后衍生的一系列變化,讓商業(yè)銀行看到了機(jī)會。土地儲備貸款,這一香餑餑,也成為眾多商業(yè)銀行搶食的對象,市場主要參與方已不僅限于國開行和建行。

[責(zé)任編輯:robot] 標(biāo)簽:土地 儲備 商業(yè)銀行 開發(fā) 
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