土地儲備貸款真相(4)

2010年04月16日 22:57
來源：21世紀經濟報道作者：史進峰

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實際上，以2007年年底《土地儲備管理辦法》為分水嶺，北京乃至全國土地儲備模式發生了重大改變。

《土地儲備管理辦法》出臺之前，土地一級開發主要存在政府主導和企業主導兩種模式。政府主導模式，即完全由政府建立的土地儲備中心或國有控股或參股企業進行土地一級開發；企業主導模式，即政府通過招投標的方式從多家企業中擇優進行土地一級開發。

據李偉介紹，2008年之前，北京市土地儲備呈現政府主導型和企業主導型兩種土地一級開發模式并存的局面，但北京的土地儲備機構即土地儲備中心參與的一級開發項目僅占很小比例，且多為小項目。

當時，北京流行的是企業主導型模式，即通過招標方式選擇開發企業實施土地開發，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8％。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議。

“然而8%的利潤，對于企業來說吸引力太小，”一位地產界人士介紹，“而多數企業參與一級開發的目的，不過是希望通過介入土地一級開發而成功競得土地從而曲線拿地。

當時背景下，央行與銀監會曾三令五申，要求商業銀行審慎進入土地儲備貸款領域。

2004年，銀監會下發《關于加強土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款風險提示的通知》，提示部分銀行在發放此類貸款時，對相關擔保主體、承貸主體，以及相關抵押權益可能形成現金流的評估和把握缺少經驗，致使部分銀行貸款面臨較大法律風險、信用風險和市場風險。

2007年，房地產一系列調控政策出臺之時，土地儲備貸款成為被打壓對象。當年9月，央行頒布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號)，明令禁止商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款；同時，要求對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

但2007年底《土地儲備管理辦法》出臺后，統一規定土地儲備將由政府下屬事業單位完成，并能夠獲得銀行的金融支持，各地土地儲備中心被授予向銀行貸款的權力，貸款時需要向銀行抵押土地使用權證。

上述建行人士分析，“由于貸款對象發生了改變，儲備部門能夠直接獲得資金來源，土地儲備貸款前后也不可同日而語。

4. 潛藏隱憂

土地儲備制度變遷以及背后衍生的一系列變化，讓商業銀行看到了機會。土地儲備貸款，這一香餑餑，也成為眾多商業銀行搶食的對象，市場主要參與方已不僅限于國開行和建行。