土地儲備貸款真相(4)

2010年04月16日 22:57
來源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：史進峰

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實際上，以2007年年底《土地儲備管理辦法》為分水嶺，北京乃至全國土地儲備模式發(fā)生了重大改變。

《土地儲備管理辦法》出臺之前，土地一級開發(fā)主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。政府主導(dǎo)模式，即完全由政府建立的土地儲備中心或國有控股或參股企業(yè)進行土地一級開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)模式，即政府通過招投標的方式從多家企業(yè)中擇優(yōu)進行土地一級開發(fā)。

據(jù)李偉介紹，2008年之前，北京市土地儲備呈現(xiàn)政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級開發(fā)模式并存的局面，但北京的土地儲備機構(gòu)即土地儲備中心參與的一級開發(fā)項目僅占很小比例，且多為小項目。

當時，北京流行的是企業(yè)主導(dǎo)型模式，即通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8％。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。

“然而8%的利潤，對于企業(yè)來說吸引力太小，”一位地產(chǎn)界人士介紹，“而多數(shù)企業(yè)參與一級開發(fā)的目的，不過是希望通過介入土地一級開發(fā)而成功競得土地從而曲線拿地。

當時背景下，央行與銀監(jiān)會曾三令五申，要求商業(yè)銀行審慎進入土地儲備貸款領(lǐng)域。

2004年，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險提示的通知》，提示部分銀行在發(fā)放此類貸款時，對相關(guān)擔保主體、承貸主體，以及相關(guān)抵押權(quán)益可能形成現(xiàn)金流的評估和把握缺少經(jīng)驗，致使部分銀行貸款面臨較大法律風(fēng)險、信用風(fēng)險和市場風(fēng)險。

2007年，房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策出臺之時，土地儲備貸款成為被打壓對象。當年9月，央行頒布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號)，明令禁止商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款；同時，要求對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

但2007年底《土地儲備管理辦法》出臺后，統(tǒng)一規(guī)定土地儲備將由政府下屬事業(yè)單位完成，并能夠獲得銀行的金融支持，各地土地儲備中心被授予向銀行貸款的權(quán)力，貸款時需要向銀行抵押土地使用權(quán)證。

上述建行人士分析，“由于貸款對象發(fā)生了改變，儲備部門能夠直接獲得資金來源，土地儲備貸款前后也不可同日而語。

4. 潛藏隱憂

土地儲備制度變遷以及背后衍生的一系列變化，讓商業(yè)銀行看到了機會。土地儲備貸款，這一香餑餑，也成為眾多商業(yè)銀行搶食的對象，市場主要參與方已不僅限于國開行和建行。

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