粵版國五條率先落地 廣州細(xì)則引5大爭議

2013年03月29日 15:24
來源：《信息時報》

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首個“國五條”地方細(xì)則在廣東出臺。25日晚間，廣東省人民政府發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》要求：1.廣深于3月底前公布房價控制目標(biāo)；2.廣深佛珠繼續(xù)執(zhí)行限購，嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定，堅決抑制投資投機(jī)購房需求；3.增加中小套型普通商品住房供應(yīng)；4.加快保障性安居工程建設(shè)；5.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，年底前各地級以上市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，隨著省五條的出臺，廣州細(xì)則將最遲在月底出臺。記者走訪了解到，對于即將出臺的廣州細(xì)則，樓價調(diào)控、限購范圍、二手征稅、二套房首付、中小戶型供應(yīng)等5大焦點問題備受關(guān)注，業(yè)內(nèi)外人士眾說紛紜，并對解決問題提出了一些建議。

廣州今年樓價將限漲10%？

爭議點：今年一二月均價上漲已超過10%，預(yù)計難有實質(zhì)性下行

廣州市政府26日召開的新聞發(fā)布會上，廣州市委常委、常務(wù)副市長陳如桂表示，廣州市新“國五條”落實細(xì)則方案還未審定，暫不公布。談及今年具體房價調(diào)控目標(biāo)時陳如桂說：“廣州去年均價是1.4萬，今年1、2月份分別漲了10%和14%，如果定的目標(biāo)太低，壓力就很大。”但他也給外界吃定心丸，“房價漲幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。”而據(jù)記者了解，廣州2013年的GDP增速目標(biāo)定在10%。廣州市市長陳建華此前曾表示，這一目標(biāo)有挑戰(zhàn)，本來更傾向定在9%。對此一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控目標(biāo)很難實現(xiàn)。事實上，今年1、2月廣州均價已經(jīng)上漲超過10%，達(dá)到16298元／平方米，而按年增長10%來算，今年均價必須回落至15448元/平方米。

不少關(guān)注樓價的市民告訴記者，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2012年廣州樓價升幅僅4.8%，但他們感覺“樓價不停上漲現(xiàn)象已經(jīng)非常明顯。”市民劉先生表示將盡快買房，畢竟官方只是說要控制漲幅，并沒有給出“樓價會下降或者回歸合理”的信心。“根據(jù)陳副市長的說法，廣州樓價今年繼續(xù)上漲基本是肯定的了。”中大研究院周松教授分析指出，得益于“國五條”細(xì)則落地前兩月廣州樓價的沖高，即使年底樓價漲幅能控制在10%以下，市民只會覺得2013年年底的樓價比年初下降了。“但實際上樓價同比去年肯定還是在上漲。剛需市民隨時可以出手，不必等待，預(yù)計廣州樓價今年不會有實質(zhì)性下行。

從化增城是否會納入限購？

爭議點：限購后不排除有樓盤降價，但擋住了不少改善型買家入市

粵版國五條要求廣深佛珠繼續(xù)執(zhí)行限購，廣州細(xì)則是否會把之前不限購的增城和從化納入進(jìn)來？陳如桂表示，原則上增城和從化是廣州的一個行政區(qū)，按照新國五條是應(yīng)該納入限購范圍的，但它們又是代管市，所以會向省里請示再定。

滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰認(rèn)為，增城和從化納入限購范圍的可能性是50%，如果納入，將對兩地樓市帶來較大的沖擊，成交量肯定會大幅度萎縮，在供應(yīng)量的壓力下，不排除會有樓盤降價。不過地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，目前中心城區(qū)房價偏高，如果增城從化限購，需求量有限，其價格難以上漲，實際上還是改善型和剛需的首選區(qū)域。但增城某樓盤開發(fā)商表示，在限價的情況下，增城樓價沒有象市區(qū)那樣瘋狂上漲；倘若限購，不僅不利于當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展，一些有改善型需求的買家也找不到買房的出路。

據(jù)悉，在供應(yīng)量巨大的壓力下，去年郊區(qū)樓價并沒有隨行就勢。2012年廣州十區(qū)樓價上漲4.8%，市中心樓價漲幅尤為明顯。不過，位于廣州郊區(qū)的增城市去年樓價卻不漲反跌。網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2012年全年增城樓市整體均價為7430元/平方米，相比增城市公布的2011年全年樓價7666元/平方米下降了236元/平方米。

廣州如何增加中小戶型住宅供應(yīng)？

爭議點：廣州新增用地缺口大，執(zhí)行難度相當(dāng)大

“國五條”細(xì)則規(guī)定，地方政府要“增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。”然而，據(jù)記者了解，這一條措施，執(zhí)行難度相當(dāng)大。2012年3月30日國家住建部批復(fù)的《廣州城市總體規(guī)劃綱要(2011-2020)》顯示，到2020年，廣州可利用的新增建設(shè)用地規(guī)模僅167.46平方公里，年均新增用地僅16.75平方公里，缺口達(dá)到60%。可以預(yù)期，廣州人口激增而可建設(shè)住宅用地匱乏，將是廣州市政府面臨的一道難題。此外，開發(fā)商拿到土地未必能及時開發(fā)中小戶型住宅。

有數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州市十區(qū)90平米以下小戶型和90~143平米中戶型一手住宅網(wǎng)簽面積分別達(dá)到142.88和435.44萬平方米，市場消化率為105%和111%，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。對此合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，若2013年中小戶型仍然供不應(yīng)求，將導(dǎo)致房價飆升。而中小戶型之所以旺銷，主要是因為大部分購房者對房價的預(yù)期已從預(yù)降逐漸轉(zhuǎn)為預(yù)增，入市積極性增加；其次，廣州近期公布了諸多規(guī)劃利好，使得更多購房者入市。“2013年中小戶通脹依然，而買樓防貶值之心人皆有之，中小戶型成為投資首選。”黎文江建議，接下來政府可推出更多的限戶型土地供應(yīng)市場。

但值得關(guān)注的是，記者了解到，2012年底廣州推出的經(jīng)適房緊湊小戶備受冷落，在黃埔亨元花園尚有近半45平方米左右的兩房一廳和35平方米左右的一房一廳在選房時間結(jié)束后仍然沒人認(rèn)購。廣州市住房保障辦有關(guān)人士透露，這一現(xiàn)象與經(jīng)適房認(rèn)購人群只以家庭為單位有關(guān)，不少家庭只能買一套房，都希望購買70平方米左右三房一廳。對此，中大社會學(xué)院周松教授分析，在黃埔亨元商品房(資料、團(tuán)購、論壇)市場購買中小戶型的剛需比例應(yīng)該只有50%左右，剩余的還是以市民“小額投資”為主，畢竟“比起動輒數(shù)百萬起步的商業(yè)物業(yè)和豪宅，普通市民肯定更希望購買總價較低的中小戶型。

二套房首付和

利率還會調(diào)高？

爭議點：可能性非常大，利率提升對誤傷一些合理的改善型買家

合富置業(yè)首席分析師龍斌指出，廣州肯定會嚴(yán)格按照中央的政策方針，將二套房首付提高到七成的可能性最大，但應(yīng)該不會再提高利率，目前二套房貸款利率已上浮10%，若再上升10%，買家負(fù)擔(dān)相當(dāng)重；首付的提高影響稍微小一些，利率的提升才是比較致命的，會嚴(yán)重打壓一些合理的改善型買家。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同也表示，廣州應(yīng)該會執(zhí)行該政策，有可能是二選一的調(diào)高，也有可能是首付和利率一起調(diào)高，首付調(diào)到七城，對買家影響不是太大；利率方面要看調(diào)高的幅度，幅度小影響也不會太大。

方圓地產(chǎn)分析師鄧浩志認(rèn)為，二套房的貸款首付以及利率的提高已經(jīng)是常用的政策手段，如果樓市在上漲通道，影響是有限的；目前購買二套以上住房的，要么是改善型買家，要么是長線投資客，對投資客來說影響并不太，但對改善型買家來說增加了房貸成本，影響還是有的。

二手房交易

將征收20%個稅？

爭議點：將按增值部分的20%征收，但如何執(zhí)行仍有不確定因素

廣東省國五條細(xì)則當(dāng)中，對于二手房(房源、代理、租房)交易個稅問題只是用一句“嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”帶過，沒有制定明確的時間表。對此陳如桂曾表示，國五條的精神很明確，在二手房交易中按增值的20%收稅，將對投資性行為起到很大的抑制作用。

一些專家和業(yè)內(nèi)人士分析，這一政策仍待細(xì)化。17號文中提到的“差價”，要“通過稅收征管、房屋登記等”查詢歷史信息才能獲得，但廣東要到年底才能建立全省聯(lián)網(wǎng)的住房信息查詢系統(tǒng)，因此這一政策如何執(zhí)行仍有不確定因素。不過滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰認(rèn)為，廣州市可能會采取略為放松的政策，將征收對象由五年以下改為兩年以下的物業(yè)，這樣一來很多二手房就可以逃過一劫。

記者了解到，之前有傳言本月底開始實行二手房交易征收20%的個稅，不少二手房的業(yè)主和買家都加緊成交，成交量也因此創(chuàng)下新高。滿堂紅集團(tuán)戰(zhàn)略管理部副經(jīng)理肖文曉預(yù)測，新政執(zhí)行后二手樓市的成交量將陷入冰點，廣州二手樓市需要繳納個稅的房源占比非常高，至少有一大半，因此交易成本的普遍增加將使成交量的恢復(fù)之路變得緩慢而艱難。

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