葉檀：京滬房地產(chǎn)細(xì)則直通稅收改革

2013年04月01日 01:24
來源：每經(jīng)網(wǎng) 作者：葉檀

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“國(guó)五條”之后，粵京滬等重要省市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，這些細(xì)則是以往某些政策的重現(xiàn)，在行政性限購(gòu)上有所加碼。從長(zhǎng)期來看，有兩條具有實(shí)際意義，一是嚴(yán)格執(zhí)行20%的個(gè)人所得稅，二是個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)。這兩條都與房地產(chǎn)稅收改革有關(guān)。

個(gè)人所得稅是牛市助牛、熊市助熊的稅收。

粵京滬全都嚴(yán)格執(zhí)行20%的個(gè)稅，在個(gè)人所得稅這只靴子落地后，各地商品房交易量將出現(xiàn)明顯下降，此前爆發(fā)式的交易將被一段時(shí)間的觀望所取代。如果此后通脹壓力增加、房地產(chǎn)價(jià)格仍然居高不下，20%的個(gè)稅將成為固定成本被計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)火爆；如果此后通脹壓力下降，保障房增加，而房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，20%的個(gè)稅將成為懸在交易者頭上的達(dá)摩克利斯之劍，人們不愿意在資產(chǎn)價(jià)格下行時(shí)額外承擔(dān)20%的稅收，市場(chǎng)將更加冷清。個(gè)稅征收最重要的是堵住陰陽(yáng)合同，進(jìn)行符合市場(chǎng)的原值認(rèn)定。

至于個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，這一牽涉到房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)公開的重要基礎(chǔ)工程，屢屢失陷之后，終于再次被提上議事日程。

住建部曾經(jīng)提出在2012年6月30日前實(shí)現(xiàn)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)，目前在各地或明或暗的抵制下進(jìn)展緩慢。“國(guó)五條”對(duì)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)提出明確時(shí)間要求，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，比住建部時(shí)間表寬限了兩年半的時(shí)間。

在地方細(xì)則中，廣東細(xì)則對(duì)信息聯(lián)網(wǎng)的要求最為明確，有條件的地區(qū)可適當(dāng)提高商品房預(yù)售門檻，并于2013年底前全省地級(jí)以上城市(含順德區(qū))按要求完成與省房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的網(wǎng)絡(luò)連接和數(shù)據(jù)傳輸測(cè)試，并按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施改造升級(jí)。也就是說，比“國(guó)五條”要求的提前兩年時(shí)間完成地級(jí)以上城市的信息聯(lián)網(wǎng)。

北京、上海甚至都沒有提到住房信息聯(lián)網(wǎng)，上海細(xì)則第二條“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”中，提到的信息是“進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和本市的住房限購(gòu)措施和相關(guān)操作口徑。房屋管理、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障、民政等部門要加快研究建立購(gòu)房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購(gòu)房人納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況、購(gòu)房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購(gòu)措施的操作流程”。或者這兩個(gè)城市為自己留有余地，或者是認(rèn)為已屬中央政策無需再提。

從京滬等地對(duì)住房信息的冷漠態(tài)度，加上此前福建等地出臺(tái)規(guī)則制止個(gè)人檢索房地產(chǎn)信息，地方政府對(duì)于房產(chǎn)信息公開的抵觸昭然若揭。嚴(yán)重性遠(yuǎn)不止于地方的隱性抵觸，“房叔”、“房姐”的幾十套住房與數(shù)個(gè)“合法”戶口，說明目前的不動(dòng)產(chǎn)基本登記制度與居民身份制度，已經(jīng)被撕得千瘡百孔，這樣的局面延續(xù)下去，不僅中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無法實(shí)行統(tǒng)一的基礎(chǔ)制度，甚至中國(guó)的稅收、物業(yè)、財(cái)產(chǎn)等基礎(chǔ)制度都將借由房地產(chǎn)這個(gè)管道被撕毀，這是個(gè)直通向貧富分化與暴力的可怕前景。

即使地方再不情愿，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是大勢(shì)所趨，進(jìn)一步推論，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大也是大勢(shì)所趨，否則中國(guó)不可能脫離土地財(cái)政，不可能建立合法合規(guī)的房地產(chǎn)稅收體制，也不可能真正在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)陽(yáng)光反腐。

3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳就實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工進(jìn)行通知，要求2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國(guó)土資源部、住建部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立完備的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的先導(dǎo)，無論小產(chǎn)權(quán)房、建設(shè)用地、林地等登記存在多少困難，從商品房開始建立的不動(dòng)產(chǎn)登記是必然之舉。從商品房開始建從已有信息登記地區(qū)的信息聯(lián)網(wǎng)開始，房地產(chǎn)信息公開才能打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房產(chǎn)稅必然會(huì)推廣，中國(guó)建立稅收國(guó)家與法治國(guó)家的要求，不以個(gè)人意志、地方意志為轉(zhuǎn)移。值得關(guān)注的是，地方負(fù)債的承受力，以及地方信息公開的時(shí)間表，前者決定了房地產(chǎn)稅收改革的天花板，后者顯現(xiàn)地方政府的改革意愿。

房產(chǎn)稅改革箭在弦上，一定要發(fā)。

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