葉檀：京滬房地產(chǎn)細(xì)則直通稅收改革

2013年04月01日 01:24
來源：每經(jīng)網(wǎng) 作者：葉檀

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“國五條”之后，粵京滬等重要省市調(diào)控細(xì)則出臺，這些細(xì)則是以往某些政策的重現(xiàn)，在行政性限購上有所加碼。從長期來看，有兩條具有實(shí)際意義，一是嚴(yán)格執(zhí)行20%的個人所得稅，二是個人住房信息聯(lián)網(wǎng)。這兩條都與房地產(chǎn)稅收改革有關(guān)。

個人所得稅是牛市助牛、熊市助熊的稅收。

粵京滬全都嚴(yán)格執(zhí)行20%的個稅，在個人所得稅這只靴子落地后，各地商品房交易量將出現(xiàn)明顯下降，此前爆發(fā)式的交易將被一段時間的觀望所取代。如果此后通脹壓力增加、房地產(chǎn)價格仍然居高不下，20%的個稅將成為固定成本被計(jì)入房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)火爆；如果此后通脹壓力下降，保障房增加，而房地產(chǎn)市場下行，20%的個稅將成為懸在交易者頭上的達(dá)摩克利斯之劍，人們不愿意在資產(chǎn)價格下行時額外承擔(dān)20%的稅收，市場將更加冷清。個稅征收最重要的是堵住陰陽合同，進(jìn)行符合市場的原值認(rèn)定。

至于個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，這一牽涉到房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)公開的重要基礎(chǔ)工程，屢屢失陷之后，終于再次被提上議事日程。

住建部曾經(jīng)提出在2012年6月30日前實(shí)現(xiàn)40個重點(diǎn)城市的個人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)，目前在各地或明或暗的抵制下進(jìn)展緩慢。“國五條”對個人住房信息聯(lián)網(wǎng)提出明確時間要求，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，比住建部時間表寬限了兩年半的時間。

在地方細(xì)則中，廣東細(xì)則對信息聯(lián)網(wǎng)的要求最為明確，有條件的地區(qū)可適當(dāng)提高商品房預(yù)售門檻，并于2013年底前全省地級以上城市(含順德區(qū))按要求完成與省房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的網(wǎng)絡(luò)連接和數(shù)據(jù)傳輸測試，并按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施改造升級。也就是說，比“國五條”要求的提前兩年時間完成地級以上城市的信息聯(lián)網(wǎng)。

北京、上海甚至都沒有提到住房信息聯(lián)網(wǎng)，上海細(xì)則第二條“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房”中，提到的信息是“進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家和本市的住房限購措施和相關(guān)操作口徑。房屋管理、稅務(wù)、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險(xiǎn)繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程”?；蛘哌@兩個城市為自己留有余地，或者是認(rèn)為已屬中央政策無需再提。

從京滬等地對住房信息的冷漠態(tài)度，加上此前福建等地出臺規(guī)則制止個人檢索房地產(chǎn)信息，地方政府對于房產(chǎn)信息公開的抵觸昭然若揭。嚴(yán)重性遠(yuǎn)不止于地方的隱性抵觸，“房叔”、“房姐”的幾十套住房與數(shù)個“合法”戶口，說明目前的不動產(chǎn)基本登記制度與居民身份制度，已經(jīng)被撕得千瘡百孔，這樣的局面延續(xù)下去，不僅中國的房地產(chǎn)市場無法實(shí)行統(tǒng)一的基礎(chǔ)制度，甚至中國的稅收、物業(yè)、財(cái)產(chǎn)等基礎(chǔ)制度都將借由房地產(chǎn)這個管道被撕毀，這是個直通向貧富分化與暴力的可怕前景。

即使地方再不情愿，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是大勢所趨，進(jìn)一步推論，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大也是大勢所趨，否則中國不可能脫離土地財(cái)政，不可能建立合法合規(guī)的房地產(chǎn)稅收體制，也不可能真正在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)陽光反腐。

3月28日，國務(wù)院辦公廳就實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工進(jìn)行通知，要求2014年6月底前出臺并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國土資源部、住建部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立完備的個人住房信息系統(tǒng)的先導(dǎo)，無論小產(chǎn)權(quán)房、建設(shè)用地、林地等登記存在多少困難，從商品房開始建立的不動產(chǎn)登記是必然之舉。從商品房開始建從已有信息登記地區(qū)的信息聯(lián)網(wǎng)開始，房地產(chǎn)信息公開才能打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房產(chǎn)稅必然會推廣，中國建立稅收國家與法治國家的要求，不以個人意志、地方意志為轉(zhuǎn)移。值得關(guān)注的是，地方負(fù)債的承受力，以及地方信息公開的時間表，前者決定了房地產(chǎn)稅收改革的天花板，后者顯現(xiàn)地方政府的改革意愿。

房產(chǎn)稅改革箭在弦上，一定要發(fā)。

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