學者稱宅基地未來幾年內不能與國有土地同等入市

2013年11月18日 05:07
來源：北京青年報作者：范輝

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近日昌平區一處違法建設的“小產權房”被拆除供圖/CFP

原標題：宅基地不屬于經營性建設用地未來幾年內不能與國有土地同等入市

宅基地上小產權房無望轉正

開欄語：中國2020年前的政策路線圖《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)終于揭幕，并帶來了極度驚艷：幾乎學者呼吁的所有改革都得到了眷顧——IPO注冊制、民營銀行、土地改革、戶籍、農民住宅等，就連國企改革也有重大理論創新。毫無疑問，可以預見未來的七年里，中國經濟將進入再造階段。那么，和我們息息相關的股市、樓市、金融等領域會發生什么樣的變化？在這場改革盛宴中，我們又該如何尋找機會？對此，本報根據《決定》中相關的內容進行系列解讀報道。

對于房地產行業，《決定》中受關注的除了“要加快房地產稅立法并適時推進改革”外，還有《決定》中明確的“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享”，以及有關城鄉統一土地市場和農宅交易等。

“房產稅”變“房地產稅”

《決定》并沒有明確提起房地產調控，對房地產業是否是支柱產業也沒有提及。對唯一的房地產稅立法和推進，業內也有不同的解讀。

從定義上來看，房地產稅包括：營業稅及附加、契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅和城鎮土地使用稅。“如果是房地產稅改革，則不能簡單理解為要推進、征收房產稅。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，沒提房產稅而是換成了房地產稅，有兩種可能：一是指代整個房地產稅收體系；二是將房產稅換一種概念：房地產稅。正如2003年至2009年時一直說的是物業稅，2010年轉而只提房產稅。“房產稅如何推進和征收，關鍵在于立法，即走人大流程，整體來看還有很長的路要走。”但清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵對房地產稅理解更為積極，認為房產稅將會全面推廣。

小產權房暫無轉正希望

相對于房產稅的模糊表示，此次《決定》對于土地市場供應的表述更多。《決定》要求建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

楊紅旭認為，這條政策長期看將顯著影響房地產業，但短期看仍然困難重重，尤其是最重要的宅基地，目前仍沒大動作。而宅基地不屬于經營性建設用地，所以未來幾年內不可能實現與國有土地同等入市。而工業、商業、綜合等性質的經營用地，有望實現入市。“主要與宅基地相關的小產權房，暫時也看不到轉正的希望。”楊紅旭強調。

農宅交易得到確認

雖然宅基地不能入市，但是農宅交易得到了確認。中國人民大學農業與農村發展學院院長溫鐵軍認為，宅基地仍是集體所有，農民擁有的是使用權。農民住房可以交易，這就跟城里人交易住房的道理是一樣的。農民的房子可以像城里人的房子一樣進行買賣，農民的土地承包權可以入股、抵押，這些是突破。但同時，也有業內人士表示，這對農民來說，或許也具有很大的風險，因此，需要相關的配套政策盡快出臺。文/本報記者范輝

新聞內存

《決定》有關土地和房地產的條文

關鍵詞：房地產稅

原文：加快房地產稅立法并適時推進改革。

關鍵詞：農民住房

原文：慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。

關鍵詞：房產信息平臺

原文：建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享。

關鍵詞：土地改革

原文：建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

保障農民公平分享土地增值收益。

關鍵詞：農村宅基地

原文：保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度。

關鍵詞：住房保障和供應體系

原文：健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制。

把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系。文/本報記者范輝

購房提示

“市場歸市場保障歸保障”

從行業來說，《決定》幾個方面的改革推進都將深刻影響房地產行業。但對個人來說，最關心的幾個問題無非是：第一，房產稅什么時候開始征收？收多少？存量還是增量？第二，房價未來是漲是跌？房子還能不能買？未來是買商鋪劃算還是繼續投資住宅？在哪里買房能夠有更好的收益。

本次《決定》對房產稅開征沒有明確說法。目前，房產稅正在上海和重慶兩地試點。在《決定》之前，住建、財稅部門都先后吹風要擴大房產稅試點。北京是否進入第二批房產稅試點城市目前還沒法確定。

《決定》中沒有提及房地產調控，但《決定》一大亮點是市場決定作用。結合建立《決定》中“健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制”這些內容，業內不少人將此理解為“市場的歸市場，保障的歸政府”。從北京今年提出的調控方向來看，北京無疑先行一步了，即低端有保障、中端有政策、高端有控制，簡單而言就是低收入人群納入保障房體系，未來主要靠公租房解決居住難題；高端商品住宅價格由市場決定；中間夾心層政府給予一定支持，比如說加大自住型商品房供應——此類房價格比周邊低30%。

文/本報記者范輝