任志強：小產權房放開不會對房價產生任何影響

華遠地產股份有限公司董事長 任志強

鳳凰財經訊2 013年12月26-27日，由鳳凰網與鳳凰衛視聯合舉辦的“2013鳳凰財經峰會”在京舉行。本屆財經峰會繼續秉承“思想解放市場”的旨歸，以“重塑市場力量”為主題，關注后十八屆三中全會時代中國市場化改革方向。

在“土地改革待破局”圓桌論壇上，華遠地產股份有限公司董事長任志強認為，小產權房放開不會對房價產生任何影響。因為目前的小產權都不是空的，都是有人住的，已經都進行交易了。

任志強提到，如果產權制度清晰的話就沒有小產權和大產權之分。按照三中全會的決定，如果集體建設用地可以同價同權入市，那就是大產權房。小產權房是因為現有不合法所以才定義為產權房，如果變成合法化就沒有大小之分了，就都一樣了。

以下為文字實錄：

主持人：任教授說服你了還是你想反擊。

任志強：如果把農用地上的一部分用與原有集體的農民所有也沒有問題。比如說我可能蓋的是工廠，這個工廠是我的鄉辦企業沒有問題。如果蓋的是樓，分給了我的集體的農民居住，也沒問題。問題只在于小產權房在沒有法律允許的條件下，進入了市場，進行了買賣，就這么一個問題。你到底是法律侵犯了誰呢，還是它侵犯了法律呢，肯定是法律在前。因為過去我們所有的房子都不能買賣呀，那時候的法律和現在沒有發生變化，沒有變化。朱镕基把住房改為市場以后，在農村土地和集體土地上的條款、法律都沒有修改，沒有變化。你可以說這個法律是錯的，但是在法律沒改之前，你得遵守這個法律，就手我們的二胎一樣。要是現在生二胎一定是違法的。但是如果過了幾個月，三個月以后人大批準了，你可以生二胎的時候就不違法了?，F在來說小產權房是明確違法的，和土地相關的法第二個小產權房60%沒有遵守消防法。第三個60%的房子沒有遵守質量檢查法，違反的不僅僅是土地法，不要僅僅糾纏在土地上。我們調查的時候發現60%的時候發現根本沒有建筑檢驗，塌了誰管，有的連消防管線都沒有，出了問題誰問題，有的設計的是兩層，然后蓋了四層，蓋了六層對老百姓極不負責。不要認為小產權房僅僅是土地法律的問題，還有很多的問題，我認為小產權房就是強奸法律的。

主持人：要這么看夾板車也是違法的。

任志強：所以鄧小平開一面修改了憲法，你要能做到修改憲法，以后的事是合法的，但以前的事不證明合法。我們更違法的是（三資法）是嚴重的違法，等到憲法修改以后，三資法才合法，這種違法是當時改革的時候叫做摸著石頭過河，你要不允許大摸石頭。很可能就過不了河了，所以才允許大家摸石頭。我想土地制度改革不僅僅涉及小產權房的問題，我們現在的土地制度有一個重大的問題，我多說兩句，一會兒您再說。

跟日本相比，日本的人口密度是我們的兩倍多，它350我們大概140多，按每平方公里計算。如果按耕地來說，人均耕地它是0.04，我們是0.08，比我們少一半，但是按農村人均耕地來說他們是1.5我們是0.8，我們本來比它人均多一倍，但是到農村的時候就比它少了一倍的耕地，為什么。是因為日本拿出國土面積的4%點幾把大量的農民轉移到了城市，讓農村的土地更多。中國相反用了0.4%的國土面積安排了50%的人，另外的土地大概4%的農村宅基地安排了一半人，這就是因為我們的戶籍制度和土地制度問題而造成的。我們的農民沒有辦法轉移到城市來，他沒有財產權利，所以他也沒有辦法變成資本。因此我們農村人口在減少的同時，人均耕地并不增加。這是我們連續改革這么多年存在的最大問題。因為我們30%的城市化率也是這么多農村土地，人均地差不多。改到50%，增加了20%的城市化率，并沒有改變農村人均擁有土地的情況。這是一個悲劇，非常嚴重的悲劇。如果現在按現有的條例來執行，或試圖進行改革的條例辦法來看，仍然不能解決農村人均耕地增加的問題。這個案例可以在韓國在臺灣同樣可以發現，城市化本來應該是節約土地和增加農用地的，我們沒做到。我們還可以看到一個現象，為什么我們在嚴格限制耕地的紅線?，F在二此普查為什么多出來，大家覺得很奇怪嗎，不奇怪。兩個原因，一個原因是周群教授在底下調查的時候發現，在交農業稅的時候用大畝，不交農業稅的時候用小畝，土地就多出來。第二個集體合作，所謂的集體合作是土地承包，連片土地承包以后把中間的路中渠田埂弄沒了，連成片了土地也多出來了。所以二次普查土地居然不公布土地普查的數據，只是說多了一億多畝。為什么會多出來呢，這就是溫鐵軍一開始講到的1956年我們希望用集體化的辦法來實現農業的豐收，它實現不了，因為這種集體化是沒有產權制度保障的。但是有了產權制度保障以后，實際上農村的產量是可以提高的。農村的用地不需要用這種方法限制。它可以增加，如果把大量的農民轉移到城市的同時，把這些大量的宅基地變成了他們競爭的資本，騰出來了，就會增加兩億五千畝的耕地。

我們中國雖然人多地少，但絕不是缺少農地的主要原因，原因是制度不合理。否則日本的土地更少怎么會人均耕地比我們多一倍呢。好的制度要發展，不好的制度不管是不是意識形態都沒有用。

主持人：任總是名副其實的教授，講起來也是滔滔不絕的。秦教授你的反駁時間呢？

秦暉：其實我覺得如果說這兩者之間有爭論，不知道爭論在什么地方，因為所有主張，肯定小產權房的人，他們的訴求就是讓小產權房合法化。他們前提也是說現在的小產權房不合法，不合法他們認為這是不對的。他們把小產權房合法化作為一個訴求提出來。如果中國的土地產權真正落實了真正理順也就不存在所謂的小產權了。我們現在講的下產權房合法化僅僅是在由于所謂的土地私有權，包括農民的帶著土地退出的權利這些東西還談不上的情況下，沿用我們現在的法律中關于不同所有制性質的土地，所謂的同價同權這個概念，試圖往小產權房合法化全面推進一步，實際上指的這個意思。

至于您剛才提到的小產權房其它方面的不規范，什么消防什么，這個完全可以按照您剛才講的，就用消防法，用各種其它的法一視同仁去對待就是了。

即使是自己住的房子也要符合消防法的，折價東西不是說你制作和商品房有什么區別，消防法涉及的是公共利益，不能自己住的就很容易起火，不講究消防需求。我覺得消防法其產權沒什么關系。消防法就是消防法，不管大產權小產權，不管是什么都應該是這樣的。

其實我理解您的意思，說是承認小產權房了以后可能會導致一些利益格局的變化。比方有人說承認了小產權房，會不會導致房價的下跌，到底這個其實本身就是有爭議的。如果原來買了大產權房的人會不會就吃虧了。我覺得對于這個利益格局的變化，我們是可以采取一些調節的辦法的。比如說是不是要補交一些地價，或者是采取一些別的辦法。就方向而言，我覺得當然在理順中國的土地產權。嚴格的來說private譯成私有化是有問題的，看看字典它的第一個意義是非官方化，或者是自愿化，如果大家自愿合在一起，一萬個人合在一起也是private。如果國家把它綁在一起一萬個人也不是private，以尊重個人的權利為主，加以適當的公共利益干預。而這個公共利益干預本身涉及到公共利益認定的體制。這是長遠的發展?，F在我們明明知道這一點好像還很遙遠，我們要講的是不同土地同價同權的競爭市場，這個實際上要解決小產權房的合法化問題。

所以我覺得如果我真的要進一步的跟任教授討論的話，小產權房現在合法不合法大家都清楚了?，F在的問題就是小產權房合法化您同意不同意，當然前提是這里頭如果產生一些利益格局的變化，當然可能會有一個討價還價，到底怎么處理這個利益格局。如果我們現在希望小產權房合法化，您同意不同意。

主持人：征求一下觀眾的意見，同不同意不討論下去吃飯？還是任總反駁一下？ ...（觀眾表示要聽）任總來吧，大家都覺得聽您講話就不餓了。

任志強：如果產權制度清晰的話就沒有小產權和大產權之分了。如果按照三中全會的決定，集體建設用地可以同價同權入市的話出來就是大產權房而不是小產權房，小產權房是因為現有不合法所以才定義為產權房，如果變成合法化就沒有大小之分了，就都一樣了。只有對原來不合法的東西進行處理，那是另外一回事。但是以后就不應該再有大產權和小產權之分了。您強調的大產權和小產權之分，只是原來犯錯誤的是不是就承認它錯誤就變成正確了，只是這么一個問題。

我不認為能。修改法律以后，涉及兩個問題，條件上很清楚。集體用地入市之前有兩個條件，第一個符合規劃，第二個符合用途。符合規劃就是許教授說的某些政府要有規劃，在美國150年以前有一個分區立法制，這個是道路的時候不管是公有土地還是私有土地都不能在上面蓋房子，原來犯錯誤的小產權房是沒有規劃的，也可能明年就變成道路了，所以當時就不允許你蓋房子。

第二個用途，用途是特別強調的，是農用地還是建設用地，這是兩個之分，如果是農用地就應該在18億畝紅線的管理范圍之內，建設用地就是允許你建設的土地你蓋小產權房這是兩個完全不同的概念。符合這兩個條件的前提下，可以按許教授講的可以用其它符合條件的辦法來轉成。如果都不符合，對不起了，按哪一都轉不了。即使可以同價同權入市也不能證明你那個合法。

我再補充一線，秦教授小產權房和房價沒有任何關系，為什么小產權房不是空的，是有人的?，F在我們調查7.6億平方米不是空的。原來已經有了住了人的，交易的，不會對房價產生任何影響。