房地產(chǎn)板塊重磅利好解讀 建議關(guān)注四類股

鳳凰財經(jīng)綜合 央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

與此同時，財政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知：個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅。

機構(gòu)及專家解讀房地產(chǎn)利好政策及投資策略

招商證券表示，最新經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟下行和就業(yè)壓力仍然比較大，政策需要做出響應(yīng)。二套房最低首付的調(diào)整有助于進一步釋放剛性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)市場。

民生證券指出，鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。

李大霄指出，這是房地產(chǎn)政策的重大變化，利于自住及改善性需求，利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，同時對經(jīng)濟穩(wěn)定劑股票市場的穩(wěn)定有重要作用。利好股市及房地產(chǎn)股票，投資價值排序為內(nèi)房股、B股、A股。

財經(jīng)評論員、專欄作者郭施亮微博表示，經(jīng)濟下行壓力驟增，房地產(chǎn)影響力依存，救市已然成為大趨勢。二級市場影響：房地產(chǎn)、大金融仍將瘋狂，市場進一步逼近3850以上點位。但需注意，3850以上屬于階段性風(fēng)險區(qū)，追漲需慎重。

瑞信分析師杜勁松分析稱，房貸新政對A股和香港市場地產(chǎn)股短期料有提振作用，但不一定能持續(xù)；新政對地產(chǎn)市場成交的實際刺激作用有多大還很難說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，二套房貸款政策松綁的標(biāo)志意義非常大。一是，二套房貸款政策是2013年樓市收緊政策的標(biāo)志政策。2013年，樓市火爆，很多地方收緊政策，將二套房貸政策調(diào)整為首付從6成上浮到7成。松綁這一政策將意味著政策方向的全面調(diào)整。二是，二套房貸款政策如果調(diào)整，對于改善需求來說，將出現(xiàn)質(zhì)變。2014年9月30日，央行發(fā)布的松綁限貸政策，事實上已經(jīng)放松了改善需求入市但主要針對的是賣一買一需求。如果對二套房松綁，意味著改善需求將全面被鼓勵。三是，信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套信貸松綁，各地方政府將出臺更積極、激進的松綁政策。

西藏德傳投資管理有限公司董事長姜廣策在其微博中表示，“果然，大盤新一輪上漲又要開始了，看來本屆政府決心很大啊，我支持！”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在微博上評論稱，繼上周兩部委打響樓市第一槍后，今日三部委和財政部聯(lián)合打響第二和第三槍，樓市將足以回暖。楊紅旭表示上周五，兩部委新政出臺后，我寫的文章標(biāo)題是：兩部委新政打響救市第一槍！預(yù)測后續(xù)還有其他部委將行動。非常之精準(zhǔn)！三部委房貸新政，屬于救市第二槍。而財政部與國稅總局的營業(yè)稅新政，屬于中央救市第三槍！還不服老楊嗎？可能還有第四槍。即便只此三槍：火力已能使市場回暖了！

分析人士認(rèn)為，目前高層對于地產(chǎn)調(diào)控的放松已經(jīng)基本達成一致，現(xiàn)存的問題或在于是釋放一攬子計劃，一次出重拳來強刺激中國樓市，還是溫和刺激樓市回暖。李克強曾表示，“我們這幾年沒有采取短期強刺激的政策，可以說運用政策的回旋余地還比較大，我們‘工具箱’里的工具還比較多。”

國泰君安發(fā)布的研報指出，2015年，板塊投資策略是“既要過日子，也要浪漫滿屋”；推薦：1）龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資全面松綁，資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善最為明顯，推薦：保利地產(chǎn)（600048）、招商地產(chǎn)（000024）、萬科A（000002）、華僑城A（000069）；2）舊貌換新顏（強調(diào)新路徑、新機制、新模式）：國企改革類重點推薦：格力地產(chǎn)（600185）、天健集團（000090）。3）浪漫滿屋（轉(zhuǎn)型之優(yōu)秀標(biāo)的）：推薦濱江集團（002244）、中天城投（000540）、華業(yè)地產(chǎn)（600240）；4）區(qū)域投資主題：京津冀“廊坊三寶”：華夏幸福（600340）、榮盛發(fā)展（002146）、廊坊發(fā)展（600149）。

機構(gòu)建議重點關(guān)注以下四類地產(chǎn)股投資機會：1、行業(yè)巨頭型企業(yè)招商地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)、華僑城；2、區(qū)域戰(zhàn)略型企業(yè)中國武夷、金融街、華夏幸福、首開股份、廈門國貿(mào)、建發(fā)股份、榮盛發(fā)展；3、新機遇型企業(yè)嘉凱城、信達地產(chǎn)等；4、以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新為主的世聯(lián)行。

近期房地產(chǎn)市場利好政策

3月24日上午，北京市公積金中心稱，北京現(xiàn)行政策中針對90平方米以下的房屋，首付款將從三成降至兩成。不只是北京降低了首付款要求，據(jù)媒體梳理，目前福建、濟南、寧波等地都已出臺穩(wěn)樓市政策，山東、惠州、上海、廣州等省市也正在醞釀出臺政策。國管公積金也加大了貸款限額。3月18日，中央國家機關(guān)住房資金管理中心發(fā)布關(guān)于進一步調(diào)整住房公積金個人貸款有關(guān)問題的通知。

通知明確將加大對職工購買首套房的貸款支持力度。通知顯示，在北京住房公積金管理委員會確定的貸款最高額度內(nèi)，綜合考慮借款申請人的繳存時間、個人賬戶余額、還款能力、配偶繳存情況等因素確定住房公積金個人貸款具體額度。

3月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在該部召開的全國電視電話會議上提出，要提高資金使用效率，發(fā)揮住房公積金的潛力，簡化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時限。對此，專家分析稱，此舉是釋放剛性需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“救市”措施。

但在業(yè)內(nèi)不少人士看來，住房公積金政策的刺激力度不會有預(yù)期那么明顯。一方面，一二線城市房價普遍過高，購房者貸款一般還是以商業(yè)貸款為主，公積金貸款只是輔助，因此降房價才是去庫存根本；另一方面，利用公積金刺激樓市需求政策的可持續(xù)性并不高，只是根據(jù)公積金資金的狀況來進行調(diào)整的。有些地方的公積金并不富余，并不適合做出類似的放松政策。

不過，在去年全國樓市整體低迷的情況下，當(dāng)前地方政府紛紛對公積金貸款作出調(diào)整，讓閑置的資金流通起來，提振購房者的積極性，從大環(huán)境來看顯得尤為迫切。各地出臺的政策也體現(xiàn)了這點，如放寬貸款條件、降低貸款首付成數(shù)、擴大貸款額度，乃至允許異地購房申請公積金貸款等。在業(yè)內(nèi)看來，住房公積金實際已成為地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。

從購房者角度來看，公積金貸款門檻降低，對于老百姓自住性需求購房的決策有比較大的相關(guān)性和影響力。舉例來說，從商業(yè)銀行貸款100萬元的話，以20年為期，按照當(dāng)前6.15%的利率計算，累計還款需要170多萬元。而使用公積金貸款，同樣的貸款金額和年限，累計還款少20多萬元。

另外，我國各地方之間的公積金并沒有打通，各地公積金數(shù)量和提取情況也不相同。很多城市公積金總量龐大，但由于申請門檻高，手續(xù)繁瑣，一直沒有充分發(fā)揮功能。

2008年時，業(yè)內(nèi)專家就指出，全國各地公積金存在規(guī)模高達4000億元的閑置資金，這些閑置資金的地區(qū)分布很不均衡。適時調(diào)整政策，盤活這筆巨額政策性資金，運用這筆巨額資金發(fā)放保障性住房貸款，完全符合住房公積金制度的本來宗旨，實現(xiàn)公積金的住房投融資功能作用。

因此，從這一角度來看，消除公積金沉淀，降低貸款門檻、提高貸款限額是盤活公積金這一住房金融工具的途徑之一。

對樓市有何影響

近期，各地公積金政策調(diào)整已經(jīng)影響到樓市成交量。

中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，二手房市場方面明顯回暖。3月24日，中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個重點城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比上升2%，其中一線城市表現(xiàn)最好，環(huán)比上升7%，二線及三四線城市則基本持平。3月以來，新房市場較春節(jié)前期回升明顯，但較年初仍存在一定差距，與去年同期相比則大體持平。40城市3月前22日成交量較2月同期上升36%，但較1月同期下降14%。

對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉向媒體表示，公積金歷來是房地產(chǎn)微調(diào)的先頭部隊，雖然涉及人群面不及普遍政策，但卻預(yù)示著未來的政策取向。

在他看來，當(dāng)前經(jīng)濟增長放緩壓力不減，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)為經(jīng)濟平穩(wěn)增長作出重要貢獻。因此，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路。

降低公積金申請門檻、激活改善購房需求的作用在業(yè)內(nèi)則有不同看法。

上海公積金管理中心政策法規(guī)處副研究員叢誠此前一直認(rèn)為，公積金政策調(diào)整并非房價漲跌的決定性因素，在他看來，只要樓市產(chǎn)生波動，公積金貸款額度就必然會在資金不夠的時候下調(diào)，在資金寬松的時候上調(diào)。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授也認(rèn)為，提高公積金貸款額度，對目前樓市影響并不大，他對媒體表示，降低公積金門檻、提高公積金貸款額度更多的意義是改變購房者心理預(yù)期。

不少從事二手房銷售的人士告訴記者，公積金政策的調(diào)整屬暫時性政策，因此，局部城市出現(xiàn)的樓市回暖并不能說明公積金對于樓市有立竿見影的效果。在實際中，買房的人還是以商業(yè)貸款為主。因為有剛性需求的多是年輕人，而年輕人工作時間短，公積金能夠提取的金額很少，不足以支付高昂的房價，所以只能通過商業(yè)貸款來買房。

但也有房產(chǎn)中介指出，提高公積金貸款額度，對于中低收入家庭更有幫助。

根據(jù)叢城此前透露的數(shù)據(jù)來看，目前房貸主力盡管以商業(yè)銀行的貸款為主，但公積金占整個房貸的比重也不容小覷，在全國來講可能在1/3左右，或者1/4左右。因此，盤活公積金貸款，對于緩解樓市低迷、減輕購房者壓力、提升地方經(jīng)濟都是有良性作用的。

“道理顯而易見，如果選擇商業(yè)貸款，購房者將要負(fù)擔(dān)高額利息；而僅憑公積金貸款又通常不夠買房。”一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴記者，提高公積金貸款數(shù)額，能夠使購房家庭有更多的貸款選擇。即使公積金不夠買房，也能通過組合貸款的方式，達到降低購房成本的目的。