“二次房改”來了，將產生重大影響！

據《中國經營報》報道，住建部已經會同國家發改委，準備擬定“進一步深化住房體制改革”的初步實施方案。

1998年啟動的第一次住房體制改革，結束了實物分房，將中國引入了“商品房”時代。在過去10多年里，房地產和城鎮化齊頭并進，成為拉動中國經濟發展最重要的力量。而中國人的資產配置，也在這個時期發生了天翻地覆的變化。

在這個時代，一個人社會階層的升降，往往跟他有沒有買房子、買了多少套房子密切相關。所以，“房改決定命運”。那么，新一輪房改又將會怎么做？對每個來說意味著什么？

從媒體公開報道看，“第二次房改”只是個意向，距離形成初步方案仍然有相當距離。報道只透露了此次改革一些原則：

1、十八屆三中全會提出的“讓市場規律在資源配置過程中起決定性作用”將成為這份方案的指導性原則。

2、去投資化、去杠桿化，確保住房的基本屬性，這個方向沒有變，但是現在包括決策層在內，都在試圖尋找一條既能保證住房消費市場平穩發展，又尊重認可居民通過市場手段改善居住條件需求的路徑。

3、以前保障性住房品類繁多，最早的經濟適用房、廉租房，后來的限價商品房、公共租賃房，以及半保障性質的自住商品房，以及共有產權房等，這些種類將在未來進行削減，比較理想的狀況是，分為租賃型保障房和銷售型保障房，在銷售型保障房中，貫徹‘共有產權’的思路。

我的判斷是，正如“第一次房改”給房地產市場帶來重大利好一樣，“第二次房改”也將給房地產行業帶來重大利好。只是房地產在中國經濟中的作用，已經沒有過去10年那么重要了。

眾所周知，房地產業在狂飆突進10多年后，已經出現了重大拐點。除了數十個有明顯人口增量的城市外，絕大多數城市住房供應都已經飽和。而國家正處于經濟轉型的關鍵時間點上，需要房地產為保增長作出貢獻。

在今年的政府工作報告中，李克強總理提及房地產時這樣說：“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。如果說，“讓市場規律在資源配置過程中起決定性作用”是“二次房改”的基本原則，那么這句話應該是“二次房改”的基調。

我猜測，將會有以下政策出臺：

1、對于低收入階層，住房主要通過廉租房來解決；“夾心階層”，則主要通過共有產權住房（部分產權是國家的）來解決。其他產權復雜的住房類型將消失。

2、設立住房儲蓄銀行，改革住房公積金制度，讓剛需一族購房更加容易。

3、逐步取消行政手段對住房市場的調控，住房的投資需求事實上被承認。否則，眾多過剩的住房無法消化。

4、房產稅會出臺，但力度會比很多人預估的要弱。

5、MBS（住房抵押貸款證券化）會全面推行，這事實上相當于向房地產行業注入流動性。

由于供應量嚴重過剩，未來10年中國絕大多數中小城市的房價降跑不贏真實通脹，絕大多數中國人“住房最痛苦的時候”正在過去。只有三四十個有明顯人口流入的經濟中心城市，房價仍然高昂。國家肯定會分類處理，在前一類城市減少保障性住房供應量，在后一類城市增加。而且房地產稅的稅率，也將有所不同。

整體而言，“二次房改”將對房地產行業構成利好，而不是利空。

來自鳳凰博報