李宇嘉：樓市下半年“弱勢企穩”局面仍待夯實

國家統計局上周發布的“2015年1至5月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，前5月全國房地產市場成交、庫存、新開工等主要指標趨于好轉，尤其全國商品房銷售額15個月來首現正增長，顯示樓市已現走出疲軟區間的曙光。

政策對于合理住房需求的大力度扶持，疊加貨幣政策降準、降息等因素，是樓市在5月份止跌企穩的主要原因。從數據看，銷售端的改善最為明顯：1~5月份，全國商品房銷售面積盡管下降0.2%，但降幅較1~4月份大幅收窄4.6個百分點，住宅銷售面積已經與去年同期持平，銷售面積在上半年有望實現同比正增長。

與此同時，銷售面積從1~2月份下降16.3%到1~5月份基本止跌，超出市場預期，這也反映出開發商庫存去化加快，5月底待售面積自今年以來首現下降。“去庫存”加速也激勵了開發商加杠桿的進程，3個先行指標（開發企業到位資金、土地購置面積、新開工）增速下降初現收窄跡象。

目前，三大因素將夯實樓市底部基礎。

首先，目前商業房貸和公積金貸款基準利率分別為5.65%和3.75%，已跌破2009年的歷史最低水平。從過去境內外樓市的市場周期看，利率底部一般會引領樓市底部；

其次，國家統計局解讀5月數據時，強調樓市銷售回升，購房者信心恢復和先行指標向好（盡管向好跡象并不明顯），這頗有引導輿論呵護樓市的意味；

最后，下半年通脹水平難破“2”，實際利率仍將維持低位，而開發貸款條件放松，債權股權融資快速增長，資金環境繼續友好將助推供銷活躍。

但必須要看到，盡管累計銷售面積跌幅連續大幅度收窄，意味著單月銷售回升明顯，但5月底的庫存僅僅減少了15萬平方米，與6.57億平方米的總庫存相比仍談不上庫存改善。

另外，如果考慮到在建未售、已批未建這兩大塊庫存的話，言及“庫存壓力下降”還太早。即便易居監測的35個城市多為經濟發達區域，庫存去化效果最明顯，但5月份仍有28個城市庫存同比增長。

今年前5個月，即便表現最好的40個重點城市，商品房銷售面積同比也僅增長1.7%，而非重點城市銷售面積仍下跌10%以上。也就是說，絕大部分城市對樓市及貨幣政策刺激的敏感度（或彈性）正在下降。

這種下降反映這些城市集聚人口和產業的能力不足，新增住房需求有限。如庫存壓力最大的東北，近年來每年流失人口約200萬，沈陽、哈爾濱和大連等重點二線城市樓市去化周期在3年左右。廣大二線非重點及三、四線城市，將是樓市回升的主要拖累。

今年以來，盡管貨幣政策的寬松超出市場預期，但資金“脫實入虛”問題仍非常嚴重，這與存款和銀行理財大量參與股市有關。另外，一線城市近日樓市火爆，深圳和上海的房價領漲全國，據媒體報道，“炒完股市炒樓市”的投資需求占比至20%左右，也與資金“脫實入虛”有關。

在這種情況下，除了思考如何引導資金進入實體經濟外，當前及未來一段時間政策重點有望轉向積極的財政政策。4月財政支出顯著加快，第二批1萬億地方債務置換出爐等，都意在讓財政政策更加積極。

因此，打通傳導途徑，而不是繼續實施“降準降息”式的寬松模式，或成為未來一段時間貨幣政策的重點。而減少降準降息對樓市來說意味著少了一個強勁的助力。

值得注意的是，去年7月份以來股指大幅上漲帶來的財富效應，驅動樓市短期的購買力迅速增加，這是近期一線城市房價任性上漲的重要原因。

但自5月以來，股指寬幅震蕩，泡沫論甚囂塵上，管理層期待慢牛，去年以來的財富效應開始減弱，顯示對樓市的這一擾動因素將在下半年趨于消退。

綜上所述，下半年樓市將繼續著力于夯實弱勢企穩的基礎，去庫存仍是樓市主題；銷售止跌趨勢形成，但反彈幅度會非常小；原有樓市政策的邊際效應減退，加上過去幾年高地價給房價帶來的壓力，將是制約樓市銷售難以顯著回升的主要原因。

據此可以判斷，樓市分化將繼續加劇，一線城市會告別“火熱”，但下半年量價可能繼續上升，多數二線城市樓市有望止跌企穩，實現銷售正增長，而其他城市依舊疲軟。此外，開發商將通過“搶食”一線城市土地和并購，尋求增量市場機會。