房地產泡沫一觸即破？“地產教父”孟曉蘇：還得漲20年！

郭少丹

中國經營報                  

“那時候，可想象不出今天能看到這種畫面?！?/p>

從自己的辦公室窗口望出去，孟曉蘇發出這樣的感慨。

孟曉蘇的辦公室位于北京CBD商圈的世紀財富中心高層，高聳的樓群與繁華的街景一覽無余。室內，墻上的字幅、書架上的照片，都顯示著主人豐富的人生閱歷。

事實上也確實如此，有著“地產教父”聲譽的孟曉蘇，依次經歷過工、政、商、學的身份轉換。他做過汽車廠的青年工人、國家領導人的秘書、政府部門的官員、央企的董事長?，F在除了匯力基金管理公司董事長、上海人壽保險公司監事會主席、中國企業投資協會副會長等身份外，還是經濟學博士、教授，享受國務院特殊津貼專家。

孟曉蘇所說的“那時候”，是指40年前。

40年前，中國剛從一場巨大的浩劫中走出來，經濟衰微，社會迷茫。人們困惑地在為自己、為國家尋找著前行的方向。而那時，28歲的孟曉蘇放下“當一名好工人”的想法去參加高考。他那時想不到，自己和國家的命運都即將發生一場巨大的改變。

40年前：我走入大學，國家走入改革開放

孟曉蘇和新中國同歲。1949年，祖籍山東的孟曉蘇在蘇州出生，4歲時定居北京。14歲時，孟曉蘇考入北京八中讀書。八中是北京的名校。

1966年“文化大革命”爆發，打斷了孟曉蘇的求學之路。兩年后，18歲的孟曉蘇進入北京汽車制造廠做了一名汽車工人，“那個年代，工人階級最光榮”。孟曉蘇在工廠一干就是10年。在這10年里，除了在技術上追求長進，孟曉蘇不忘潛心研讀馬克思的《資本論》和為報刊寫文章。這為孟曉蘇今后參與改革、進行多項理論研究打下了良好的基礎。

1978年對當時的中國來說，是個改變命運的重大轉折點，對內改革、對外開放的大幕正在緩緩拉開。

孟曉蘇的人生軌跡也悄然發生轉變。1977年是恢復高考的第一年，在工廠領導的鼓勵下，孟曉蘇經歷一番猶豫后，決定放棄已是工廠基層干部的工作，于1977年底參加了高考，嘗試追求實現自己的大學夢。

1978年初，孟曉蘇如愿走入北大中文系新聞專業。大學四年期間，中國改革開放在如火如荼地進行著：1978年起中國農村改革從安徽省起步；1979年中央決定深圳、珠海、汕頭和廈門試辦經濟特區，打開了對外開放的國門。

“那段經歷讓我記憶太深了。大學期間，社會上出現了一種信仰危機，剛走出‘文革’陰影又找不到新的方向，有些人甚至對國家未來前景產生了懷疑。但就是在這個時候，以鄧小平為首的一批中國共產黨人，毅然決然地邁出了改革開放的步伐?！蹦菚r的孟曉蘇還沒想到，自己很快也將被卷入到改革決策的中心。

“當時還是國家分配工作時期，我是77級的本科生，1982年1月剛畢業就被分配到中央機關中宣部工作……”回想起當年的經歷，孟曉蘇很感恩，“如果不是恢復高考改變了我的人生軌跡，就沒有這以后的經歷?！?/p>

1983年，中國改革開放第五個年頭，孟曉蘇從中宣部新聞局調入中央辦公廳，來到時任中央政治局委員、書記處書記、國務院副總理的萬里同志身邊做了秘書。此后近8年時光，他參與了中國改革開放一系列重大決策過程。

“1983年，我剛到萬里同志身邊作秘書的時候，農村改革已經進入到安徽經驗向全國推廣的階段。從1982年開始，中央連續下發五個一號文件，推動農村承包制從安徽走向全國。1984、1985、1986這三年的中央一號文件，我都參與了起草和修改。那個時候，中央隨時關注著農村經濟發展和農民改革要求，隨時總結經驗、推動政策完善?！泵蠒蕴K記憶猶新。其中1982年的一號文件給土地聯產承包責任制“上了戶口”，結束了對包產到戶20年的爭論。

讓孟曉蘇記憶深刻的一號文件是什么？

現在回憶起來，孟曉蘇仍然難掩激動。

“改革開放頭幾年，當時的法律法規包括憲法，都要求堅持人民公社制度，中央文件也要求不準分田單干和不要聯產承包。在這樣的歷史背景下，怎么邁開農村改革的步伐？萬里同志后來回憶說，我們就是用發紅頭文件的辦法支持改革，鼓勵和規范農民去‘違法’，最終我們修改了法律，讓改革合法?！?/p>

出人意料的是，一號文件這個說法，引發了農村干部和農民群眾的一種特殊認識，認為這是“天字第一號”，是黨中央高度重視農村、農業和農民。

就這樣，一號文件被沿用了下來。

“所以，農民群眾沖破當時的法律障礙推動改革，是在中央的支持下進行的，這既是一場自下而上的誘發性改革，也是一場自上而下的強制性改革。這種上下的互動，創造了八十年代波瀾壯闊的改革史。”孟曉蘇談到，這種改革精神與改革魄力，至今仍然震撼人心。

孟曉蘇記得，“九十年代中央曾明確：改革從安徽開始，開放從廣東開始”。孟曉蘇在2015年7月面對影視媒體，把這段中央精神進一步延伸，他說出的這段名言傳播甚廣，得到全社會的認同。他說：“改革從安徽開始，就是從萬里同志開始；開放從廣東開始，就是從習仲勛同志開始”。在萬里帶領下安徽省探索農村改革的同時，廣東省在習仲勛帶領下正在推開久閉的大門。

“1978年4月，習仲勛同志來到廣東省主政。此時的廣東經濟落后，就業條件差，收入水平低，去香港打工收入要比在廣東高出十倍。那時不少居民往香港偷渡，香港警察往回趕，廣東公安就往回接，但放人以后，他們又去偷渡。這種情況引發習仲勛等同志的思考?！泵蠒蕴K回憶，“當時廣東省委在習仲勛同志的帶領下，向中央提出要利用廣東的地緣優勢和人脈優勢，率先建立對外出口加工區，接著又提出了率先對外開放?！泵蠒蕴K至今記得，鄧小平對廣東率先對外開放非常支持，他提出就叫經濟特區吧，他還要求“殺出一條血路來”。

1979年，深圳、珠海、汕頭、廈門作為中國最早的四個特區被批準成立，廣東省獨占三位，足見其在中國開放進程中特殊的地位。

“吃水不忘挖井人。鄧小平同志是改革開放的總設計師，萬里與習仲勛同志是中國改革開放的領導人、先鋒和闖將?！痹捳Z間，透露著孟曉蘇對他們的懷念與敬意。1988~1990年在全國人大常委會擔任秘書局副局長期間，他主要是服務于萬里委員長與習仲勛副委員長。兩位老領導的深邃思想、改革魄力和高風亮節，感動和激勵著年輕的孟曉蘇。

在萬里同志身邊工作的最后幾年，孟曉蘇萌生了進一步系統學習經濟理論知識的想法，并于1988年拜入著名經濟學家厲以寧、蕭灼基、劉方棫門下，攻讀經濟學碩士，在此期間又一次與他的本科同學李克強成為同窗。

今天，在孟曉蘇辦公室的書架上，還擺著幾張孟曉蘇和李克強等同學的合影。其中，1980年的那張4人照片是在共同讀大學本科時期，他們都是北京大學學生會的領導成員，照片里的4個年輕人身形瘦削、意氣飛揚。另一張5人照片是在1991年一起通過碩士論文答辯的現場，前排坐著他們的三位導師，后排站立的兩個學生是孟曉蘇和李克強。

房改20年：讓百姓實現住房夢想

1992年，中國改革開放再次迎來重大轉折，鄧小平南方談話，正式提出建立市場經濟體制。改革開放進入新的階段。

而此后不久，剛剛經歷過起步階段的中國房地產業也借著時代賦予的契機，掀起新一輪發展熱潮。這一年，諸如中房、中海、萬科、北京城建、上海綠地、大連萬達等一批知名房企應運而生，王健林、王石、馮侖、張玉良等一大批熱血沸騰的青年人紛紛下海創業或轉行進入房地產。

1992年，也正是孟曉蘇擔任國家進出口商品檢驗局副局長的第二年。這一年，年富力強的孟曉蘇婉謝了職務升遷的工作安排，主動要求調往中國最早成立的房地產公司——中國房地產開發集團有限公司，成為掌門人。

豈料，初入房地產領域，便讓滿身書卷氣的孟曉蘇見識了市場的瘋狂。

“這時候的房地產市場就像一匹被圈養了多年的野馬，突然看見遼闊的草原，激動地奔馳。” 孟曉蘇這樣描述當年的情景，“市場經濟剛開啟閘口后，國家對國有土地使用轉向有償轉讓，以海南為代表的部分南方地區房地產高速發展，但同時引起了投機炒地、土地價格猛漲等泡沫現象。國務院緊急剎車實施調控，海南房地產倉皇收場。”

房地產市場沉寂與低迷四年后，在1996年中國出現大面積產能過剩，嚴重影響整體經濟運行的背景下，孟曉蘇表現出與他的老領導們在改革開放初期相仿的膽識，大膽提出了進行住房制度改革的建議：“住房建設是國民經濟的新增長點”。彼時中國還是福利分房制度。

“那時候就有人說，居民該買的東西都買完了，排浪式消費已經基本結束了，那時不知道內需會向哪個方向發展。在這個時候，我們率先提出住房建設是下一輪的經濟增長點?！?strong>當時孟曉蘇還提出，中國經濟發展到一定時期后，會出現像美國人當年要實現“美國人的夢”一樣的浪潮，他把即將到來的買房買車浪潮稱作“中國人的夢”。

孟曉蘇的觀點提出后，國家建設部、國家體改委、國家計委、國家科委很快予以呼應，并和中房集團共同設立課題組，啟動住房建設成為國民經濟新增長點研究與住房制度改革方案設計。

“這個房改課題組由我擔任組長，從去各地調研，到完成課題報告，前后一年半時間。”孟曉蘇稱。

在孟曉蘇等人的推動下，1998年7月，國務院出臺了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該通知正式開啟了我國城鎮住房制度改革，結束了福利分房制度。提出的各項政策包括提薪降息鼓勵消費、完善住房供應體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業發展等核心內容，將我國住房建設與分配推向商品化與市場化。

事實證明孟曉蘇當年的判斷是正確的：通過房改，百姓開始逐漸實現自己的住房夢。

不過，房改初期，該政策推行并不順利。

孟曉蘇以房改中的亮點之一住房抵押貸款舉例說，“當時居民沒有那么多錢買房，卻不愿意借款。他們說我有錢買房，沒錢我就慢慢攢，為什么要借錢買房??？還得付給銀行利息。所以購房抵押貸款推行起來比較困難?！?/p>

那怎么讓老百姓能夠接受抵押貸款提前買房的好處？

孟曉蘇講到了當年的趣事，“有位房地產專家編出了一個‘中國老太太和美國老太太天堂對話’的故事，說一個中國老太太攢了一輩子錢，還沒有買上房就去世了。在天堂里她遇到一個美國老太太，人家靠貸款買房住了一輩子，還清貸款才去世。相比之下，中國老太太虧大發了……”

這個當時流傳的趣談，引發了全社會的思考，很快推動起居民貸款買房。孟曉蘇回憶說，“別說居民一時接受不了貸款買房，那時候讓銀行接受它也用了三年時間。開始他們怕居民不還錢，我拿國外的情況告訴他們，抵押了房產怎么會不還呢……所以，從供給側到需求端做了三年工作，才推動了住房抵押貸款的全面實施。”

“改革是個巨大的系統工程，實施起來實在不容易。但中國改革具有巨大的內生性動力，一浪推一浪地推動中國走到今天?！泵蠒蕴K說。

今天的中國，經濟發生了巨大變化，“住房建設是國民經濟的新增長點”已經得到了完全印證。孟曉蘇給出數據，房改20年以來，房地產作為新動力源已成為中國經濟發展的主導產業，房地產投資從1998年的3580億元，一路增長至2017年的14萬億元，增長40倍；中國GDP也由7.8萬億元，一路增長至2017年的82.7萬億元，增長10倍?！捌渲校康禺a投資比基礎設施建設投資占用資金少一半、拉動力大一倍。”

“中國的城鎮居民住上了更加舒適寬敞的房子，過上了更有尊嚴的生活。很多用幾萬元買到房改房的居民，隨著房價上漲變成了百萬富翁、千萬富翁，房改帶來的普惠是顯而易見的?！毕啾戎袊用翊饲拔伨拥淖》繝顩r，孟曉蘇如是感慨。

未來20年：中國樓市的發展會長期持續

“喜的是看到房改作為一項重大改革，有力推動了國家經濟發展和小康社會實現；憂的是當年房改任務還有好多沒有完成，房改所指明的市場經濟改革方向在調控中經常發生迷離?！?/p>

面對記者的采訪，孟曉蘇道出自己喜憂糾結的心情。雖然年近70，但眼前的孟曉蘇坐姿挺拔、聲音洪亮，思路沒有一絲混亂。

孟曉蘇梳理道，從啟動房改至今，中國房地產大致經歷了幾個階段：1998~2002年的房地產迅速成長為主導產業；2003~2008年政府介入要降溫；2008~2009年面對全球金融海嘯，政府制定4萬億元投資拉動計劃，房地產重新活躍并拉動經濟增長；2010~2012年啟用限購政策壓抑房價上漲；2013年樓市購買力重新活躍；2014~2015年在政策遏制下房地產與相關產業發展困難，再次出現產能過剩；2016年中央加大力度去房地產庫存，化解產能過剩，出現新一輪銷售上漲與房價上漲；2017~2018年調控政策進一步收緊，中國房地產市場再次進入調整期。

20年里，房地產拉動經濟發展成果明顯，但因忽視廉租房建設和土地供給不足，不斷引發著問題。幾度出臺調控政策，試圖達到抑制房價上漲的目標，結果調控走錯了方向，陷入“越調控房價越上漲”的怪圈。

“短期調控必然只會帶來一時的效果，這種短期調控壓下來的并不是房價，而只是銷量，全國城鎮平均房價一直在上漲。而這幾年樓市在短期調控的壓抑下，形成了三年一個小周期的回旋現象?！泵蠒蕴K對房地產的發展規律深入觀察，戲稱之為三步舞曲“蹦嚓嚓”的脈動節奏，并稱2018年已經進入第二個“嚓”的階段，預計明年還會“蹦”起來。

而此時房地產泡沫之說愈演愈烈，甚至有人預言房地產泡沫到了一觸即破的地步、中國經濟面臨系統性風險，等等。孟曉蘇對此不以為然，亦有自己獨到的見解。

“中國樓市不存在泡沫，未來20年，樓市總體上漲的趨勢不會有大的改變?！?/strong>孟曉蘇解釋，美國房地產市場18年為一個周期，英國和日本10年一個周期，這些國家市場經濟發育成熟，城鎮化基本完成，已經到了以存量住房交易為主的時期，但房地產仍然在周期波動中發展。中國房地產市場與之相比，仍處于以增量為主的時期，市場需求大、發展活力大，就像是一個剛滿20歲的年輕人，年輕人一般不會得老年病。

當下，中國新興城鎮化發展空間巨大，幾億農民進城，住房需求會進一步釋放，二胎政策刺激新的住房需求，更多的家庭需要改善住房。這諸多因素將使中國房地產市場需求持續旺盛。“居民對住房面積和住房質量的追求，為房地產市場提供了巨大需求，成為促使房地產長期平穩發展的力量?！?孟曉蘇認為。

“在一個以新增供應量為主，而不是舊房交易為主的市場上，總體房價勢必會持續上漲。只有到了充分滿足市場需求，進入以存量交易為主的市場，才會像已發展了兩百多年的歐美房地產市場那樣，出現有漲有跌的情況?！?/p>

“中國房地產業會繼續作為推動中國經濟發展的主引擎，并隨著中國經濟的發展而長期持續發展。”孟曉蘇預言。

不過，從需求端考慮，孟曉蘇和當下很多人的擔憂一樣，年輕人如何追著房價“趕潮”。

“房產增值使已經有房居民家庭財產增值，但從另一面我也看到，房價漲幅太快，讓不少年輕人買不起房?！泵蠒蕴K直言，“設計房改方案時我們就考慮到房價上漲的問題，提出了建立住房雙軌制，由市場供應商品房，政府提供保障房，讓全體人民群眾住有所居。到現在來看，房改方案的設計都是正確的，只不過在這20年執行過程中，出現了偏差?！?/p>

孟曉蘇所指的“偏差”是被忽視多年，直到2010年才被充分重視起來的保障房建設。孟曉蘇說，他欣喜地看到，“在習近平總書記領導下，近些年中國改革開放又邁開了新的步伐，這是八十年代改革開放的延續，是改革思想的深化?！?/p>

“國家在房地產方面的政策創新力度很大?！泵蠒蕴K總結，近幾年政府正在通過“共有產權房”、“租購并舉”、加強保障房供給力度等多種合理化的雙軌制措施，繼續深化著房改。

下一步住房建設的改革重點應該是什么？孟曉蘇最關注的是供給側改革。

“新時期的主要矛盾，是人民日益增長的美好生活愿望與不平衡不充分發展之間的矛盾。新形勢下房地產需要繼續加強供給側結構性改革，用建立長效機制代替頻繁的短期調控，加快建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

不過，孟曉蘇認為，“全體人民住有所居并不代表提倡所有人都去買房?！彼闹С植⑦M一步構想“租購并舉”這一政策措施：

提倡“租購并舉”，發展住房租賃市場特別是長期租賃。發展租賃市場不能只靠政府來當業主，要從供給側發力，增加租賃房供給，就要改變住房“限購”政策，允許和幫助有持有租賃房能力的居民當上業主；更要支持專業化、機構化住房租賃企業發展，運用房地產投資信托基金REITs等方式，推進資產證券化。

現在國家政策已支持用農村集體建設用地建設租賃房和開展資產證券化，這是一個幅度不小的改革。我希望看到這一改革的繼續推進。實現十八屆三中全會提出的“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”要求。最終要通過修改法律，讓農村宅基地向市民或企業的流轉從“違法”變為“合法”。

“房價繼續上漲的趨勢不會改變，而且隨著租賃市場的發展，租金必然也會上漲，這其中的邏輯關系應該讓年輕人明白。在這種情況下，政府與企業應當做什么？要擴大土地供應與房屋供給，減少房價上漲壓力，繼續提供保障房緩解低收入群體居住困難，用共有產權房等創新措施幫助夾心層居民實現購房夢，繼續保持經濟增幅提高收入水平，使居民能應對通貨膨脹和房價上漲?！泵蠒蕴K針對近期租賃市場的波動提出建議，必須關注如何利用各種社會力量，來幫助年輕人和城市新市民實現住有所居。

當被問到全體人民實現住有所居的道路還有多遠？孟曉蘇明確地回應：20年，還需要20年的持續發展。不僅要滿足城市居民與進城農民的需要，還要把房地產投資力量引向農村，讓沒有進城的農民群眾也能共享改革開放與經濟發展的成果。