股權(quán)轉(zhuǎn)讓，讓順馳資金狀況揭開冰山一角

兩年來(lái)，隨著順馳中國(guó)諸多項(xiàng)目陷入困境，各種收購(gòu)傳聞亦紛至沓來(lái)。此次轉(zhuǎn)讓消息一出，路勁長(zhǎng)逾１０頁(yè)的公告并未給順馳此番“自救”畫上句號(hào)，但面對(duì)媒體洶涌聲浪，孫宏斌的沉默，相反讓人們看出順馳中國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)一直諱莫如深的資產(chǎn)負(fù)債狀況，顯露出冰山一角。

有媒體披露，為解資金之急，孫宏斌先后與國(guó)美黃光裕、世貿(mào)許榮茂等地產(chǎn)圈名人廣泛接觸，尋求合作，但最終未能與任何一家觸及收購(gòu)實(shí)質(zhì)，直至與聞風(fēng)主動(dòng)求購(gòu)上門的深圳控股運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張化橋相遇。兩個(gè)月前，孫宏斌與路勁董事長(zhǎng)單偉豹見(jiàn)面兩次，便達(dá)成收購(gòu)意向。９月５日，經(jīng)過(guò)為期兩個(gè)多月的盡職調(diào)查后，順馳中國(guó)與路勁達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

協(xié)議內(nèi)容彰顯了路勁審計(jì)痕跡。協(xié)議將順馳中國(guó)資產(chǎn)分為順馳Ａ、順馳Ｂ、鳳凰城三項(xiàng)，并分別確定了完成收購(gòu)時(shí)限及收購(gòu)權(quán)重、價(jià)格。其中順馳Ａ作價(jià)５億元轉(zhuǎn)讓５５％股權(quán)，收購(gòu)時(shí)限為６個(gè)月；鳳凰城項(xiàng)目作價(jià)３．８億元，１００％股權(quán)轉(zhuǎn)讓，時(shí)限９個(gè)月；順馳Ｂ作價(jià)４億元，轉(zhuǎn)讓５５％股權(quán)，轉(zhuǎn)讓交易時(shí)限為１年。

收購(gòu)?fù)瓿珊螅穭耪柬橊Y股份達(dá)４９％，其母公司惠記占５％，其他獨(dú)立董事占１％。另一項(xiàng)資產(chǎn)——位于蘇州的鳳凰城則以項(xiàng)目形式轉(zhuǎn)讓，其中路勁占股６５％、深圳控股占３５％，其開發(fā)面積達(dá)１３０萬(wàn)平方米。

路勁的公告并未對(duì)順馳Ａ及順馳Ｂ對(duì)應(yīng)資產(chǎn)做出說(shuō)明，但記者了解，所謂順馳Ａ即為順馳地產(chǎn)有限公司，包含北京、天津、武漢、鄭州、濟(jì)南、青島共１２個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模達(dá)２１０萬(wàn)平方米；順馳Ｂ為順馳濱海有限公司，包含北京、天津、上海、石家莊、南京、無(wú)錫共３０個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中順馳獨(dú)立持有的項(xiàng)目總面積達(dá)２５０萬(wàn)平方米、合作項(xiàng)目達(dá)２８０萬(wàn)平方米（順馳占４０％）。由此合計(jì)，收購(gòu)共包含４２個(gè)項(xiàng)目近６００萬(wàn)平方米，其中尤以天津項(xiàng)目所占比例最高，達(dá)３５０萬(wàn)平方米。

順馳中國(guó)總裁汪浩表示，盡管按協(xié)議約定，路勁仍將按時(shí)間表繼續(xù)對(duì)順馳資產(chǎn)履行盡職調(diào)查后方可達(dá)成收購(gòu)，但順馳方面肯定，此要約已是不可逆轉(zhuǎn)。

事實(shí)并未如汪浩想象般樂(lè)觀。僅從公告內(nèi)容看，路勁對(duì)順馳資產(chǎn)調(diào)查應(yīng)已相當(dāng)詳實(shí)，卻仍在協(xié)議中多次申明，“主要投資者或雋御地產(chǎn)（路勁下屬全資子公司）視乎情況而定，并無(wú)責(zé)任行使由順馳方授出之任何或全部期權(quán)，因此，上述交易或不會(huì)完成。”顯然，此要約在未達(dá)成之前，仍變數(shù)多多。

據(jù)路勁審計(jì)，順馳Ａ即順馳地產(chǎn)欠銀行貸款達(dá)７億元，欠土地出讓金７億元，共計(jì)１４億元；順馳Ｂ即順馳濱海欠銀行貸款１６億元，欠土地款１６億元，共計(jì)３２億元。另鳳凰城項(xiàng)目已償清銀行貸款，但仍欠土地款達(dá)２０．６億元。由此，順馳中國(guó)負(fù)債總計(jì)高達(dá)６６．６億元，是外界猜測(cè)的３０億元負(fù)債規(guī)模的兩倍。

但另一方面，路勁對(duì)其資產(chǎn)項(xiàng)目銷售預(yù)期頗高。順馳Ａ達(dá)１０５億元，順馳Ｂ達(dá)１４４億元，鳳凰城達(dá)８３億元；作為衡量地產(chǎn)公司價(jià)值的重要指標(biāo)——凈資產(chǎn)估值（ＮＡＶ）則達(dá)１９．３億元。

據(jù)路勁對(duì)順馳Ａ及Ｂ４２個(gè)項(xiàng)目分析，除４個(gè)項(xiàng)目，其余３８?jìng)€(gè)項(xiàng)目均已在建，且一些項(xiàng)目已近建成。在路勁看來(lái)，即使這些項(xiàng)目?jī)H以土地價(jià)值出讓，其樓面價(jià)格也在１８００元／平方米左右。而順馳拿地成本僅為８００元／平方米，每平方米可凈賺１０００元。順馳Ａ賣地純利潤(rùn)可達(dá)２１億元，順馳Ｂ賣地純利潤(rùn)可達(dá)２８．１６億元；另鳳凰城項(xiàng)目即使土地價(jià)格未升值，也將不少于購(gòu)買價(jià)值——足可償還負(fù)債。

如此推算，收購(gòu)順馳顯然穩(wěn)賺不虧。當(dāng)然，大肆出賣土地只是一種最壞估計(jì)。路勁為順馳籌劃的目標(biāo)是在３年內(nèi)完成獨(dú)立上市；上市前，路勁將于２００６年至２００８年，每年于順馳Ａ獲得利潤(rùn)總額的２０％；從２００７年至２００９年，每年從順馳Ｂ獲得總利潤(rùn)的２０％。