股權轉讓，讓順馳資金狀況揭開冰山一角

兩年來，隨著順馳中國諸多項目陷入困境，各種收購傳聞亦紛至沓來。此次轉讓消息一出，路勁長逾１０頁的公告并未給順馳此番“自救”畫上句號，但面對媒體洶涌聲浪，孫宏斌的沉默，相反讓人們看出順馳中國長久以來一直諱莫如深的資產負債狀況，顯露出冰山一角。

有媒體披露，為解資金之急，孫宏斌先后與國美黃光裕、世貿許榮茂等地產圈名人廣泛接觸，尋求合作，但最終未能與任何一家觸及收購實質，直至與聞風主動求購上門的深圳控股運營總監張化橋相遇。兩個月前，孫宏斌與路勁董事長單偉豹見面兩次，便達成收購意向。９月５日，經過為期兩個多月的盡職調查后，順馳中國與路勁達成股權轉讓協議。

協議內容彰顯了路勁審計痕跡。協議將順馳中國資產分為順馳Ａ、順馳Ｂ、鳳凰城三項，并分別確定了完成收購時限及收購權重、價格。其中順馳Ａ作價５億元轉讓５５％股權，收購時限為６個月；鳳凰城項目作價３．８億元，１００％股權轉讓，時限９個月；順馳Ｂ作價４億元，轉讓５５％股權，轉讓交易時限為１年。

收購完成后，路勁占順馳股份達４９％，其母公司惠記占５％，其他獨立董事占１％。另一項資產——位于蘇州的鳳凰城則以項目形式轉讓，其中路勁占股６５％、深圳控股占３５％，其開發面積達１３０萬平方米。

路勁的公告并未對順馳Ａ及順馳Ｂ對應資產做出說明，但記者了解，所謂順馳Ａ即為順馳地產有限公司，包含北京、天津、武漢、鄭州、濟南、青島共１２個地產項目，規模達２１０萬平方米；順馳Ｂ為順馳濱海有限公司，包含北京、天津、上海、石家莊、南京、無錫共３０個地產項目，其中順馳獨立持有的項目總面積達２５０萬平方米、合作項目達２８０萬平方米（順馳占４０％）。由此合計，收購共包含４２個項目近６００萬平方米，其中尤以天津項目所占比例最高，達３５０萬平方米。

順馳中國總裁汪浩表示，盡管按協議約定，路勁仍將按時間表繼續對順馳資產履行盡職調查后方可達成收購，但順馳方面肯定，此要約已是不可逆轉。

事實并未如汪浩想象般樂觀。僅從公告內容看，路勁對順馳資產調查應已相當詳實，卻仍在協議中多次申明，“主要投資者或雋御地產（路勁下屬全資子公司）視乎情況而定，并無責任行使由順馳方授出之任何或全部期權，因此，上述交易或不會完成。”顯然，此要約在未達成之前，仍變數多多。

據路勁審計，順馳Ａ即順馳地產欠銀行貸款達７億元，欠土地出讓金７億元，共計１４億元；順馳Ｂ即順馳濱海欠銀行貸款１６億元，欠土地款１６億元，共計３２億元。另鳳凰城項目已償清銀行貸款，但仍欠土地款達２０．６億元。由此，順馳中國負債總計高達６６．６億元，是外界猜測的３０億元負債規模的兩倍。

但另一方面，路勁對其資產項目銷售預期頗高。順馳Ａ達１０５億元，順馳Ｂ達１４４億元，鳳凰城達８３億元；作為衡量地產公司價值的重要指標——凈資產估值（ＮＡＶ）則達１９．３億元。

據路勁對順馳Ａ及Ｂ４２個項目分析，除４個項目，其余３８個項目均已在建，且一些項目已近建成。在路勁看來，即使這些項目僅以土地價值出讓，其樓面價格也在１８００元／平方米左右。而順馳拿地成本僅為８００元／平方米，每平方米可凈賺１０００元。順馳Ａ賣地純利潤可達２１億元，順馳Ｂ賣地純利潤可達２８．１６億元；另鳳凰城項目即使土地價格未升值，也將不少于購買價值——足可償還負債。

如此推算，收購順馳顯然穩賺不虧。當然，大肆出賣土地只是一種最壞估計。路勁為順馳籌劃的目標是在３年內完成獨立上市；上市前，路勁將于２００６年至２００８年，每年于順馳Ａ獲得利潤總額的２０％；從２００７年至２００９年，每年從順馳Ｂ獲得總利潤的２０％。