樓市仍在寒冬中。

     相比中小房企“先保命要緊”、“銀行說讓我們死掉算了”，房企第一梯隊還扛得住。一邊是各地頻曝鬼城，從呼和浩特到蘭州擊鼓傳花式的松綁限購，一邊是恒大有機豆油賣239元一桶、萬科與淘寶合作等看似風馬牛不相及的動作頻頻搶頭條。一線房企們在做什么？

     鳳凰財經梳理了萬達、萬科、恒大、綠城等一線房企諸多看似不務正業的舉動，發現其早已圍繞房地產，上伸下延、左擴右張，縱橫交錯地為自己規劃好了一張轉型路徑圖。

房企轉型路徑圖

 

    轉型早已開始

     房地產行業并不穩定，在這次被媒體形容為“真的不一樣”的下行趨勢之前，波動早已有之。2008年，受眾多緊縮政策打壓，中國房地產已在生死邊緣掙扎過一次。金融危機后，一輪4萬億資金刺激和調控政策的放松，中國房地產在2009超乎想象地反彈。從冷到熱，從蟄伏到爆發，房企們愈發認識到政策的改變足以讓這個行業短期震蕩。于是，不同梯隊、不同愿景的開發商們紛紛開始尋找方法，對抗住宅市場大起大落所帶來的收益波動，并在不同的道路上逐漸分化。

     于是，一張圍繞房地產的轉型路徑圖漸明，房企已經找到單純開發銷售之外的收益方法。鳳凰財經梳理后，將其歸納為四個方向。即，縱向方面，向上游探索金融，下游開發房地產配套服務；橫向方面，由一線向二三線城市下沉、尋路海外，并涉足房地產以外的其他行業，多元化經營。上伸下延、左擴右張，一個新的商業模式正在形成。而洪水猛獸般的互聯網思維，又讓房企經歷了從最初營銷環節的改變到如今經營戰略的顛覆。轉型更加沒有退路。

    王健林立下萬達房地產比重2020年降到50%以下，同時成為世界文化企業前10名的宏愿；萬科提出成為未來城市配套商的目標，并在王石的帶領下全然擁抱互聯網思維；一向“唯快不破”的恒大，在地產業放慢了速度，卻在多元化道路上突飛猛進，從足球隊、礦泉水到糧油、牧業，讓人眼花繚亂；而綠城則走上了輕資產模式，并把房地產B2B電商發展得有聲有色。當然，它們只是眾多房企轉型的縮影。

    上伸：借金融豐富資金

    資金流的充沛和資金鏈的穩定對開發商的重要性不必多言，轉型路上，資金更加重要。拓展金融最直接的方式就是入股銀行，隨著民營銀行政策的放開，開發商進入這一領域更加容易。同時，入股銀行業意味著房企融資更加方便。從2009年開始，綠地、萬科、華潤置地等陸續打通銀行融資渠道，或控股或入股，進軍銀行業。

     除此之外，金融板塊也成為房企的盈利點。不少房企都涉足了包括金融控股集團、小額貸款、金融租賃、產投基金等業態。如王健林曾公開表示“地產的核心就是金融、貨幣問題，萬達今年會組建金融產業集團。”

     馮侖也在引導萬通向“美國模式”轉型，讓萬通成為金融服務型地產公司，先后了成立四只基金，專門用于房地產開發等方向的投資。同樣學習“美國模式”的還有萬科，今年3月份，郁亮在業績說明會上宣布將探索“小股操盤”的輕資產運營模式。同時，萬科將其金融方向的探索定在社區金融，通過入股徽商銀行，服務分布在全國317個萬科社區。”

     下延：擁抱互聯網思維

     互聯網思維不只馬佳佳。

    房地產與互聯網思維的結合也不是“讓房價降一半”這種玩笑話。互聯網思維的價值是回歸商業本質——為用戶創造價值，放到地產行業，即為業主創造價值。當50后的王石當著眾人面虛心向80后的互聯網創業者取經，人們知道萬科的互聯網改造不是博眼球——在萬科2013年的致股東書中，僅千字的文章，提及“互聯網”一詞多達7次。

     郁亮帶領高管團隊拜訪阿里、騰訊、小米取經背后，是萬科轉型城市配套服務商，由賣房子變身賣服務，亟需學習如何準確抓住業主的痛點。一番走訪之后，最終將方向定在社區商業。可以預見，未來幾年，萬科將面臨的是脫胎換骨的互聯網化改造。

     而最近由“騰百萬”合資組建的萬達電商，則顯示了萬達向互聯網轉型的決心。用王健林的話說，萬達電商要做的，是通過O2O將萬達廣場龐大的線下資源打包上線，使線上和線下互動，豐富購物者的消費體驗。王健林在萬達電商成立前的內部講話中對高管強調，“所有系統必須要檢討，是否具有互聯網思維。在這個時代，即使房地產也要有互聯網思維。

     左擴：多元化經營

     把“快”奉為圭臬的恒大在多元化戰略上再次領先眾人一步。2013年11月9日晚間，恒大隊在亞洲杯冠軍決賽中奪冠圓夢，一時風頭無兩。就在第二天，便趁熱高調宣布旗下首個高端礦泉水產品——恒大冰泉上市。除此之外，許家印還請烤鴨店老板宋柯重出江湖，與高曉松搭檔，成立恒大音樂，主打音樂版權收購和演唱會業務。其在電影、動漫、銀行、排球俱樂部等領域均有涉及。最近，恒大更是將觸手伸至糧油、牧業領域。

     綠地集團的多元化也風生水起。張玉良認為，從2003年調控開始，倒下的大型房企都有一個共性，產業過于單一。房地產應該在主業里尋找新的創新組合。綠地的組合是地產加商業、金融、酒店、能源。

    右張：到西部去！到海外去！

    如今的房企第一梯隊，大多從北上廣深四個一線城市走出。當一線城市土地存量越來越少，拿地成本高企，開發商們自然將目光轉向二三線城市。這種轉變也迎合了中央政策的變化，2010年一號文件定調新型城鎮化，使中小城市和小城鎮成為未來熱點。同年的房地產調控主基調是抑制大城市房價過快上漲。

    一向隨政策伺機而動的房地產涌向二三線城市——那里還是沒有限購政策的樂土。盡管部分城市庫存壓頂變成鬼城，不過今年兩會期間，政府工作報告中“引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”的字眼依然讓開發商們對廣袤的西部充滿信心。

    房企西行的腳步并未止于國界。不少知名房企已經出海，或購地開發或出資合營，在海外住宅市場一路掠地，不少“土豪”直接收購地標建筑。

     可以肯定的是，轉型并未結束，棋至中局，變化將是房企們致勝的關鍵，也是開發商們最常見的事。