大家晚上好，我是來自標志家具的董事長助理，很高興跟各位老總在這里學習，謝謝大家。

大家好，我是AEC事業部的總經理，我以前一直是做汽車行業的，去年跟著老板王總現在改行要進軍家具行業，今天晚上參加這樣的論壇，感到非常高興，希望跟各位前輩身上多學東西。

主持人：感謝所有今天前來的朋友們，自我介紹之后，大家多多少少有一些印象，接下來的環節希望大家暢所欲言，現在開始第一個主題活動，2006年中國的房地產業是不平靜的一年，各種政策的出臺，影響了房地產的下游家具企業，透視房地產如何把脈家具企業的發展，下面有請搜房控股集團副總裁張步鎮，讓我們回顧2006，展望2007。

張步鎮：我花20分鐘做非常簡單的介紹，這是中國指數研究院，我們一直是中國房地產非常權威的研究機構，2006年從土地、銷售、竣工面積和2007年的展望預測，各位都是做全國市場品牌的，我們希望能給大家一些借鑒。

這是我們大約在2007年一月份、二月初的報告，我們會從三個角度將2006年的房地產市場運行狀況向大家做簡單的介紹。

2006年無疑是國家宏觀政策調控年，國家在房地產的市場注入了非常多的政策，包括5月份的國六條，還有九部委的文件，今年的力度下達得非常重、頻率非常高，也是歷年最高的。為什么會出現這些，我們回顧一下。

從2006年房地產市場狀況來講，購置的面積減少，開發面積再增加，存量土地，在過去五、六年，開發商因為政策的問題，開始放量，國家的政策主要是影響土地供應和投資影響上游的投入或者是供應。

我們先從土地講起，到2006年國家完成的土地購置面積是36791萬平方米，同比減少了3.8%，嚴格控制了土地管理的政策，完成的開發面積，購置和開發的過程一般是二至四年的過程。開發面積仍然增長了17.3%，因為這是將過去幾年的存量土地用來開發。土地購置面積下降了，完成的開發面積增加了，這說明對過去閑置的土地開發力度加大了。

下面說開發投資，2006年同比增長了21.8%，增幅高于2005年，資本進入市場的速度降緩了，但是速度非常快。資金的來源主要是自籌資金幅度下降，銀行的信貸，包括用銀行的基金增加了，這也是為什么國家要出臺非常重的金融政策，對企業的開發資金和自有資金進行調控。

從一線的角度來講，剛才說了整體是全國的開發投資，我們分析了一線城市和二線城市，一線城市主要是北京、廣州、深圳和上海，大家看到上海的開發投資是在降低的，北京、廣州、深圳開發增長仍然在12.5%，25.4%和14.8%，其中廣州是比較高的，所以上海同比增長了2.3%，住宅是減少了。

因為調控優先是從上海開始的，從2005年底開始的，2006年體現的，二線城市是天津、武漢、杭州等城市，幾個城市的比重天津在增長，杭州的增長速度在下降，天津和武漢的商品住宅的投資量是311億元和310億元，同比增長32%和25%，這是高于平均值的。

現在說開工和竣工的面積，新開工的面積，商品房是161765萬平方米，同比增長了17.1%，新開工的面積是78131萬平方米，同比增長了15.1%，對2007年的房地產銷售有直接的影響，大家可以看到三條曲線，分別是竣工面積的增幅，紅線是新開工面積的增幅，最后一條是竣工面積的增幅。我們還分析一、二線城市的竣工面積。

住宅竣工面積廣州的增幅在上升，北京、上海、深圳增幅大幅度下降，廣州住宅竣工面積同比增長了31%，開始放量，北京下降了30.5%。

二線城市新開工和竣工面積的曲線，綠色的是住宅的新開工面積，紅色的是住宅的竣工面積，大家可以看到對比。天津、杭州、成都、武漢等，大家可以看到，數據的來源，國家統計局有CRIS就是中國房地產指數系統，是由中國指數研究院承辦的機構，也是隸屬于搜房網的，從市場需求來看，剛才說了供應、開工和竣工的面積，最后說到銷售，市場的觀望氣侯比較濃厚，2006年商品房的銷售劃入谷底，60028萬平方米，這是歷年最低的，一般都是在20%左右，2005年增加到40%多，到了2006年下降了。

辦公樓和商業應用面積的增幅，紅線是住宅的。

市場需求方面，除廣州外，一線的城市2005年經歷了一次銷售高峰，除了廣州以外，商品住宅的銷售面積均呈下降。2006年北京的銷售數據同比減少了，上海也是同比減少了，大家可以從曲線看到。

特別是深圳、上海、北京，北京、上海基本上是下降的幅度不大，基本在0左右。

二線城市，天津是持平的，受政策的影響比較小，天津的商品房住宅銷售比去年同期有小幅的增長，是在零以上的。

成都的銷售面積成長得最快，大約30.96%，杭州同比下降，因為杭州的房價確實非常高，銷售面積2006年同比下降了38.7%。最后一個城市，比去年同期增長了8.69%。

最后體現在成交量，反映到價格，從2001年—2006年全國商品房年度均價走勢圖，增幅從來沒有下來過。這是從價格的角度看的，一、二線城市，例如一線的北京、上海、廣州、深圳都是往上走，二線城市也都在往上走，大家可以看到，二線的杭州在2006年1、2月份的，達到了歷史最長高的增值，紅線深圳去年房價的增長也是非常快。

所有的報告每個月都有一個冊，對2007年的房地產，冊子里面沒有。我們會根據每個城市“十一五”的規劃和歷年掌握的土地銷售作出模型，得出2007年大致的數據，供大家參考。就是2007年房地產開發增幅會回落，隨著大家對觀望期的減低，住宅的供應將實現穩步的增長，2007年普通住宅供應量將放量增長，因為2006年很多的住宅沒有賣出去，趕在2007年銷售，結構的調整就是在70%中，90平方米的將在2007年體現。