提高第二套住房貸款首付比例，由建設(shè)銀行肇始，并逐漸波及到了整個(gè)金融業(yè)。當(dāng)央行和銀監(jiān)會(huì)表達(dá)有信心鑒別第二套住房的時(shí)候，也可能預(yù)示著自上世紀(jì)90年代以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融支持，經(jīng)歷了2003年的反復(fù)后，開始正式收縮。

房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀如何評(píng)估？削減曾視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房貸款，銀行資金應(yīng)流向何處？

近日，中國(guó)人民銀行研究局副研究員鄒平座就這些問(wèn)題以著書《科學(xué)發(fā)展觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋》的方式，向中央高層做了進(jìn)言。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》就此對(duì)鄒平座博士進(jìn)行了專訪。

吸取美國(guó)次級(jí)債危機(jī)教訓(xùn)

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：央行和銀監(jiān)會(huì)正式出臺(tái)通知，提高第二套住房貸款首付比例，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有需求中，投資和投機(jī)所占比例有多大，或者說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度如何？對(duì)此銀行業(yè)有所評(píng)估嗎？

鄒平座：這次提高第二套住房首付比例，很及時(shí)而正確，將在一定程度上減少投機(jī)、投資行為。

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)是此次提高首付的一個(gè)很大因素，它引起了銀行界一些高級(jí)管理人員的重視。建行專門為此開了個(gè)大會(huì)，要求中層干部和信貸管理人員對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行研究，而研究結(jié)果是房地產(chǎn)長(zhǎng)此以往，信貸非出問(wèn)題不可。

目前，房地產(chǎn)需求中投資和投機(jī)占了相當(dāng)大比例，過(guò)多的沉積就易形成泡沫。首付比例越低，銀行對(duì)投資和投機(jī)需求的支持就越大，這將刺激房?jī)r(jià)的預(yù)期。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期比重過(guò)大，初步估計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)35%～40%的需求是由預(yù)期形成的不合理需求。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，造成資產(chǎn)賺錢效應(yīng)，逐步演變?yōu)樯鐣?huì)不合理的預(yù)期。

第二套住房如何認(rèn)定

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：監(jiān)管部門最近表示有信心能認(rèn)定第二套住房，據(jù)報(bào)道，監(jiān)管部門還可能出臺(tái)細(xì)則制定鑒別標(biāo)準(zhǔn)。你覺得可行性如何？

鄒平座：不管制定什么標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的界定都是有困難的。從銀行個(gè)人征信系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，對(duì)沒有進(jìn)入登記系統(tǒng)的老人和小孩子買房子就不好鑒別，但能夠識(shí)別大部分，政策的執(zhí)行能起大部分作用就可以了。

在標(biāo)準(zhǔn)把握上實(shí)際上牽涉到各個(gè)銀行，有些銀行想放貸的話，即使知道屬于第二套購(gòu)房，也不會(huì)去管。央行說(shuō)有信心有道理，在于央行的個(gè)人征信系統(tǒng)，要求貸款時(shí)夫妻需共同簽字，而夫妻是家庭中掌握財(cái)富的主要人員。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：對(duì)第二套、三套住房貸款采取嚴(yán)格限制，其政策效果如何，有什么測(cè)量工具？

鄒平座：有很多指標(biāo)可以衡量。在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)上，一個(gè)是國(guó)際上銀行間橫向比較，看我們有沒有超出其他國(guó)家很多；第二是歷史的縱向比較；第三是現(xiàn)在我們的一個(gè)惡性循環(huán)：貸款越多越要支持，越支持越多。因此在信貸結(jié)構(gòu)上要優(yōu)化，在資產(chǎn)價(jià)值研究上，要看到未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的，受心理影響比較多。當(dāng)價(jià)格偏離價(jià)值過(guò)多時(shí)就上升為金融風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)現(xiàn)在還沒形成風(fēng)險(xiǎn)。