補償是否考慮土地增值因素？

記者查閱國家及成都市頒發的有關城市房屋拆遷管理條例，其中均未涉及土地增值收益問題。

“這不等于說評估價格就不必考慮土地因素，”四川盛豪律師事務所首席合伙人杜曉東說，“房地不能分離，因此現有房屋拆遷賠償款里應該包含土地收益。”

但四川恒中地產房地產評估公司提供的成百地塊物業評估報告有如下說明：“分戶評估單價不包括土地使用權出讓金和收益金或相當于出讓金、收益金的價款。”

四川杰力恩地產營銷公司副總賴翰林認為，從成百地塊目前的拆遷補償標準來看，政府很聰明，未直接提出應該考慮土地收益，而是用較為模糊的“區位”代替。

“其實舊房子本身價值有限，從這個角度看，現有補償額是包含了土地收益，但具體適用標準就靈活了，”賴說，“政府淡化土地收益概念，主要還是考慮控制拆遷成本。”

在廖永忠等業主看來，他們按評估結果該得的拆遷補償款里，土地使用權價值部分其實是被忽略掉了。

同樣是錦江區管轄范圍內的拆遷，與春熙路商圈毗鄰的鹽市口商圈染坊街片區，卻執行另一套補償標準。9月6日，該片區公布拆遷補償方案，一樓商鋪每平方米最高補償85600元，且明確提出“評估價格按建筑面積計算，并包括房屋所對應的土地使用權價值”。

記者就此疑問先后約訪負責拆遷工作的錦江區統建辦及成都市國土局，截至本報發稿時止，均未獲正面回應。廖永忠等五位業主持有的成百地塊商鋪國土證是否仍然有效一事也未有具體解釋。

“或許是因為成百地塊商鋪較少，而染坊街商鋪多得多，后者更容易組成利益聯盟爭取權益，政府才采用了雙重標準吧？”賴翰林猜測說。

補償背后的物權爭議

但主持該項目事宜的九龍倉子公司龍貿房地產開發（成都）有限公司負責人徐林相信，公司是通過合法的拍賣渠道取得上述地塊，應該是一幅很“干凈”的地了，如果此后出現任何產權糾紛，當然要由政府處理。至于九龍倉何時能拿到整幅地塊的國土證，她表示“這是商業機密不能透露”。

“城市土地為國有土地，但土地使用權的取得方式已經發生變化，在拆遷時需要考慮當初取得的途徑。”錦江區國土局地籍處一位工作人員稱，“成百地塊1993年前后辦理國土證，當時是政府無償劃撥的，拆遷時自然不用考慮土地使用權增值因素，實行招拍掛的陽光土地政策后，開發商土地成本附加到房價上，情況又不一樣了。”

但記者查閱目前各地的房屋拆遷管理辦法或條例，都沒有按照土地的取得時間和方式劃分而確定具體賠償標準一說。有關管理辦法或條例大多在2003年以前制定的，而現在成都主城區的商品住宅均價，已由當時的每平方米不到3000元，上漲到今年8月份的每平方米5038元。

“房屋物權包括地上附著物和土地使用權，房屋拆遷是否應該考慮對土地使用權出讓進行單獨補償，現在尚無法律依據。”杜指出，“但物權應該包含房屋產權和土地使用權，在《物權法》10月1日正式實施之后，從國家到地方的城市拆遷管理辦法的修訂，相信只是時間問題。”

“別看他們出大價錢買了這塊地，但至少有一小塊土地使用權還是我的！”廖永忠反復強調，他認真學習過《物權法》，很清楚這一點。”

新聞隨身，手中掌握

[評論] [論壇] [寫博客] [我來糾錯] [好友分享]