操作之障

會(huì)議的結(jié)局完全在市場(chǎng)的預(yù)料之中。業(yè)界資深人士指出，標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題是新政的關(guān)鍵，如果完全交由市場(chǎng)制定，勢(shì)必百花齊放，最后的結(jié)果是“從寬發(fā)落”，抑或在博弈中“不了了之”；如果由央行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，則平添了“一刀切”的計(jì)劃色彩，況且標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一到什么程度，亦是一個(gè)關(guān)系到執(zhí)行效果的難題。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，國(guó)有銀行一般傾向選擇以“戶”為標(biāo)準(zhǔn)，這似乎更合乎監(jiān)管層打擊炒作、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的初衷。但具體到“戶”的內(nèi)涵，又是一個(gè)界定不清的概念。

一說(shuō)認(rèn)為是以夫妻為單位，也就是說(shuō)，以央行的征信系統(tǒng)為基礎(chǔ)，能夠查找到的夫妻雙方有一方存在借款行為的，再貸款購(gòu)買房產(chǎn)就視為“第二套房”。但另一說(shuō)認(rèn)為，這種“戶”的界定找不到足夠的法律和理論支撐。

而即使確定以夫妻為單位界定，依然問(wèn)題重重。

問(wèn)題之一在于，一種看法認(rèn)為，只要夫妻一方在征信系統(tǒng)中顯示存在過(guò)貸款購(gòu)房的，不管還清與否，再貸款購(gòu)房的均視為第二套房；另一看法則認(rèn)為，只有征信系統(tǒng)中依然還有未結(jié)清貸款的，再次貸款才視為第二套房。

問(wèn)題之二在于，如果以夫妻為單位一刀切，勢(shì)必會(huì)打擊很多正常的住房需求，不符合促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展、鼓勵(lì)健康消費(fèi)的初衷。

比如，如果夫妻有套小面積房子，有了孩子后賣掉再買一套大的，屬于應(yīng)該保護(hù)的正常“梯度遞進(jìn)”的自住需求。顯然，單純以夫妻為界定打擊了許多該受保護(hù)的正常需求。而最終的政策導(dǎo)向，很可能會(huì)刺激超前消費(fèi)、一次性消費(fèi)行為。

而如果以單個(gè)借款人為單位，雖然可以避免掉“戶”的許多麻煩，具有信息清晰的優(yōu)點(diǎn)，但投機(jī)炒房者可以以不同家庭成員的名字完成多套房的低成本投資，與政策的初衷相去甚遠(yuǎn)。

更進(jìn)一步的問(wèn)題還在于，無(wú)論以“戶”還是以“單個(gè)借款人”為單位，都需要有及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的征信系統(tǒng)的支撐，這對(duì)央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)將是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

由于央行的征信系統(tǒng)并未建成覆蓋全面的聯(lián)合征信平臺(tái)，所以只借助央行的征信系統(tǒng)，在借貸人不主動(dòng)提供真實(shí)的信息記錄的情況下，征信系統(tǒng)無(wú)法完成夫妻關(guān)系的準(zhǔn)確鑒別。況且，由于征信系統(tǒng)的更新具有約一個(gè)月的時(shí)滯，借款人完全可以利用時(shí)滯，在多家銀行完成多套按揭貸款。

在此次新政中，外資行也囊括其中，但是某外資行人士透露，目前央行并未向外資行開(kāi)放征信系統(tǒng)，要完成借款人房貸信息的審核，只能靠“個(gè)人誠(chéng)信”，效果可想而知。

錯(cuò)位的板子？

某商業(yè)銀行人士分析，造成目前分歧的最根本原因在于對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不同考量。

央行進(jìn)行宏觀調(diào)控?zé)o可厚非，但在商業(yè)銀行看來(lái)，目前個(gè)人住房按揭貸款的不良率依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均不良貸款的水平，是一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房貸市場(chǎng)依然是商業(yè)銀行激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

據(jù)某商業(yè)銀行人士透露，風(fēng)聞央行要實(shí)行房貸新政，該銀行于十一前“熬夜放款”，年度貸款額度已經(jīng)基本完成。

另有商業(yè)銀行人士告訴記者：“沒(méi)有銀行會(huì)心甘情愿縮減這個(gè)市場(chǎng)，那些嚴(yán)收房貸的銀行只是貸款額度用完而已。”

在他們看來(lái)，從利率和風(fēng)險(xiǎn)匹配的角度考慮，央行提高“第二套房”首付比例和利率的做法，并不能找到理論依據(jù)。

按照當(dāng)前的高院司法解釋，對(duì)于只有一套自住房的借款人，如果無(wú)法償還貸款，銀行不能執(zhí)行債權(quán)。以此來(lái)看，單純從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，銀行更應(yīng)該提高的是只有一套自住房借款人的首付比例。

有專家認(rèn)為，靠以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的商業(yè)銀行來(lái)執(zhí)行細(xì)則，效果不容樂(lè)觀。專家建議，要真正打擊投機(jī)炒作，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)稅和資本利得稅也許是更好的選擇。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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