鳳凰網財經 > 大中華經濟 > 正文

2008年09月17日 11:30人民網【大 中 小】 【打印】 已有評論0條

就在市場認為國內房地產市場的疲軟并沒有嚴重沖擊中資銀行不良貸款時，高盛一份最新研究報告指出，最壞的時候還沒有到來——中國銀行業的房地產不良貸款風險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

高盛認為，H股中資銀行的2009年盈利預測大約下降4％~8%；規模較小的純A股銀行盈利受到的負面影響可能更嚴重（-8%~-13%）。而房地產貸款占比較高的浦發、華夏和興業銀行可能更易受房地產市場惡化沖擊。

風險第四季度將開始顯現

高盛認為，國內房地產行業成交量的持續下滑、購房者信心的疲弱、庫存的增加和毛利率的下滑將導致一些開發商遭遇現金流困境，而中國銀行業的房地產不良貸款風險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

實際上，去年10月房地產市場出現調整以來，開發商現金流不足已逐漸暴露，但從上市銀行中報看，這并未對其信貸質量產生明顯沖擊。高盛的依據何在？

高盛認為，雖然房地產行業增長放緩，但開發商仍然較高的毛利率和凈利潤率（高于30%）為銀行等債權人提供了緩沖。同時，鑒于住宅項目較高的毛利率，開發商從國內外的私人投資者那里吸引到了資金。

“這些都導致今年上半年開發商的資金盈余依然保持較高水平，”高盛指出，隨著成交量和信貸增長低迷，在過去兩年大舉擴張的開發商將出現現金流緊張。

據統計，今年1~7月，國內主要14個城市在建項目的總面積同比增長了24%，高于去年23%的增幅；同期新開工項目面積同比也增長15%。而這種逆勢擴張，將在今年第4季度使現金流雪上加霜。

高盛判斷，開發商下半年的銷售收入/經營現金流同比下降約40%。由于開發商通常會在年底向施工企業支付部分完工工程的款項，因此過去3年1/3的開發成本將發生在第4季度。

對不同銀行的沖擊不同

國內銀行在去年下半年發放的房地產相關貸款的占比較高，這部分貸款的抵押物價值有下行的風險。高盛以這些貸款出現預期惡化

（2007年下半年以來開發貸款和按揭貸款不良貸款增加率均為3%，信貸損失分別為50%、20%）的情況來判斷，潛在負面影響將使H股中資銀行的2009年盈利預測大約下降4%~8%，而對規模較小的純A股銀行盈利產生的負面影響可能更嚴重(-8%~-13%)。

同時，根據銀行受房地產行業影響的程度、盈利敏感性和銀行放貸操作的保守程度，對各銀行盈利的影響也不同。

“并非房地產貸款占比越高的銀行信貸風險一定更大。”海通證券一分析師前期在接受本報采訪時表示，包括盈利能力受市場因素變化的敏感性以及放寬時間均是需要考慮的因素。

高盛對此也持類似觀點。由于浦發、華夏和興業銀行的房地產貸款占比最高，而且它們的盈利對房地產不良貸款增加的敏感性最大，因此這3家銀行被高盛認為可能將遭遇市場最大的沖擊。

貸款漏洞可能放大風險

雖然高盛認為國內房地產市場出現系統性風險的可能性較小，而且銀行業受房地產行業的影響仍然相對較小。但中資銀行在開發貸款上的“放貸漏洞”卻有可能放大市場調整帶來的信貸風險。

根據高盛從業內了解的信息和對銀行向65家地產開發商放貸記錄的分析得出，中資銀行并沒有完全嚴格地執行相關政策，主要漏洞包括:開發貸款和銷售收入可能被挪用、房地產信貸抵押物價值可能被高估、貸款高度集中可能導致銀行易受高房價地區房價下跌沖擊。

“如果一定要用YES或NO來回答，那我的回答是YES，”某中資行分管對公業務的副行長在面對 “類似開發貸款是否已被要求追加抵押”的問題時如是表示。他同時強調，這是基于市場價格會進一步下跌的預期。

但高盛認為，在房地產泡沫期，評估價值極有可能被高估。更值得注意的是，在具體操作中，評估文件不合格和評估程序被簡化的現象的確存在。據高盛對H股上市的房地產公司分析，2006年至2007年，12家上市公司抵押貸款平均同比增長53%，而非抵押質押貸款增長卻高達286%。

也就是說，一旦開發商現金流出現問題，正常模式下，銀行還可以通過變現抵押物挽回損失，但目前的情況是，銀行有很多信貸資產連抵押質押物也沒有。

■ 今日推薦 更多精彩 ⊕ 圖片報道 港輪胎大王全家自殺身亡 朝鮮半數家庭每天兩頓飯 王歧山休克療法治A股 ⊕ 潘石屹:"解放軍終于來了" 幸好還不算遲     潘石屹禁不住概嘆，解放軍終于來了。甚至有媒體人士，降息一定程度上意味著政策向房地產的妥協。 ⊕ 政經熱點 ·俄媒:中國幫俄羅斯復興遠東 推動俄加入強國行列 ·印媒稱中國糧食豐收不再國際購買 嚴重危害印度利益 ·渣打銀行驚訝:假如廣東是獨立經濟體 乃世界第14大 ·加前外交官攻擊中國:他們的10億農民買不起可樂 ⊕ 精選評論 ·美報:陸克文稱中國是澳大利亞在亞洲最大的威脅 ·韓聯社:韓網民發貶低中國人的帖子將毀掉韓國經濟 ·任志強:房屋降價受影響最大的不是開發商是老百姓 ·李光耀:中國若能50年內達美國一半水平已非常了不起 ⊕ 經濟史話 ·毛澤東為何擱淺建三峽大壩:李銳反對意見被采納 ·前河南省長憶03年國家宏調:"我是省長我負責任" ·張五常:農民收入每年增20% 歷史不會忘記朱镕基 ·大管家曝光毛澤東月工資 去世沒剩一分錢存款

免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。