鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) > 大中華經(jīng)濟(jì) > 正文

2008年09月17日 11:30人民網(wǎng)【大 中 小】 【打印】 已有評(píng)論0條

就在市場(chǎng)認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟并沒(méi)有嚴(yán)重沖擊中資銀行不良貸款時(shí)，高盛一份最新研究報(bào)告指出，最壞的時(shí)候還沒(méi)有到來(lái)——中國(guó)銀行業(yè)的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

高盛認(rèn)為，H股中資銀行的2009年盈利預(yù)測(cè)大約下降4％~8%；規(guī)模較小的純A股銀行盈利受到的負(fù)面影響可能更嚴(yán)重（-8%~-13%）。而房地產(chǎn)貸款占比較高的浦發(fā)、華夏和興業(yè)銀行可能更易受房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化沖擊。

風(fēng)險(xiǎn)第四季度將開始顯現(xiàn)

高盛認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)成交量的持續(xù)下滑、購(gòu)房者信心的疲弱、庫(kù)存的增加和毛利率的下滑將導(dǎo)致一些開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流困境，而中國(guó)銀行業(yè)的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

實(shí)際上，去年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整以來(lái)，開發(fā)商現(xiàn)金流不足已逐漸暴露，但從上市銀行中報(bào)看，這并未對(duì)其信貸質(zhì)量產(chǎn)生明顯沖擊。高盛的依據(jù)何在？

高盛認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)放緩，但開發(fā)商仍然較高的毛利率和凈利潤(rùn)率（高于30%）為銀行等債權(quán)人提供了緩沖。同時(shí)，鑒于住宅項(xiàng)目較高的毛利率，開發(fā)商從國(guó)內(nèi)外的私人投資者那里吸引到了資金。

“這些都導(dǎo)致今年上半年開發(fā)商的資金盈余依然保持較高水平，”高盛指出，隨著成交量和信貸增長(zhǎng)低迷，在過(guò)去兩年大舉擴(kuò)張的開發(fā)商將出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~7月，國(guó)內(nèi)主要14個(gè)城市在建項(xiàng)目的總面積同比增長(zhǎng)了24%，高于去年23%的增幅；同期新開工項(xiàng)目面積同比也增長(zhǎng)15%。而這種逆勢(shì)擴(kuò)張，將在今年第4季度使現(xiàn)金流雪上加霜。

高盛判斷，開發(fā)商下半年的銷售收入/經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比下降約40%。由于開發(fā)商通常會(huì)在年底向施工企業(yè)支付部分完工工程的款項(xiàng)，因此過(guò)去3年1/3的開發(fā)成本將發(fā)生在第4季度。

對(duì)不同銀行的沖擊不同

國(guó)內(nèi)銀行在去年下半年發(fā)放的房地產(chǎn)相關(guān)貸款的占比較高，這部分貸款的抵押物價(jià)值有下行的風(fēng)險(xiǎn)。高盛以這些貸款出現(xiàn)預(yù)期惡化

（2007年下半年以來(lái)開發(fā)貸款和按揭貸款不良貸款增加率均為3%，信貸損失分別為50%、20%）的情況來(lái)判斷，潛在負(fù)面影響將使H股中資銀行的2009年盈利預(yù)測(cè)大約下降4%~8%，而對(duì)規(guī)模較小的純A股銀行盈利產(chǎn)生的負(fù)面影響可能更嚴(yán)重(-8%~-13%)。

同時(shí)，根據(jù)銀行受房地產(chǎn)行業(yè)影響的程度、盈利敏感性和銀行放貸操作的保守程度，對(duì)各銀行盈利的影響也不同。

“并非房地產(chǎn)貸款占比越高的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)一定更大。”海通證券一分析師前期在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，包括盈利能力受市場(chǎng)因素變化的敏感性以及放寬時(shí)間均是需要考慮的因素。

高盛對(duì)此也持類似觀點(diǎn)。由于浦發(fā)、華夏和興業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比最高，而且它們的盈利對(duì)房地產(chǎn)不良貸款增加的敏感性最大，因此這3家銀行被高盛認(rèn)為可能將遭遇市場(chǎng)最大的沖擊。

貸款漏洞可能放大風(fēng)險(xiǎn)

雖然高盛認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小，而且銀行業(yè)受房地產(chǎn)行業(yè)的影響仍然相對(duì)較小。但中資銀行在開發(fā)貸款上的“放貸漏洞”卻有可能放大市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)高盛從業(yè)內(nèi)了解的信息和對(duì)銀行向65家地產(chǎn)開發(fā)商放貸記錄的分析得出，中資銀行并沒(méi)有完全嚴(yán)格地執(zhí)行相關(guān)政策，主要漏洞包括:開發(fā)貸款和銷售收入可能被挪用、房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值可能被高估、貸款高度集中可能導(dǎo)致銀行易受高房?jī)r(jià)地區(qū)房?jī)r(jià)下跌沖擊。

“如果一定要用YES或NO來(lái)回答，那我的回答是YES，”某中資行分管對(duì)公業(yè)務(wù)的副行長(zhǎng)在面對(duì) “類似開發(fā)貸款是否已被要求追加抵押”的問(wèn)題時(shí)如是表示。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這是基于市場(chǎng)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌的預(yù)期。

但高盛認(rèn)為，在房地產(chǎn)泡沫期，評(píng)估價(jià)值極有可能被高估。更值得注意的是，在具體操作中，評(píng)估文件不合格和評(píng)估程序被簡(jiǎn)化的現(xiàn)象的確存在。據(jù)高盛對(duì)H股上市的房地產(chǎn)公司分析，2006年至2007年，12家上市公司抵押貸款平均同比增長(zhǎng)53%，而非抵押質(zhì)押貸款增長(zhǎng)卻高達(dá)286%。

也就是說(shuō)，一旦開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，正常模式下，銀行還可以通過(guò)變現(xiàn)抵押物挽回?fù)p失，但目前的情況是，銀行有很多信貸資產(chǎn)連抵押質(zhì)押物也沒(méi)有。

■ 今日推薦 更多精彩 ⊕ 圖片報(bào)道 港輪胎大王全家自殺身亡 朝鮮半數(shù)家庭每天兩頓飯 王歧山休克療法治A股 ⊕ 潘石屹:"解放軍終于來(lái)了" 幸好還不算遲     潘石屹禁不住概嘆，解放軍終于來(lái)了。甚至有媒體人士，降息一定程度上意味著政策向房地產(chǎn)的妥協(xié)。 ⊕ 政經(jīng)熱點(diǎn) ·俄媒:中國(guó)幫俄羅斯復(fù)興遠(yuǎn)東 推動(dòng)俄加入強(qiáng)國(guó)行列 ·印媒稱中國(guó)糧食豐收不再國(guó)際購(gòu)買 嚴(yán)重危害印度利益 ·渣打銀行驚訝:假如廣東是獨(dú)立經(jīng)濟(jì)體 乃世界第14大 ·加前外交官攻擊中國(guó):他們的10億農(nóng)民買不起可樂(lè) ⊕ 精選評(píng)論 ·美報(bào):陸克文稱中國(guó)是澳大利亞在亞洲最大的威脅 ·韓聯(lián)社:韓網(wǎng)民發(fā)貶低中國(guó)人的帖子將毀掉韓國(guó)經(jīng)濟(jì) ·任志強(qiáng):房屋降價(jià)受影響最大的不是開發(fā)商是老百姓 ·李光耀:中國(guó)若能50年內(nèi)達(dá)美國(guó)一半水平已非常了不起 ⊕ 經(jīng)濟(jì)史話 ·毛澤東為何擱淺建三峽大壩:李銳反對(duì)意見被采納 ·前河南省長(zhǎng)憶03年國(guó)家宏調(diào):"我是省長(zhǎng)我負(fù)責(zé)任" ·張五常:農(nóng)民收入每年增20% 歷史不會(huì)忘記朱镕基 ·大管家曝光毛澤東月工資 去世沒(méi)剩一分錢存款

免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與鳳凰網(wǎng)無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。