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聶梅生：限購(gòu)?fù)瑫r(shí)公租房應(yīng)部分對(duì)外地人放開(kāi)

2011年03月02日 10:38
來(lái)源：中國(guó)網(wǎng) 作者：陳 芳

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中國(guó)網(wǎng)訊 2月16日，“京十五條”出臺(tái)，非京籍家庭在北京購(gòu)房，須提供連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅的證明。此舉出臺(tái)的背后邏輯是什么？限購(gòu)何時(shí)退出？對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？就此問(wèn)題，鳳凰網(wǎng)對(duì)話(huà)全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生。聶梅生分析認(rèn)為，北京限購(gòu)令是臨時(shí)政策，何時(shí)退出取決于政府對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的判斷。她同時(shí)認(rèn)為五年的時(shí)間限制缺乏依據(jù)，限購(gòu)的同時(shí)，共租房應(yīng)部分對(duì)外地人放開(kāi)，保障性住房也應(yīng)逐漸放開(kāi)戶(hù)籍限制。

對(duì)話(huà)主持：陳 芳

對(duì)話(huà)嘉賓：聶梅生，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)。歷任建設(shè)部科技司副司長(zhǎng)，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)辦主任，建設(shè)部科技委員會(huì)副主任。

“五年”的時(shí)間限制缺乏依據(jù)

Q：您怎么“京十五條”對(duì)非北京人的限制——即購(gòu)房需要提供連續(xù)五年以上的在京納稅和社會(huì)保險(xiǎn)證明？

聶梅生：首先要注意，北京限購(gòu)令沒(méi)有說(shuō)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，它是一個(gè)臨時(shí)的政策，至于何時(shí)退出，取決于北京市北京市政府對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的判斷。永遠(yuǎn)限購(gòu)、永遠(yuǎn)限制五年，不是這樣。

第二，對(duì)外地人的限購(gòu)分兩種情況：對(duì)那些不在北京工作、純粹是到北京買(mǎi)房或者炒房、對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生干擾的那一批人，限制是必要的。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)高點(diǎn)的情況下，限制一部分資金，尤其是炒房資金的流進(jìn)，是有作用的。

關(guān)鍵問(wèn)題在于“五年”這個(gè)時(shí)間限制上，我對(duì)這個(gè)有看法。以五年為限制，一定得有一個(gè)說(shuō)法，為什么是五年？為什么不定四年、三年、兩年半，沒(méi)有一個(gè)清楚的解釋。其實(shí)沒(méi)有一個(gè)人會(huì)同意全國(guó)各地的富人來(lái)北京炒房，因?yàn)槌捶坎粌H危害房地產(chǎn)市場(chǎng)，也危害社會(huì)的穩(wěn)定。這件事情之所以引起這么大的爭(zhēng)議，關(guān)注焦點(diǎn)就在于“五年”標(biāo)準(zhǔn)定的是否合適。

我認(rèn)為“五年”缺乏科學(xué)的依據(jù)，沒(méi)有一個(gè)考量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定這么重要的一個(gè)政策。

其次，我認(rèn)為這一限購(gòu)令一定會(huì)有副作用。中國(guó)改革開(kāi)放過(guò)程中，重要的一件事就是逐步縮小城鄉(xiāng)差別，現(xiàn)在尚未解決。農(nóng)民的土地和城里人的土地在變成建設(shè)用地時(shí)，并不是同地同價(jià)，宅基地沒(méi)有城里的拆遷值錢(qián)。問(wèn)題的根源就在于農(nóng)村戶(hù)口和城市戶(hù)口之間巨大的差別，這一問(wèn)題在城市化過(guò)程中必須要得到解決。

但現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)解決，又出來(lái)這樣的限購(gòu)令，此次針對(duì)的是城市居民。此時(shí)的戶(hù)籍差別已不是城市和農(nóng)村的差別，而是城市之間的差別。城鄉(xiāng)戶(hù)籍差別這么多年還沒(méi)解決，現(xiàn)在又在不同城市之間強(qiáng)化戶(hù)籍對(duì)立。我們國(guó)家最后應(yīng)該朝著淡化戶(hù)籍、讓人自由流動(dòng)的方向。

因此這一政策一定會(huì)產(chǎn)生副作用，我也聽(tīng)到一些人的反應(yīng)，很灰心、很消極、很失望。和這個(gè)政策沒(méi)有講清楚有關(guān)，為什么會(huì)是五年的標(biāo)準(zhǔn)？如果確實(shí)有依據(jù)，應(yīng)該說(shuō)明，而不是等大家質(zhì)疑了又隨便去修改。

Q：政策的出臺(tái)非常不透明。普通人根本沒(méi)有反應(yīng)的時(shí)間，出臺(tái)第二天就執(zhí)行。未免顯得有些粗暴。

聶梅生：對(duì)。雖說(shuō)是臨時(shí)性的，但現(xiàn)在出來(lái)很多后遺癥，總而言之我認(rèn)為五年的科學(xué)性依據(jù)不足，起碼沒(méi)有看到解釋與論證。

共租房應(yīng)部分對(duì)外地人放開(kāi)

Q：其實(shí)普通人并不反對(duì)采取措施限制打擊炒房，但不滿(mǎn)的是本地人與外地人概念的強(qiáng)化，以及五年的時(shí)間限制。作為一個(gè)普通人，在北京辛辛苦苦打拼，好不容易攢夠首付，打算買(mǎi)房，突然就被限購(gòu)了；而有些雖已滿(mǎn)5年，卻因未能連續(xù)繳納五年納稅證明和社會(huì)保險(xiǎn)而被限購(gòu)。除了戶(hù)籍這一標(biāo)準(zhǔn)，此外還有沒(méi)有一些更好的標(biāo)準(zhǔn)，比如工作、居住等方面的一些實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)？那您覺(jué)得這兩方面，比如說(shuō)增加居住在您看來(lái)有沒(méi)有非常可行的一些好的標(biāo)準(zhǔn)？

聶梅生：我覺(jué)得現(xiàn)在大家還是要有點(diǎn)耐心，雖然北京沒(méi)有解釋為什么是五年的限制，我覺(jué)得有一個(gè)潛在的愿望，是希望外地在京工作的人，前五年最好租房，干嘛非要買(mǎi)房？在美國(guó)，大部分白領(lǐng)都是先租房，五年不算長(zhǎng)也不算短。

如果從這個(gè)角度來(lái)考慮問(wèn)題，那就得有房源，得提供公租房。所以我覺(jué)得可以觀察北京的公租房政策，能不能部分提供給外地戶(hù)口的居民。

現(xiàn)在公租房不對(duì)外地戶(hù)口放開(kāi)，又限制其買(mǎi)房，房租也趁機(jī)上漲。那就沒(méi)路了，將所有的道路都切斷，那外地人只有回家，除非特別富有的外地人。將幾條路都堵死，我覺(jué)得沒(méi)道理，關(guān)上一扇門(mén)，得打開(kāi)一個(gè)口，將共租房對(duì)外地人放開(kāi)。政府得要有這方面的舉措，或者公租房、或者單位出面解決。單位出證明，做一個(gè)擔(dān)保，確認(rèn)不是炒房的，就可以允許其享受公租房。不能買(mǎi)房限制外地人，公租房也限制外地人，然后租金又開(kāi)始漲錢(qián)，那就沒(méi)路了。

保障性住房應(yīng)逐漸覆蓋外地人

Q：目前保障性住房也是限制外地人的，您覺(jué)得保障性住房有沒(méi)有可能，或者多長(zhǎng)時(shí)間可以覆蓋外地人？

聶梅生：各城市不一樣，保障性住房覆蓋外地人最好的是深圳，深圳本來(lái)就是一個(gè)外地人組成的城市，對(duì)外地人沒(méi)有什么歧視，所以深圳的保障性住房是涵蓋外地人的。

我覺(jué)得慢慢的應(yīng)該這樣，中國(guó)一直提改革開(kāi)放，讓中國(guó)人到外國(guó)或者外國(guó)人到中國(guó)來(lái)，可是在自己國(guó)內(nèi)城市之間都不能自由流動(dòng)，還怎么進(jìn)行國(guó)際交流？慢慢應(yīng)該解決這個(gè)問(wèn)題，下面反映那么強(qiáng)烈，恐怕兩會(huì)上也會(huì)有人提，應(yīng)該引起各界政府的重視。

不能為了限制房?jī)r(jià)，就把戶(hù)口問(wèn)題限出來(lái)。再反問(wèn)一句，原來(lái)炒房，現(xiàn)在就屬于炒戶(hù)口吧，有些地方連結(jié)婚證都炒了，這都有可能，問(wèn)題會(huì)一個(gè)一個(gè)出來(lái)，一個(gè)政策還是要從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮才能和諧。

限購(gòu)目的在于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

Q：限購(gòu)令出臺(tái)了以后，您覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？

聶梅生：現(xiàn)在的限購(gòu)令很難說(shuō)會(huì)就會(huì)使房?jī)r(jià)下降，主要是限制資金過(guò)快涌入房市，主要是限制資金流。如果不加以限制，依然會(huì)有大量的錢(qián)涌入樓市，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)上升，起碼要限制一部分資金，限購(gòu)起碼可以投機(jī)炒房的這部分資金限出去。目前要在35個(gè)城市限購(gòu)，我大致算了一下，假設(shè)35個(gè)城市，投機(jī)炒房的占15%到20%，基本上可以限制10%的資金進(jìn)入樓市。

所以限購(gòu)，它的積極意義，就在于限制一部分資金繼續(xù)涌向熱點(diǎn)城市，但它的副作用也會(huì)一下全冒出來(lái)。

Q：也有人擔(dān)心，限制了一部分資金流入房地產(chǎn)，但因?yàn)橹鞍l(fā)行的貨幣過(guò)多，這部分錢(qián)流不到房市，可能就會(huì)流到其他地方，會(huì)不會(huì)引起通貨膨脹？

聶梅生：有可能，現(xiàn)在通脹預(yù)期也比較強(qiáng)，反正這部分錢(qián)不在這拱就在那拱。

當(dāng)然從良好愿景來(lái)說(shuō)，是希望這些錢(qián)能夠涌入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、涌入新興產(chǎn)業(yè)，但從最近的股市情況來(lái)看不見(jiàn)得，因?yàn)闊徨X(qián)總是逐利的。可能會(huì)形成新的熱錢(qián)增長(zhǎng)點(diǎn)，但起碼不能讓熱錢(qián)再涌入樓市，不能讓房?jī)r(jià)持續(xù)走高，能限制多少資金流就限制多少。這35個(gè)城市是領(lǐng)頭羊，限制一部分熱錢(qián)，哪怕?tīng)奚恍┙灰琢浚刂谱鞘欣^續(xù)猛漲，這是主要目的，并不見(jiàn)得一定要讓房?jī)r(jià)跌到一個(gè)價(jià)格，主要還是遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，并逐漸平穩(wěn)下來(lái)。

保障性住房?jī)?yōu)先本地出于地方財(cái)政考慮

Q：您剛才也提到此次限購(gòu)可能是一個(gè)短期行為，是不是也在給保障性住房留時(shí)間？

聶梅生：剛才講到限購(gòu)，大致可以限制10%的交易額，這就有幾千個(gè)億了，因?yàn)槿ツ暾麄€(gè)交易額大概是5萬(wàn)億，10%就有5千億。如果保障性住房能夠補(bǔ)上來(lái)，今年的保障性住房大概是8千多億，這樣大抵能夠補(bǔ)平，差不多也要要拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的10%左右，限制一部分熱錢(qián)，同時(shí)讓保障性住房進(jìn)來(lái)，這兩個(gè)能夠持平，下半年有可能達(dá)到平衡。

Q：現(xiàn)在保障性住房，最大的問(wèn)題就是存在戶(hù)籍限制。外地居民無(wú)法享受。

聶梅生：這是因?yàn)楦鞯刎?cái)政緊張的問(wèn)題，不在我這納稅，憑什么給你保障？

Q：但是白領(lǐng)這一層，在哪工作就給那納稅的，往往又是納稅的主體。并不比本地人納稅少。

聶梅生：所以政府要5年證明，覺(jué)得我掏這么多錢(qián)建保障性房，就要優(yōu)先保證北京戶(hù)籍，北京戶(hù)籍還沒(méi)保證，怎么能保證外地呢？這里其實(shí)是各種各樣的博弈，錢(qián)是政府拿出來(lái)的，地也是政府的，有個(gè)先來(lái)后到，就是這個(gè)想法。

仍是低利率階段 對(duì)買(mǎi)房有利

Q：另外我們對(duì)話(huà)的幾個(gè)白領(lǐng)，不論是買(mǎi)到房子還是沒(méi)有買(mǎi)到的，依然對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)不確定性，因?yàn)檎咦兓欤热珙l繁加息，很多人充滿(mǎn)不確定性、不安全感。

聶梅生：關(guān)于加息，這點(diǎn)倒是可以放心，現(xiàn)在不是太大的問(wèn)題，我們國(guó)家現(xiàn)在的加息利息并不高，二點(diǎn)幾，仍然還是低利率，再怎么加也不可能一天加那么高。只要是對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有信心，對(duì)通脹預(yù)期不是那么高。

現(xiàn)在恰恰是利率的低點(diǎn)，在利率的低段買(mǎi)房子，實(shí)際上是合算的，總比利率漲到五六七的時(shí)候合算，那時(shí)再加就不得了了，現(xiàn)在都是溫和的，我覺(jué)得從買(mǎi)房的成本來(lái)講，除此之外，工資也是在增加的，這一點(diǎn)不用擔(dān)心。

(鳳凰網(wǎng)\中國(guó)網(wǎng)兩會(huì)特別策劃：《白領(lǐng)意見(jiàn)書(shū)之一：當(dāng)丈母娘遭遇限購(gòu)令》)

[責(zé)任編輯：hanfn] 標(biāo)簽：聶梅生 五年 租房