徐立凡：京版國五條細則體現調控層次感

2013年03月31日 06:23
來源：京華時報 作者：徐立凡

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本報特約評論員徐立凡

京版國五條細則既有基于當前社會反應的新設計，也強調了國五條的調控邏輯，還透露了未來京版樓市調控的政策思路。相對于調控技術細節，它所強調的調控層次感更加豐富一些。

3月30日，北京樓市國五條調控細則如期而至。規定從31日起禁止京籍單身人士購買二套房；嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，出售5年以上唯一住房免征個稅；進一步提高二套房貸首付款比例；新舊政策以買賣合同網簽時間為準。

總的來看，京版國五條細則既有基于當前社會反應的新設計，也強調了國五條的調控邏輯，還透露了未來京版樓市調控的政策思路。相對于調控技術細節，所強調的調控層次感更加豐富一些。

京版細則的最明顯特點，是對樓市調控引發的社會反應的重視。由于擔心個人轉讓住房征收重稅將加大售房成本和買房成本。一些地方出現了搶過戶、假離婚等現象。樓市調控，不可能不引發超出樓市范疇的政策效應。平衡的調控政策，既需要針對樓市已存在的問題有的放矢，也需要對由此引發的社會效應有所觀照。京版國五條細則用“禁止”字眼限制京籍單身人士購買二套房，不僅拓寬了此前的限購范圍，而且針對假離婚的傾向十分明顯，這是對負面社會反應的強力糾偏。對于“出售5年以上唯一住房免征個稅”這一規定，體現的是對個人基本居住需求和基本買賣自由的認可。

作為國五條的“落地”版本，國五條已確定的調控手段，也在京版細則中有所體現。嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅等。征稅的關鍵，在于能否體現公平性。而實現這點，必須建立在完善的個人住房信息系統和對所售房屋價值的公允評價上。從這個角度講，20%征稅要實行得順利，還需要許多前提準備。這并非短期就可完成。

對于地方版國五條細則，許多人的關注重點在操作細節對于樓市能夠產生多么直接的影響，并從中計算自己的利益得失，推測未來的政策方向。然而，同樣的調控力度，有的人會說調控輕了，有的人會說調控重了。實際上，無論哪種判斷，可能都有失偏頗：在土地政策、稅收政策還遠沒有完全理順的情況下，指望樓市很快達到“健康”狀態，如緣木求魚。調控的技術手段，即使最大效應能夠呈現出來，也只是補充。真正的“健康”基因，必須從與土地和樓市有關的基礎性制度中尋找。

從這個角度說，京版國五條細則更值得關注的是，明確提出了“降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。這體現了將正常剛性需求與尋利性需求分開管理的新思路。這對提高調控效率，區分泡沫與調控“誤傷”是有益的。

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