葉檀：京滬房地產細則直通稅收改革

2013年04月01日 01:24
來源：每經網 作者：葉檀

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“國五條”之后，粵京滬等重要省市調控細則出臺，這些細則是以往某些政策的重現，在行政性限購上有所加碼。從長期來看，有兩條具有實際意義，一是嚴格執行20%的個人所得稅，二是個人住房信息聯網。這兩條都與房地產稅收改革有關。

個人所得稅是牛市助牛、熊市助熊的稅收。

粵京滬全都嚴格執行20%的個稅，在個人所得稅這只靴子落地后，各地商品房交易量將出現明顯下降，此前爆發式的交易將被一段時間的觀望所取代。如果此后通脹壓力增加、房地產價格仍然居高不下，20%的個稅將成為固定成本被計入房地產價格，房地產市場將繼續火爆；如果此后通脹壓力下降，保障房增加，而房地產市場下行，20%的個稅將成為懸在交易者頭上的達摩克利斯之劍，人們不愿意在資產價格下行時額外承擔20%的稅收，市場將更加冷清。個稅征收最重要的是堵住陰陽合同，進行符合市場的原值認定。

至于個人住房信息聯網，這一牽涉到房產稅、財產公開的重要基礎工程，屢屢失陷之后，終于再次被提上議事日程。

住建部曾經提出在2012年6月30日前實現40個重點城市的個人住房信息系統與住建部聯網，目前在各地或明或暗的抵制下進展緩慢。“國五條”對個人住房信息聯網提出明確時間要求，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網，比住建部時間表寬限了兩年半的時間。

在地方細則中，廣東細則對信息聯網的要求最為明確，有條件的地區可適當提高商品房預售門檻，并于2013年底前全省地級以上城市(含順德區)按要求完成與省房地產數據中心的網絡連接和數據傳輸測試，并按統一標準實施改造升級。也就是說，比“國五條”要求的提前兩年時間完成地級以上城市的信息聯網。

北京、上海甚至都沒有提到住房信息聯網，上海細則第二條“堅決抑制投資投機性購房”中，提到的信息是“進一步嚴格執行國家和本市的住房限購措施和相關操作口徑。房屋管理、稅務、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程”。或者這兩個城市為自己留有余地，或者是認為已屬中央政策無需再提。

從京滬等地對住房信息的冷漠態度，加上此前福建等地出臺規則制止個人檢索房地產信息，地方政府對于房產信息公開的抵觸昭然若揭。嚴重性遠不止于地方的隱性抵觸，“房叔”、“房姐”的幾十套住房與數個“合法”戶口，說明目前的不動產基本登記制度與居民身份制度，已經被撕得千瘡百孔，這樣的局面延續下去，不僅中國的房地產市場無法實行統一的基礎制度，甚至中國的稅收、物業、財產等基礎制度都將借由房地產這個管道被撕毀，這是個直通向貧富分化與暴力的可怕前景。

即使地方再不情愿，個人住房信息聯網是大勢所趨，進一步推論，房產稅試點擴大也是大勢所趨，否則中國不可能脫離土地財政，不可能建立合法合規的房地產稅收體制，也不可能真正在房地產領域實現陽光反腐。

3月28日，國務院辦公廳就實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工進行通知，要求2014年6月底前出臺并實施不動產統一登記制度，由國土資源部、住建部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責。不動產統一登記是建立完備的個人住房信息系統的先導，無論小產權房、建設用地、林地等登記存在多少困難，從商品房開始建立的不動產登記是必然之舉。從商品房開始，從已有信息登記地區的信息聯網開始，房地產信息公開才能打下堅實的基礎。

房產稅必然會推廣，中國建立稅收國家與法治國家的要求，不以個人意志、地方意志為轉移。值得關注的是，地方負債的承受力，以及地方信息公開的時間表，前者決定了房地產稅收改革的天花板，后者顯現地方政府的改革意愿。

房產稅改革箭在弦上，一定要發。

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