房地產新政出臺1月：二手房坐過山車多地政策按兵不動

2013年04月27日 03:27
來源：第一財經日報 作者：董冰清 袁秋晗

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房地產新政出臺1月記：二手房坐過山車多地政策按兵不動

假離婚的場景猶在眼前，要求“嚴格按差價20%征稅”的“新國五條”轉眼已經出臺一個月了。然而與出臺之初市場的喧鬧相比，各地新政真正的落實情況顯得有些靜悄悄。

多地政策按兵不動，北京最嚴

截至4月26日，共有北京、上海、廣州、重慶、深圳、合肥、天津、南京、西安、廈門、杭州等35個城市發布了各自的地方細則。

其中，廣州在地方細則中并沒有明確提出要執行房屋轉讓個人所得稅按“轉讓所得的20%計征”，只提出將嚴格執行國辦發〔2013〕17號文(即“新國五條”)。而南京、杭州、寧波、深圳、福州等地的細則則不約而同地表示要發揮稅收的調解作用，并都未提出20%所得稅的執行辦法。

相比之下，北京、上海、重慶、西安等地的細則較為嚴格。這些地方的細則均明確寫到：“對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征?！?/p>

不過，記者走訪上海多家房地產中介了解到，目前還沒有實施這一政策，還有中介表示“沒有接到相關通知”。

日前，僅北京出現了首批征稅20%的案例。據《京華時報》報道，北京偉業我愛我家代理的一套不是家庭已購5年、唯一住房的二手房，房主購買時價格為140萬元，交易房款為280萬元，交易共獲利140萬元，按照新規需繳納140萬元的20%，即28萬元的所得稅。這筆稅費最終由買家承擔。

二手房交易：3月創紀錄4月被透支

盡管靴子溫和落地，但3、4月份二手房的交易數據仍然體現出市場對政策的激烈反應。

由于新政造成的市場恐慌，在3月初國務院“國五條”細則出臺到各地細則落地這段政策空窗期內，許多二手房房東和購房者為了追趕政策末班車而急于入市，最終促成了二手市場的罕見高點。

德佑地產監控的上海市二手房市場數據顯示，2013年3月，上海市全市二手房共計成交70511套，環比上漲355.4%，同比上漲328.5%，大幅刷新了單月二手房成交的最高紀錄，此前的最高紀錄是2009年11月的32435套，尚不足本次新紀錄的一半。

其中，二手住宅共計成交67506套，環比上漲365.6%，同樣為歷史最高紀錄；全市二手住宅均價為17013元/平方米，環比下跌0.6%。

德佑地產研究總監陸騎麒在接受第一財經日報《財商》采訪時表示，造成成交火爆、價格低幅回落的原因主要有兩個：一是此次急于入市的購房者多為剛需，表現在郊區二手房成交暴漲。從各區縣的成交情況看，上海青浦、金山兩區的成交套數比2月增長了超過500%。低價位的郊區房源成交量的暴增是拉低整體價格的一個因素。

此外，為了避稅，在政策空窗期內也有很多父母將房子過戶給子女的情況，這種情況下也會做低房價。

當然，也有不少內環的二手房集中成交。因為這類房產購買年限長、面臨稅費增加金額較大，促使買賣雙方加緊入市。

而緊跟在3月火爆場景后的是4月的大起大落。僅從德佑地產的成交情況來看，4月至今的二手成交量僅相當于3月同期的1/3，其中還包括一些3月已有意向的客戶在4月正式簽約。

商品住宅方面，數據顯示，今年4月1日～24日，上海市商品住宅成交面積68.8萬平方米左右，環比上月同期下降37.9%，成交套數5607套，環比上月同期下降38%，成交均價24100元/平方米，環比上月同期上漲7.85%。表明在政策逐步穩定的情況下，購房者不再盲目加快購房節奏。

看后市：二手房平穩，新房逐步提價

陸騎麒表示，此次多地新政出臺選擇按兵不動既在意料之外，又有其合情合理的地方?！鞍床顑r的20%計算個人所得稅在執行上有難點。比如福利房，它的成本如何計算？這是歷史遺留問題。又比如裝修成本，同樣難以評估?！?/p>

此前在分析“新國五條”出臺可能對市場造成的影響時，普遍的觀點是短期會促成二手房交易的暴增。此后剛需漸漸轉向新房市場，使得一手房的價格也緩慢上升，最終又有部分購房者流入二手房市場，達到一個平衡狀態。

從目前的狀況看，二手房短期內的成交狀況已經印證了過去的猜測。而4月以來上海商品住宅的成交價格也符合上升的態勢。對于后市，陸麒麟認為，二手房的價格會在平穩的基礎上小幅波動，不會出現明顯上漲但也不會明顯下跌；而新房的價格則會因為開發商的逐步提價而有所上升。目前在上海郊區，已經出現了新房有小幅提價的現象。

買賣雙方心理變化

而在20%個稅嚴格執行的北京，買賣雙方的心理也發生了微妙的變化。北京中原地產的一名中介告訴記者，由于3月份大量成交，目前市場總體是賣方多、買方少。

由于稅費雖然規定由業主承擔，但最終一定會轉嫁到買方身上，因此現在大多數買方的心態就是買已滿5年的唯一住房。而賣方，特別是本身有置換需求，想馬上把房子賣了換房的業主，也愿意為了促成交易而配合離婚。“動輒幾十萬的稅費，業主也知道買方不容易，而且也想把房子賣出去，大家都能‘互相理解’?！痹撝薪檎f。

而手上有多套房的業主現在有不少擔心房產稅未來是否會出臺，想早點把房賣掉，因此也會主動降低一些價格，或者協商承擔稅費的一小部分。“同樣300萬的房子，我買滿5唯一的只要交契稅等少量稅費，買你的要多交幾十萬，當然不會選你的。”

上海我愛我家的一名中介則表示，上海目前還沒有執行細則，買賣雙方的心態和過去沒有太大變化。若細則正式執行，他建議買房者關注“免稅”房源。getty圖

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